Burbuja.info - Foro de economía > > > Mentiras y Owneds varios sobre el mercado inmobiliario 2009
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  #31  
Antiguo 17-dic-2009, 22:05
Mistermaguf Mistermaguf esta en línea ahora
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El número de la demanda sostenida en el entorno de las 450.000 se construye a partir del número de hogares y viviendas vacías; suponiendo un determinado nivel de acceso al crédito que ahora no existe y del comportamiento de la demanda extranjera de segunda vivienda.

Seamos serios. Nunca, en España, hubo un número de formación de hogares nuevos para asimilar 450.000 viviendas anuales. Ni siquiera en los años dorados burbujiles se vendió esta cantidad a usuarios finalistas.

No sé que tienen que ver las viviendas vacías para calcular la demanda, como si ésta aumentara o disminuyera de acuerdo a las existencias. La demanda estructural española actual estaría en torno a las 270.000 viviendas anuales en una situación económica-demográfica normal. Teniendo en cuenta que tenemos un lustro de años negros por delante, frenazo de inmigración y una pirámide poblacional acusadamente decreciente, estimo que durante los próximos cuatro o cinco años, la demanda real no superará las 200.000 anuales, y probablemente menos. Eso significa que sin construír nada, ni siquiera se llegaría a liquidar el stock existente. (No hablo de regiones o ciudades concretas, sino del parque total).


Los precios más inflados no están en el sector de primera residencia, sino en costa y segunda residencia; por mucho que bajen no creo que haya demanda suficiente para ellos.

Que la escasísima demanda previsible para costa/segunda residencia haga bajar los precios de ese segmento hasta el infinito y más allá, no significa que los precios no están igualmente inflados en todos lados. La diferencia es que en ésos sitios las caídas serán abrumadoras. Se liquidarán pisitos costeros por 30 o 40.000 euros, y aún así muchos no encontrarán comprador nevermore. A sus owneados dueños les quedarán los alquileres de temporada para salvar los gastos y poco más.


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  #32  
Antiguo 20-dic-2009, 13:15
kierevelos kierevelos está desconectado
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Iniciado por Mistermaguf Ver Mensaje
Seamos serios. Nunca, en España, hubo un número de formación de hogares nuevos para asimilar 450.000 viviendas anuales. Ni siquiera en los años dorados burbujiles se vendió esta cantidad a usuarios finalistas.

No sé que tienen que ver las viviendas vacías para calcular la demanda, como si ésta aumentara o disminuyera de acuerdo a las existencias. La demanda estructural española actual estaría en torno a las 270.000 viviendas anuales en una situación económica-demográfica normal. Teniendo en cuenta que tenemos un lustro de años negros por delante, frenazo de inmigración y una pirámide poblacional acusadamente decreciente, estimo que durante los próximos cuatro o cinco años, la demanda real no superará las 200.000 anuales, y probablemente menos. Eso significa que sin construír nada, ni siquiera se llegaría a liquidar el stock existente. (No hablo de regiones o ciudades concretas, sino del parque total).




Que la escasísima demanda previsible para costa/segunda residencia haga bajar los precios de ese segmento hasta el infinito y más allá, no significa que los precios no están igualmente inflados en todos lados. La diferencia es que en ésos sitios las caídas serán abrumadoras. Se liquidarán pisitos costeros por 30 o 40.000 euros, y aún así muchos no encontrarán comprador nevermore. A sus owneados dueños les quedarán los alquileres de temporada para salvar los gastos y poco más.



Erro en lo que dices.

Aquí tienes la tabla de formación de hogares.

Y la tabla de relación vivivendas/hogar.
Imágenes Adjuntas
Tipo de Archivo: jpg Prevision hogares España.jpg (24,9 KB (Kilobytes), 271 visitas)
Tipo de Archivo: jpg Relacion hogares viviendas.jpg (17,7 KB (Kilobytes), 280 visitas)


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  #33  
Antiguo 20-dic-2009, 19:22
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Iniciado por kierevelos Ver Mensaje
Erro en lo que dices.

Aquí tienes la tabla de formación de hogares.

Y la tabla de relación vivivendas/hogar.

