Una de cada cinco hipotecas tiene alto riesgo de morosidad - Expansión.com

Una de cada cinco hipotecas tiene alto riesgo de morosidad

Publicado el 18-08-09 , por M. Martínez / M. Romani

La banca se parapeta para recibir la próxima oleada de morosidad, que se gestará en los hogares. Los créditos con mayores tasas de financiación y endeudamiento son los más vulnerables.

La banca se parapeta para recibir el próximo latigazo de morosidad. Éste se gestará previsiblemente en el ámbito de las hipotecas concedidas a familias y se espera a la vuelta de la esquina, cuando quede atrás la reactivación que el verano provoca en determinadas actividades, y el grueso del plan de estímulo económico puesto en marcha por el Ejecutivo.

Tras el respiro que el desempleo ha dado en los últimos tres meses, hay coincidencia en que el otoño vendrá acompañado de un nuevo repunte del paro (la tasa de desempleo está actualmente en el 17,9%), lo que continuará desgastando la solvencia de los hogares. Con todo, las entidades creen que en el último año han sabido perfeccionar sus instrumentos de gestión y recuperación de morosos, con lo que podrán hacer frente a la nueva oleada sin que sus ratio se disparen.

Ratios a vigilar
Las familias adeudan 670.112 millones en préstamos vinculados con la vivienda, según datos del Banco de España. La mora de estos créditos, que en junio se aceleraron sólo un 0,9% frente al 8,1% de hace un año, está en el 2,88%.
En este escenario, todas las miradas se dirigen actualmente a las hipotecas con mayor perfil de riesgo. Éstas serían, en principio, aquéllas con mayores tasas de loan to value (LTV) y ratio de esfuerzo.

El LTV es la relación entre el importe del préstamo y el valor de tasación del inmueble y no debería sobrepasar el 80%. La tasa de esfuerzo vincula las cuotas hipotecarias que deben pagar las familias y su renta disponible. Aunque hay distintos procedimientos de cálculo (se pueden analizar los ingresos brutos o netos), se consideran prudentes niveles en torno al 35% y 40%.

Pero aunque las referencias están claras, es complicado determinar el importe y número de hipotecas de alto riesgo, sobre las que apenas existe información pública. Por lo que respecta al LTV, el Banco de España ofrece datos sobre los nuevos préstamos suscritos desde 2006. En ese ejercicio, el loan to value superó el umbral del 80% en el 17,1% de las operaciones, porcentaje que cayó hasta el 11% en 2008.

Hasta 2006, sin embargo, hay escasas referencias, entre ellas, un estudio elaborado por Genworth Financial, consultora dedicada al seguro de crédito de hipotecas con alto porcentaje de financiación. Este análisis refleja que el número de operaciones con LTV superior al 80% ha crecido desde 1995. El alza del precio de los inmuebles aumentó las necesidades de financiación para acceder a la vivienda y aceleró la concesión de hipotecas con un LTVpor encima del 80%.

Éstas pasaron del 12,2% en 1996 al 26,4%en 2005 (ver gráfico). Se concedieron, especialmente, entre 2003 y 2006, año en el que algunas entidades ya empezaron a extremar la prudencia ante el temor a un cambio de tendencia en el mercado inmobiliario.

Por otra parte, la desmesurada subida del precio de la vivienda también ha contribuido a elevar la tasa de esfuerzo de los deudores hipotecarios. En el segundo trimestre de 2009 y según datos del Banco de España, ésta se ha situado, de media, en el 38,6% de la renta disponible (sin tener en cuenta deducciones fiscales).

La cifra ha disminuido desde los niveles superiores al 46% vistos entre 2006 y 2008, como consecuencia de la caída de los tipos de interés y de los precios inmobiliarios.

En la década precedente y según el citado estudio (tiene en cuenta la renta neta), la tasa de esfuerzo osciló entre el 33% y el 37%. En términos medios, el 9% de las hipotecas analizadas entre 1995 y 2005 presentó una ratio de deuda superior al 50% de los ingresos disponibles.

