Además, sólo pueden ser hipotecables los bienes y derechos a los que se refieren los artículo 1874CC y 106 y 107 LH (bienes inmuebles, derechos reales enajenables, concesiones administrativas…)



Es decir, el contrato de hipoteca es un contrato de garantía real, que sujeta a determinados bienes al pago de una obligación.



Después de esta breve exposición, conviene dejar claro desde este mismo momento que de acuerdo al artículo 1911CC, una persona responde de sus obligaciones con TODOS sus bienes presentes y futuros y que de acuerdo al artículo 105 LH, la hipoteca NO altera este régimen de responsabilidad ilimitada del deudor. Esto debe cohonestarse con lo prevenido en el 140LH que permite que mediante pacto, se limite la responsabilidad del deudor al bien hipotecado (si bien adelantamos, sin perjuicio de lo que más adelante se dirá, que en España NINGUNA Entidad Financiera ha comercializado al público en general, productos con este tipo de cláusulas).



Es decir, salvo pacto en contrario con el acreedor (cosa muy difícil en la actualidad) si tras la venta del bien hipotecado este no da para cubrir la totalidad del crédito del acreedor (algo bastante habitual hoy por hoy) el deudor que ha visto hipotecado el bien, sigue respondiendo con TODOS su bienes presentes (y futuros) hasta el completo PAGO de dicha deuda.



Resumiendo, aquella creencia popular que postula que “mi casa es del banco y no mía” (SIC) es completamente incierta, pues lo que en la realidad sucede es que el Banco le realizó un préstamo en dinero y de su pago responde el bien hipotecado, teniendo el banco la opción de vender dicho bien mediante los procedimientos legalmente establecidos para la satisfacción de su crédito, todo ello sin perjuicio que en el caso que tras su enajenación persistiere la deuda, el deudor responda con todos sus bienes presentes y futuros.

Por tanto la hipoteca EN NADA afecta a la propiedad del inmueble (puede haber un propietario, distinto del deudor) pues es una GARANTÍA.



Es el momento de aclarar que “la dación en el pago” (el darle la casa al banco para saldar la deuda) es una opción completamente inviable, pues nuestro Código Civil recoge en el artículo 1859 PROHÍBE EXPRESAMENTE el pacto comisorio (darle la casa al acreedor en pago de la deuda) si bien la Jurisprudencia del Supremo acepta la adjudicación del bien “por su justo precio” (SIC).





Todo ello supondrá (en la práctica) la imposibilidad que el deudor pueda tener bien alguno inscrito a su nombre hasta su fallecimiento (Salvo que se pague la deuda), no pudiéndose obviar que estas cuantías se ven incrementadas con un interés moratorio de más del 20% anual.







Esbozado sucintamente el problema, viene la hora de hacer diversas consideraciones sobre las posibles soluciones (legales) disponibles en la actualidad para esta cuestión.



A mi leal saber y entender, creo que debe analizarse profunda y profesionalmente la situación en la que se encuentra el deudor hipotecario, pues evidentemente no es lo mismo un deudor que sea una Persona Jurídica (Sociedad) o que sea una Persona Física y de las cuantías adeudadas.



Principalmente, porque dependiendo de la fórmula jurídica de la Sociedad, sus socios pueden tener limitada su responsabilidad mientras que la persona física es ilimitadamente responsable.



Hecha esta aclaración, recomiendo negociar con el banco cuando no se pueda pagar y dependiendo de la situación personal del deudor (que conllevará un estudio profesional en conciencia) instar el concurso.



Ahora bien, el concurso EN ABSOLUTO es la panacea (y menos para las personas físicas) pues en la práctica supondrá el fin de la sociedad (en Sociedades) o la “completa fiscalización” de la vida futura de la persona física, aunque reporta diversas ventajas (la suspensión del devengo de intereses salvo para créditos salariales o créditos garantizados mediante garantía real, de acuerdo a lo prevenido en el artículo 59 de la LC).