1. La recuperación económica depende de la recuperación del sector de construcción residencial y no se ven signos de recuperación en el medio plazo

Ante el marasmo de informaciones más o menos optimistas, pero sobre todo descontextualizadas, parciales y desorientadas, es conveniente volver a las nociones básicas si se quiere tener una idea de adonde vamos.

En los ciclos económicos recientes el motor de la recuperación económica ha sido, en todos los casos, el sector inmobiliario residencial. Y, desde luego, en la crisis actual, es impensable una verdadera recuperación si no se produce otro tanto con el sector inmobiliario residencial. En ausencia de una verdadera recuperación de éste sector, podríamos ver, en el mejor de los casos, un crecimiento débil, -por debajo del crecimiento vegetativo- equivalente a un empobrecimiento general en términos per capita hasta que no se produzca la deseada recuperación del sector.

Por tanto, es clave analizar la situación del mercado inmobiliario. Así de simple, y así de complicado. Como el motor de la recuperación es la construcción residencial, los principales datos en que debemos fijarnos son los índices de ventas de viviendas nuevas, de construcción residencial y de existencias de viviendas. Pero eso sí, en el caso de las existencias de viviendas, hay que incluir también viviendas de segunda mano que compiten con la vivienda nueva.

1) Ventas

Usamos la Estadística Mensual de Transmisiones Inmobiliarias publicada con 2 meses de atraso sobre el mes corriente por el INE. Esta serie tiene 3 problemas: su historia es muy corta, no hace distinciones por el comprador final, que puede ser un usuario, un inversor o un banco que se hace cargo de las viviendas que construye una inmobiliaria en ruina (y por tanto incluye transmisiones de viviendas que siguen formando parte de las existencias de viviendas a la venta) y, tercer problema, que las transmisiones de vivienda nueva se registran a la finalización de obra e incluyen operaciones de compraventa con más de dos años de antigüedad. En el siguiente gráfico se representan los datos de transmisiones de viviendas nuevas desde 2007 en forma de ventas acumuladas de cada año:



Nótese que la recuperación de 2009 que anunciaron expertos imparciales como Bernardos no aparece por ninguna parte, y eso que los datos de 2009pueden incluir numerosas operaciones de transmisión entre bancos y promotoras.

Hasta mayo de 2009, las ventas mensuales han sido muy similares por lo que la línea de ventas acumuladas sigue una recta (pendiente casi constante) y si extrapoláramos esa recta hasta diciembre tendríamos unas ventas finales de viviendas nuevas de unas 225.000. Sin embargo, esa extrapolación puede ser errónea ya que la segunda mitad del año incluye 2 de los meses más flojos (agosto y diciembre) por lo que una extrapolación más realista nos da unas ventas anuales de unas 200.000 viviendas nuevas en 2009 (unas 16.500 mensuales). Es muy probable, sin embargo, que muchas de esas transmisiones registradas correspondan a cambios de titularidad entre constructoras y bancos por lo que la cifra real de viviendas nuevas que se retiran del "stock" sea mucho más baja. A su vez, algunas de esas transmisiones pueden pasar a engrosar las listas de alquiler de forma que se retiran del stock de viviendas en venta. Como se puede ver es muy complicado estimar, con esta serie, el número de ventas reales y los "estocs" que se generan a lo largo del año.

Pero, en fín, a ojímetro, podemos prever que en 2009 se retirarán de las existencias de viviendas construídas para su venta entre 150.000 y 200.000 unidades. Este es nuestro primer dato importante.

2) Existencias de viviendas nuevas

Vamos a guiarnos por el siguiente dato publicado en Junio que hace referencia a datos del MVIV:

En España hay 613.000 viviendas de nueva construcción sin vender


A éste cálculo de existencias de obra en curso, habría que añadirle las que fueron terminadas entre 2007 y 2008 y aún están en venta, tanto por la promotora, como por el pasapisero o el banco de turno. Esas existencias son difíciles de determinar, pero podemos obtener una aproximación.

En 2007 se finalizaron 640.000 viviendas y podemos estimar que un 80% de éstas (512.000) estaban destinadas para la venta. Si se vendieron un total de 330.000, el "stock" generado en 2007 fué de unas 180.000 viviendas. En 2008 la cifra de viviendas terminadas fué similar a 2007 pero se vendieron 280.000 por lo que se generó un estoc de unas 230.000 viviendas. Redondeando, tenemos unas existencias acumuladas de 400.000 viviendas nuevas terminadas + 600.000 en construcción = 1.000.000.

3) Años de ventas

Entre lo que está terminado y en construcción, y suponiendo unas ventas entre 150.000-200.000 anuales, las existencias equivalen a unos 5,7 años de ventas. Si como dice el MVIV, el periodo promedio de construcción de viviendas es de 24 meses (observad como se ha ampliado, en 2006 se estimaba en 18 meses), para que los promotores empiecen a sentirse cómodos, las existencias de viviendas nuevas deberían reducirse de 1.000.000 a 400.000 viviendas: hay que liquidar 600.000 viviendas para empezar a hablar de una posible recuperación del sector.
Este es el segundo dato importante a tener en cuenta.

4) ¿Cuanto tardarán en liquidarse las existencias?
Esta es la pregunta del millón que obviamente dependerá de lo bien o mal que vayan las ventas en los próximos años y de lo que se construya. Pero salta a la vista que la liquidación de esas existencias no se va a realizar en 1, 2, 3 ni 4 años, por lo que resulta evidente que en el plazo medio no se vislumbra ningún indicio de recuperación del sector. Hay que tener en cuenta que la liquidación de existencias es muy traumática: promotores y bancos que se resisten a bajar sus precios frente a compradores desconfiados, sin prisas, que seleccionan las mejores ofertas. En estas condiciones es muy difícil prever una recuperacion real de las ventas hasta que los promotores tengan otra vez la sartén por el mango.


A todos aquellos que quieren ver síntomas de recuperación económica, o lo que es lo mismo, un rápido crecimiento de la economía para retomar niveles de producción y consumo similares a los de 2007, y seguir creciendo después, que esperen sentados.

En otro post me fijaré en las medidas de estímulo.

Saludos.

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anda! mira! pero si hay datos!!

y que casi hago caso al hilo de "Agosto, el mejor mes para comprar"!!!

Gracias Marai

De momento tiene pinta que tenemos stock para unos 50 meses

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es españa solo se aprende a base de hostias.

y eso sólo desde el punto de vista inmobiliario, no está mal la cosa no, si añadimos al análisis el resto de elementos del sistema económico, creo que va siendo hora de dejar de pensar en comprar piso y empezar a adaptarse el nuevo modelo que sustituirá al que se está extinguiendo.

Del consumo y de los planes de estímulo irán los siguientes temas que incuiré en este hilo.

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un forero señalaba en otro hilo que, estabamos priorizando los hilos trolles a los buenos, tiene razon


ARRIBA!!

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.. y no olvidar el abuso del crédito que lastrará el gasto futuro durante unos cuantos años

Gracias por la interesante informacion...

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el que espere recuperación del mercado inmobiliario va listo... con mantener el modelo económico podría darse con un canto en los dientes.

En las cifras de transmisiones de vivienda nueva, hay un componente que no deberías de subestimar, a sumar al de daciones en pago de promotores a bancos.

En estos momentos, hay mucha actividad de transmisión para alzamientos de bienes puros y duros, daciones en pago a acreedores, acuerdos parasociales,...es una cifra difícil de asignar en ese volumen, pero para nada despreciable.

Por lo demás, quedo en espera de tus nuevos post con verdadero interés