Entidades
Las cifras individuales de las entidades también muestran que los préstamos de riesgo, pese al crecimiento registrado, tienen un peso limitado en las carteras. En Santander, por ejemplo, el 7% de las hipotecas concedidas a particulares en España tenía a cierre de 2008 un LTV entre el 80% y el 90%; y el 8%, por encima del 90%. El porcentaje de la cartera con un LTV superior al 80% se sitúa en el 11% en La Caixa; y en Bankinter, en torno al 6%. En Pastor, las hipotecas con mayor financiación también representan aproximadamente el 5% del total.

En cuanto a la tasa de esfuerzo, el 23% de las hipotecas de Santander en España tiene una ratio de más del 40% (teniendo en cuenta los ingresos netos), aunque el promedio de todos los préstamos está en el 29,8%. La proporción media en Banesto es del 33%; y del 35%, en Bankinter. En Pastor, del 35,7%.

Hay que matizar que estas cifras, que suelen corresponder a la situación del deudor en el momento de la concesión del crédito, no son una foto fija. Oscilan en función de variables como las cuotas amortizadas, el precio de la vivienda o el paro. Además, estos préstamos cuentan en ocasiones (ahora, casi siempre) con garantías adicionales como avales o seguros de crédito por su mayor riesgo.

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España es subprime... La mayoría de cipotecas son subprime pero claro mola más criticar las americanas...

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pues eso, llaves al banco y adios deuda.

lo que muchos que compraron a precios sobrevalorados aprovecharían, para atizarles tb las llaves.

En total, que los primeros un 25 % y los segundos otro ummmm... 10 %. En total, los bancos tendría ahora un 35% de los inmuebles que se vendieron en esta última década.

Que sumado, a los que han recibido de los promotores serían en total X pisos.


Claro está, ya hubieran caído más de 4 bancos.

Entre el código civil que protege al fuerte y los fondos de adquisición de activos, las subprime en españa están tardando a hacer efecto.

El gobierno ha sacado pecho sobre la robustez del sistema bancario español, pero sin mentar lo anterior. España es un país subprime y los efectos naturales y lógicos producidos en otros países, aquí están contenidos por la fuerza de la ley.

Muy bueno.
Me han sorprendido los datos entre 1996-1996. Pensaba que la situación actual no tenia precedentes. Imagino la alta tasa de esfuerzo en estos años tenia más que ver con tipos de interes altos y con que las hipotecas eran como mucho a 10 años. Con lo cual aunque los precios eran menores el esfuerzo para la compra se concentraba mucho mas en unos pocos años.

Que lastima que falten los datos entre 2006 hasta hoy para comparar.

El Loan To Value puede que sea un buen marcador en otros países, pero en este lo dudo. Creo que en España da igual cual sea el porcentaje de financiación sobre la vivienda, ya que mucha gente puede haber recibido ayudas de familiares para dar la entrada, sin tener capacidad real de ahorro demostrada.

Me temo que en España el mejor marcador para prever la morosidad es el índice de desempleo. Cuando tengamos 5, 6 o 7 millones de parados, muchos de ellos todavía resistirán con la ayuda de conocidos, pero (a) otros muchos engrosarán salvajemente las listas de morosos y (b) en cualquier caso, la disminución de ingresos se va directa a una mayor caída de la demanda interna, el PIB y el empleo, en un círculo vicioso. Incluso un pepito light con hipoteca del 35% que le pase grosso modo al 70% al perder él o ella el trabajo, se verá en dificultad, y no digamos lo sensible que es ese porcentaje al tipo del euribor (un par de puntos más y del 70% se va por encima del 100% del salario neto, lo típico en un hipotecón a 35 años).

Y no haría mucho caso de comparaciones con datos de hace más de una década. Primero porque habría que ver cómo son de rigurosos, y porque el contexto no es el mismo (hace una década todavía trabajaba una sola persona en muchas familias, y no es lo mismo un 40% de un sueldo procedente de un trabajo estable que el 40% de dos sueldos, uno de ellos a punto de desaparecer porque lo creó una burbuja económica).

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