Recuerda, Kierevelos, que España ha recibido 7 millones de inmigrantes en la última década y (como recuerdan los folletos de ofertas bancarias) "demografías pasadas no garantizan demografías futuras". En realidad, no tiene ni pies ni cabeza tu argumentación, porque los 5 millones de viviendas levantadas durante la burbuja no se corresponden en absoluto con la demanda real en ningún estudio publicado. Forman parte del falso mantra con el que se nos intentaba engañar, junto a otros como la tasa de divorcios (mitad del promedio europeo, mira la wikipedia) o los turistas (apenas han demandando 90000 inmuebles los mejores años).

Pero afortunadamente ahora más gente sabe la verdad. Incluso las propias inmobiliarias, como RR Acuña, la reconocen. Recuerda este informe que tanto daño hizo en su dia, porque voy a refrescarte la memoria con algunos extractos del mismo, indicando la página:

https://www.rracuna.com/faces/Documento.jsp?docName=246

No soy yo, sino RR Acuña quien estima la demanda total de vivienda (formación de hogares más vacacional) en 218428 unidades para 2009 (página 3). 200000 no son 400000. No soy yo, sino RR Acuña quien estima que durante los próximos años, las defunciones de nuestra población ya no tan joven dejarán adicionalemente unas 100000 viviendas anuales disponibles (página 5). No tengo en cuenta las viviendas embargadas que ellos sí consideran en esa misma página (porque creo que los sin techo tarde o temprano necesitarán uno de nuevo). RR Acuña prevé no obstante una mejora en la demanda una vez superada la crisis (imagino que por demanda secundaria de vivienda pero la estima no superior a las 300000 viviendas (página 21) con la advertencia de que en 15 años, de no producirse un nuevo boom immigracional, desaparecerá por completo. Y no lo digo yo, lo dice RR Acuña, que a partir de 2025 por razones demográficas en España desaparecería totalmente la demanda de vivienda, al compensarse nacimientos con defunciones. Naturalmente, siempre puede volver la inmigración, pero para ello será necesario no tener 4 o 5 millones de parados en ese momento.


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  #34  
Antiguo 20-dic-2009, 19:42
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Iniciado por ignorante Ver Mensaje
Recuerda, Kierevelos, que España ha recibido 7 millones de inmigrantes en la última década y (como recuerdan los folletos de ofertas bancarias) "demografías pasadas no garantizan demografías futuras". En realidad, no tiene ni pies ni cabeza tu argumentación, porque los 5 millones de viviendas levantadas durante la burbuja no se corresponden en absoluto con la demanda real en ningún estudio publicado. Forman parte del falso mantra con el que se nos intentaba engañar, junto a otros como la tasa de divorcios (mitad del promedio europeo, mira la wikipedia) o los turistas (apenas han demandando 90000 inmuebles los mejores años).

Pero afortunadamente ahora más gente sabe la verdad. Incluso las propias inmobiliarias, como RR Acuña, la reconocen. Recuerda este informe que tanto daño hizo en su dia, porque voy a refrescarte la memoria con algunos extractos del mismo, indicando la página:

https://www.rracuna.com/faces/Documento.jsp?docName=246

No soy yo, sino RR Acuña quien estima la demanda total de vivienda (formación de hogares más vacacional) en 218428 unidades para 2009 (página 3). 200000 no son 400000. No soy yo, sino RR Acuña quien estima que durante los próximos años, las defunciones de nuestra población ya no tan joven dejarán adicionalemente unas 100000 viviendas anuales disponibles (página 5). No tengo en cuenta las viviendas embargadas que ellos sí consideran en esa misma página (porque creo que los sin techo tarde o temprano necesitarán uno de nuevo). RR Acuña prevé no obstante una mejora en la demanda una vez superada la crisis (imagino que por demanda secundaria de vivienda pero la estima no superior a las 300000 viviendas (página 21) con la advertencia de que en 15 años, de no producirse un nuevo boom immigracional, desaparecerá por completo. Y no lo digo yo, lo dice RR Acuña, que a partir de 2025 por razones demográficas en España desaparecería totalmente la demanda de vivienda, al compensarse nacimientos con defunciones. Naturalmente, siempre puede volver la inmigración, pero para ello será necesario no tener 4 o 5 millones de parados en ese momento.


Creo que ya comentamos el informe de rr Acuña, y no hay por donde cogerlo, hacen unas estimaciones de hogares, que no explican de donde provienen, simplemente ponen el número de ahí se montan una teoría inmobiliaria.

Y creo que el único fin es darse a concer, digamos que una estrategia de marketing bien planteado, si ahora la moda es ser burbujista pues vamos a apuntarnos, mira el historial de informes de RR Acuña y te darás cuenta de lo que te digo.


