Hacienda va a probar su propia medicina: bancos y cajas de ahorro le reclaman una cantidad de hasta 1.600 millones de euros en concepto de devolución del IVA que han pagado por la adquisición masiva de inmuebles que se han visto obligados a realizar en el último trimestre del año

2. El campo minado de la dacion en pago. La dación en pago consiste, vulgarmente, en entregar las llaves del inmueble para dar por finiquitado el préstamo. Advierto que es un tema que no controlo, a pesar de las buenas palabras de Mibanquero. Os recomiendo en primer lugar que os leais el post del mismo sobre como se gestiona por los Bancos (o mejor dicho, por algunos bancos).

Una vez hecho esto, conviene que aclare un punto crucial. Y es que no hay un texto legal que regule detalladamente la dación en pago. Pese a su carácter habitual en la practica empresarial, la laguna es lamentable. Os dejo un pequeño estudio sobre la dación en pago(sin centrarse en el caso hipotecario) de Mª Raquel Belinchon, por si quereis profundizar. pero es que en materia hipotecaria, el asunto ya no es que no este regulado, es que parece haber una prohibición expresa.

Artículo 1859
El acreedor no puede apropiarse las cosas dadas en prenda o hipoteca, ni disponer de ellas.



Esta disposición vendría a prohibir el pacto comisorio, que vendría a ser el acuerdo entre las partes para que, en caso de incumplimiento, el acreedor pudiese adjudicarse directamente el bien hipotecado o depositado en prenda. ¿Por qué los motivos de la prohibición? Leeros este artículo y lo entendereis. Para los que estéis vagos os lo resumo. Se trata de evitar que un tío desesperado pacte un acuerdo claramente desequilibrado, que genere un enriquecimiento injusto por parte del acreedor. Ademas se consideraba que ésto podía llegar a perjudicar a otros acreedores, ya que al no ejecutarse el bien según los procedimientos legales, nunca habría posibilidad de que sobrase un dinero X que sería repartido entre ellos. De ahí, la anotación que hace MiBanquero, de que los acreedores, dentro de un plazo, pueden llegar a impugnar esos acuerdos por ser lesivos para sus intereses, solicitando la rescisión de los mismos, lo cual conlleva una inseguridad jurídica de la leche.


Sin embargo, como habréis comprobado según leéis el artículo, la Jurisprudencia y la Doctrina (autores legales) le han dado muchas vueltas al tema, considerando la viabilidad de otro tipo de pactos o de acuerdos (pacto ex intervallo, marciano). Buena muestra es la Ley citada en el artículo en la cual se establece un procedimiento para la dación en pago en el caso de garantías financieras entre entidades financieras y empresas (operaciones financieras).


A la luz de esta reforma legal, y de la interpretación jurisprudencial, y prescindiendo de la discusión sobre si este pacto debe acordarse o no en la propia escritura (pacto ex intervallo, acto marciano, etc), todo pivota sobre la realización de un peritaje, de una valoración objetiva del bien adjudicado en pago. Tema espinoso en materia hipotecaria y con la que esa cayendo, pero totalmente necesario para reducir las posibilidades de una posible impugnación por el propio cedente o por los acreedores.



La finca debe ser valorada. Se busca con ello, tal y como comente, que el cedente sea compensado por el exceso de valor en relación con la deuda, segun entiende la doctrina. El problema estriba en que estas condiciones de mercado nos podemos encontrar con que sea justo al revés, que en puridad el compensado debería ser el acreedor. Pero como entiendo que esta interpretación es en beneficio siempre del deudor no debería haber problema en este caso, bastaría con la renuncia del Banco (otra cosa es la implicación fiscal y contable de este desajuste).



¿En la práctica cómo se esta haciendo? Ya digo que es un tema que no domino, pero por lo que oigo, hay de todo. Hay entidades muy legalistas y otras en menor medida. Incluso me ha parecido ver recurrir a compraventas directamente al Banco, a una Entidad financiera afín o a través de sociedades participadas, con el establecimiento de garantias, para evitar que se pudiese considerar pacto comisorio. Supongo que algunos recurren al viejo Que Dios reparta suerte. En todo caso, hay una cierta inseguridad jurídica.



Sin embargo si que considero que esta formula, la de la dación en pago en materia hipotecaria, mereceria un paquete legislativo urgente (si lo merecen las garantías financieras en la relación banco-empresas, como no los particualres con las hipotecas de sus viviendas). Un marco legal que habría de dejar claro los requisitos de la operación a todas las partes. Una vez más ganaríamos seguridad jurídica, tranquilidad y fluidez en el mercado, agilizando los procesos de mora. Es más, en ocasiones, una vez realizada la dación con total seguridad, se podría formalizar una especie de leaseback, de alquiler con opción de compra, de tal manera que los hipotecados pasarían a ser inquilinos con la opción de recomprar el bien en el momento en que su situación mejorase.



Definitivamente, aún quedan medidas legales que abordar. Basta con que se escuche a la calle en vez de irse a dar una vuelta a la ONU para departir con la delegación africana de turno.

BOE DE 7-11-2008

RESOLUCIÓN de 22 de octubre de 2008, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto por el notario de Madrid don José Antonio García de Cortázar Nebreda, contra la negativa del registrador de la propiedad de Illescas número 1, a inscribir una escritura de compraventa.

FUNDAMENTO JURÍDICO 2º

Para resolver la cuestión planteada debe tenerse en cuenta que, en
el ámbito de la normativa civil e hipotecaria, se trata de de un contrato de
compraventa que reúne todos y cada uno de los elementos esenciales
(cosa determinada y precio cierto) para que, seguido de la tradición instrumental,
haya provocado la adquisición del dominio por parte del comprador,
operándose así una mutación jurídico real que ha de acceder al
Registro (artículo 2.1 de la Ley Hipotecaria).
En efecto, del título calificado resulta que el precio de la compraventa
está perfectamente determinado, de modo que se cumple plenamente la
exigencia de precio cierto que impone el artículo 1445 del Código Civil.
En lo que concierne a la forma en que haya de abonarse dicho precio,
se cumple la exigencia de precio cierto, en dinero o signo que lo represente,
cuando, una vez señalado aquél, las partes convengan formas de
satisfacción del mismo que sean subrogadas de la pura entrega de dinero,
como por ejemplo, la dación en pago, entre otras formas posibles. Y esto
es precisamente lo que ha ocurrido en este caso, en el que, sin perjuicio
de lo que más adelante se precisará, el comprador ha realizado su prestación
–o lo que es mismo, ha saldado su deuda con el vendedor derivada
del precio que tiene que abonarle– asumiendo una obligación que este
último tiene contraída con determinada entidad financiera y que gravita
–en razón de la garantía hipotecaria– sobre el bien adquirido, quedando
aquél liberado de tal obligación.