El único dato que veo mas real, es la relación stock de viviendas / hogares y si te fijas en la tabla apenas a variado en los últimos años.


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  #35  
Antiguo 20-dic-2009, 20:35
Mistermaguf Mistermaguf esta en línea ahora
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Iniciado por kierevelos Ver Mensaje
Erro en lo que dices.

Aquí tienes la tabla de formación de hogares.

Y la tabla de relación vivivendas/hogar.

Disculpen los foreros el tochete que van a leer a continuación, pero me parece necesario contestar a uno de nuestros trolles broteverdistas más numantinos con algo más que tablitas mudas; a ver si de una vez por todas aclaramos las cosas.

En primer lugar, Kierevenderlos, debes citar la fuente estadística que usas, que es la del MVIV, concretamente ésta.
Esto es importante, porque nos permite conocer cuáles son las bases fácticas para la realización de las estadísticas, así como la metodología empleada: por empezar, saber que toda la serie es un estimación sobre el último censo de población del 2001. (página 5)
No se menciona ninguna corrección estadística, 8 años después.

Cuestiones metodológicas: Véase el principal criterio del MVIV para estimar el número de hogares: (página 6)

Desde una perspectiva más formal, en un período determinado t, la tasa de jefe de hogar, TJHi, se define para cada estrato o grupo de edad i, como el cociente entre el número de cabezas de familia, personas principales o personas que ostentan la jefatura de hogar, JHi, y el total de la población para dicho período y grupo de edad, POBi (...)

Existen diferentes criterios para definir cuándo una persona es jefe de hogar o
persona principal. Esto puede generar ciertas dificultades a la hora del cálculo, por lo que, en muchos casos, se supone que el total de jefes de hogar, para un determinado grupo de edad, coincide con el número total de hogares

Es decir, el mismo MVIV asume que uno de los parámetros fundamentales de su estimación estadística, es en realidad un salto al vacío basado en la necesidad de "simplificación estadística".
Lo que está diciendo en realidad, es que si bien los hogares -especialmente de nueva formación- no pueden ser considerados mayoritariamente nucleares, como la experiencia a pié de calle indica (hay una gran proporción de hogares nuevos con más de un miembro económicamente relevante), están, en la práctica considerando que así es.

Calcule usted, Kierevelos, a ojo de buen cubero, cuál puede ser la desviación estadística de tal suposición. Para darle una pista, no puede ser al alza.

Aún así, como se puede ver en las tablas, existen 3 estimaciones de formación de hogares, siendo, con mucha diferencia, la de EPA la más abultada: un promedio de 50% por encima de las demás estimaciones, durante todos los años de muestreo o proyección. Esto deja en claro que la estimación de formación de hogares a partir de los datos de población activa o bien tiene una deriva o sesgo estadístico muy por encima de lo aceptable, o bien la metodología es equívoca.
Si bien el informe indica el modelo estadístico usado, no me queda más que hacer inferencias: si con un paro promedio del 8-9% durante la mayor parte del lapso del muestreo se estimaba una formación de hogares de un 50% por encima de las otras estimaciones, ¿qué ocurrirá con una tasa del 20% o superior?

El mismo informe advierte de varias cuestiones al respecto:

El hecho de que el número de hogares de la EPA supere a los obtenidos a partir de la previsión demográfica citada se deriva de la presencia de un amplio número de hogares procedentes de la inmigración, que ha tenido una fuerza especial en la primera década del siglo XXI. Con la población procedente de los Padrones Muncipales de Población, el total de extranjeros suponía el 1,6% de la población de España en 1998, mientras que a 1º de enero de 2008 dicha proporción ascendía al 11,3%, correspondiente a un total de 5,2 millones de extranjeros, caracterizados por una tasa de actividad sensiblemente superior a la población nacional.

El resultado mas destacable es que frente a una previsión media de aumento medio anual del número hogares de 244.300, según la proyección demográfica para 2008-12, las estimaciones obtenidas a partir del modelo ajustado son de una media anual de 383.000 nuevos hogares en el mismo periodo, teniendo en común ambas estimaciones el carácter decreciente de la serie de nuevos hogares.

Es decir, que al menos una buena parte de las cifras de EPA se deben a la población inmigrante. ¿Es un buen indicador sobre la demanda de vivienda el considerar la formación de hogares de inmigrantes nuevos en base a "cabezas de familia"?
¿Es razonable considerar que la población inmigrante se aboque a la compra masiva de vivienda hasta alcanzar la ratio de 1,5 personas por vivienda? ¿Es razonable, hoy, casi a 2010, cuando el colectivo inmigrante es el más castigado por el paro y la precariedad laboral?

Usted mismo, Kierevelos.

Ahora bien, para la elaboración de la estimación de la demanda de vivienda, cualquiera descartaría o pondría en suspenso la estimación de la EPA por los motivos expuestos, y tomaría las estimaciones del INE.
Pues vean qué hace el MVIV:

La relación entre el stock de viviendas y la demanda potencial de las mismas que podría derivarse del stock de hogares previstos se ha recogido en la Tabla 10 y el Gráfico 11, empleándose para ello la estimación de los hogares efectuada con la EPA.

Qué bonito, ¿verdad?

A pesar de tal sesgo "broteverdista", al menos dejan en claro que:
La relación viviendas/hogares presenta un perfil levemente decreciente con los hogares estimados en la EPA, a pesar de lo cual el que dicha relación se situe en torno al nivel de 1,50 no deja de suponer un volumen muy elevado de viviendas. Con las otras estimaciones puramente demográficas del número de hogares dicha relación stock de viviendas /hogares resultaría creciente.

Es decir, que con cualquier estimación que no sea la del EPA, el MVIV reconoce que estamos ante un escenario de stock creciente. Igualmente no hace falta ser un lince para comprobarlo, cuando el propio sector de la construcción admite actualmente la existencia de entre 600.000 y un millón de viviendas nuevas sin vender, dependiendo de la fuente. A éso súmesele las que están en manos de pasapiseros, las deshabitadas y las de segunda mano.

Conclusiones: en primer lugar, en el mejor de los casos de todas las series del MVIV, la "demanda estructural" ha estado siempre por debajo de la construcción de nuevas viviendas durante la burbuja.

Veamos ahora lo que se desprende de las estadísticas de población del INE: sobre el escenario a largo plazo, la estimación de nuevos hogares para el periodo 2001-2008 está entre los 255.000 y los 338.000, es decir, una media de 300.000, lo que no está tan lejos de mi estimación (en torno a los 270.000): sólo una media de un 10% arriba.

Y para el período 2009-2012 es una serie decreciente que arranca en casi 239.000 y termina en 206.000; es decir una media de unos 220.000, lo que ciertamente no está muy lejos de mi estimación global de 200.000 al año (nuevamente sólo un 10% por encima).

Explíqueme, Kierevenderlos, cuál es mi "erro" (sic).

Y, por supuesto, la estimación de "nuevos hogares" no puede asimilarse a "compra de nueva vivienda", especialmente en un escenario como el actual y el esperable para los próximos años, de manera que en el optimista escenario de que sólo uno de cada cuatro nuevos hogares no adquiriera una vivienda, nos ponemos en mi estimación de 150.000 ventas anuales a nuevo usuario finalista para los próximos años.

Si quiere usted, seguimos otro día con su 8% de daciones bancarias. Tráiganos la estadística, así nos reímos otro rato.

Saludos.

Última edición por Mistermaguf; 20-dic-2009 a las 20:43


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  #36  
Antiguo 21-dic-2009, 11:01
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No tengo muy claro que esas predicciones sobre número de hogares sean válidas, más que nada por el tema del retorno de inmigrantes.
Pero aún dando por válidas esas cifras, lo que sí es perfectamente variable es la relación número de hogares / vivienda en propiedad que se ha venido dando las dos últimas décadas. Cada vez hay más vivienda destinada al alquiler, y cada vez más gente entiende que comprar con precios a la caida es tirar el dinero.


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  #37  
Antiguo 21-dic-2009, 11:29
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ZAAAAS, Kierevelos, en toda la boca!!!!!!!!

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En primer lugar, Kierevenderlos, debes citar la fuente estadística que usas, que es la del MVIV, concretamente ésta.
Esto es importante, porque nos permite conocer cuáles son las bases fácticas para la realización de las estadísticas, así como la metodología empleada: por empezar, saber que toda la serie es un estimación sobre el último censo de población del 2001. (página 5)
No se menciona ninguna corrección estadística, 8 años después.

Cuestiones metodológicas: Véase el principal criterio del MVIV para estimar el número de hogares: (página 6)



Es decir, el mismo MVIV asume que uno de los parámetros fundamentales de su estimación estadística, es en realidad un salto al vacío basado en la necesidad de "simplificación estadística".
Lo que está diciendo en realidad, es que si bien los hogares -especialmente de nueva formación- no pueden ser considerados mayoritariamente nucleares, como la experiencia a pié de calle indica (hay una gran proporción de hogares nuevos con más de un miembro económicamente relevante), están, en la práctica considerando que así es.

Calcule usted, Kierevelos, a ojo de buen cubero, cuál puede ser la desviación estadística de tal suposición. Para darle una pista, no puede ser al alza.

Aún así, como se puede ver en las tablas, existen 3 estimaciones de formación de hogares, siendo, con mucha diferencia, la de EPA la más abultada: un promedio de 50% por encima de las demás estimaciones, durante todos los años de muestreo o proyección. Esto deja en claro que la estimación de formación de hogares a partir de los datos de población activa o bien tiene una deriva o sesgo estadístico muy por encima de lo aceptable, o bien la metodología es equívoca.
Si bien el informe indica el modelo estadístico usado, no me queda más que hacer inferencias: si con un paro promedio del 8-9% durante la mayor parte del lapso del muestreo se estimaba una formación de hogares de un 50% por encima de las otras estimaciones, ¿qué ocurrirá con una tasa del 20% o superior?

El mismo informe advierte de varias cuestiones al respecto:



Es decir, que al menos una buena parte de las cifras de EPA se deben a la población inmigrante. ¿Es un buen indicador sobre la demanda de vivienda el considerar la formación de hogares de inmigrantes nuevos en base a "cabezas de familia"?
¿Es razonable considerar que la población inmigrante se aboque a la compra masiva de vivienda hasta alcanzar la ratio de 1,5 personas por vivienda? ¿Es razonable, hoy, casi a 2010, cuando el colectivo inmigrante es el más castigado por el paro y la precariedad laboral?

Usted mismo, Kierevelos.

Ahora bien, para la elaboración de la estimación de la demanda de vivienda, cualquiera descartaría o pondría en suspenso la estimación de la EPA por los motivos expuestos, y tomaría las estimaciones del INE.
Pues vean qué hace el MVIV:



Qué bonito, ¿verdad?

A pesar de tal sesgo "broteverdista", al menos dejan en claro que:


Es decir, que con cualquier estimación que no sea la del EPA, el MVIV reconoce que estamos ante un escenario de stock creciente. Igualmente no hace falta ser un lince para comprobarlo, cuando el propio sector de la construcción admite actualmente la existencia de entre 600.000 y un millón de viviendas nuevas sin vender, dependiendo de la fuente. A éso súmesele las que están en manos de pasapiseros, las deshabitadas y las de segunda mano.

Conclusiones: en primer lugar, en el mejor de los casos de todas las series del MVIV, la "demanda estructural" ha estado siempre por debajo de la construcción de nuevas viviendas durante la burbuja.

Veamos ahora lo que se desprende de las estadísticas de población del INE: sobre el escenario a largo plazo, la estimación de nuevos hogares para el periodo 2001-2008 está entre los 255.000 y los 338.000, es decir, una media de 300.000, lo que no está tan lejos de mi estimación (en torno a los 270.000): sólo una media de un 10% arriba.

Y para el período 2009-2012 es una serie decreciente que arranca en casi 239.000 y termina en 206.000; es decir una media de unos 220.000, lo que ciertamente no está muy lejos de mi estimación global de 200.000 al año (nuevamente sólo un 10% por encima).

Explíqueme, Kierevenderlos, cuál es mi "erro" (sic).

Y, por supuesto, la estimación de "nuevos hogares" no puede asimilarse a "compra de nueva vivienda", especialmente en un escenario como el actual y el esperable para los próximos años, de manera que en el optimista escenario de que sólo uno de cada cuatro nuevos hogares no adquiriera una vivienda, nos ponemos en mi estimación de 150.000 ventas anuales a nuevo usuario finalista para los próximos años.

Si quiere usted, seguimos otro día con su 8% de daciones bancarias. Tráiganos la estadística, así nos reímos otro rato.

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  #38  
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OK, Kierevelos, Tú tienes razón.

Pero entonces, ¿por qué en Francia, UK e Italia -con un 50% más de población que nosotros- durante diez años consecutivos han estado construyendo del orden de 300.000 viviendas anuales?.

PD: por si no me puedo conectar más tarde, acepto por anticipado tus disculpas.


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