¿Caída del precio de las casa? Hasta un 50% en 2011 - cotizalia.com

¿Caída del precio de las casa? Hasta un 50% en 2011

@S. McCoy - 22/07/2009

La bajada en el precio de los alquileres dada a conocer ayer es una excelente noticia tanto para los actuales arrendatarios, que encuentran así argumentos para renegociar las rentas que pagan a la baja, como para todos aquellos que están a la búsqueda de una casa para alquilar. No cabe duda que tal alegría no es compartida por los propietarios de los inmuebles, muchos de los cuales fueron adquiridos como inversión en el punto álgido del ciclo, que ven como la rentabilidad obtenida es escasa y apenas les da para cubrir los gastos recurrentes de la vivienda objeto del contrato, incluida la carga hipotecaria que pesa sobre la misma.

Sin embargo, no son los únicos que deberían ver con cierto recelo esta noticia. Al club de los desencantados se han de unir inevitablemente tanto promotores como entidades financieras. Y no sólo porque la ausencia de demanda y los impagos les han convertido en dueños forzosos de un notable parque inmobiliario que tratan de un modo u otro de rentabilizar, como otro titular más, por lo que se ven afectados negativamente por la mengua de sus ingresos con costes estables, sino porque, además, el propio valor del residencial se reduce cuando lo hacen las rentas de alquiler. O, al menos, así lo indica la teoría.

En efecto. Dos son los parámetros que tradicionalmente se han establecido para monitorizar la mayor o menor demanda potencial en el mercado de la vivienda. Por una parte el esfuerzo que la familia ha de realizar para acometer la compra de una casa, que se mide en términos de veces en que el sueldo bruto de la unidad familiar queda comprendido en el precio del objeto de la adquisición. Obviamente este parámetro rige fundamentalmente para la ocupación del inmueble como vivienda habitual. Este ratio, que tradicionalmente había transitado alrededor de las cuatro veces, llegó a dispararse por encima de siete entre finales de 2006 y comienzos de 2007, techo del mercado. Y aún es más alto que la media histórica.

El segundo elemento de juicio es fundamental para aquellos que pretenden comprar un activo residencial con objeto de obtener de él un rendimiento, esto es, como inversión, a través de la adecuada combinación de rentas y plusvalías. De estos dos elementos, la crisis ha mantenido únicamente la vigencia de los alquileres como fuente de retorno toda vez que el exceso de oferta ha provocado que, salvo oportunidades únicas, que haberlas haylas, la posibilidad de especular con el precio de las casas se haya reducido drásticamente. Por tanto la decisión se ha de tomar exclusivamente en función del dinero recurrente que se puede obtener de la vivienda comprada.

Pues bien, el rendimiento de una casa en alquiler no deja de ser un cociente entre el ingreso neto a percibir y el desembolso realizado en origen. En el pico de la burbuja, tal porcentaje llegó a situarse en el 2% en un momento en el que los costes de financiación eran sustancialmente superiores a los de hoy día. Ahora, con el precio del dinero al 1% y la carga hipotecaria alrededor del 2% anual, tal escasa rentabilidad podría resultar incluso admisible para algunos. Pero al tratarse de activos a largo plazo, es mejor tomar como referencia lo que indican los plazos más largos de la curva de tipos y perseguir retornos de, al menos, el 4,5% anual (tipos a 10/30 años más diferencial).

A alquileres constantes, eso sólo se logra mediante una reducción en el precio de las casas. Pero si las rentas caen, entonces el coste de la vivienda ha de reducirse al doble de ritmo para lograr que el resultado de la división repunte. Esa es la dinámica que anticipa la caída de los alquileres anunciada ayer: una mayor presión a la baja en el precio de las casas con objeto de dar salida al importante stock acumulado hasta ahora (que varía, según los distintos analistas, entre las 800.000 y los dos millones). Si a eso añadimos el impacto que, sobre la renta bruta de la unidad familiar, tiene el desempleo y las dificultades, tanto por moneda (británicos), como por situación laboral y familiar (inmigrantes y monoparentales), de algunos colectivos para mantenerse como nuevos adquirentes de casas en España, el colapso en precios está servido, salvo que los balances de la banca hagan milagros, que todo puede ser en la España de la patada a seguir. No queda tan lejos, por tanto, nuestro vaticinio del 50% de merma de valor para 2011...

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Qué tiempos aquellos en que los foreros más valientes vaticinaban un 50% de caída, y ex-burbu, bobo y demás engendros, se partían la caja... ahora los pobres han de vivir con la risa congelada y viendo como su "inversión" es ruinosa.

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¿Como que "hasta el 50%"?, yo diría "desde el 50%" y "hasta el 90%", en el 2011 nadie querrá las casas ni regaladas.

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En principio, la única barrera de contención para el desplome de los precios de alquiler es precisamente el aumento de la demanda de este y el abandono de la compra. Eso en la teoría que muchos quieren ver, por lo que no sería raro comprobar como algunos tratan de mantener la postura y mantener alquileres de la época de la burbuja.

En contra de todo esto juega lo que podríamos denominar el reparto de sillas y la movilidad de la demanda. 6 meses sin alquilar supone perder más del 75% de la renta que se percibiría a precio de mercado, con lo que los aficionados numantinos se estarán empufando de mala manera mientras la demanda desaparece.

Ese será el segundo estallido de la burbuja inmobiliaria, cuando los menos espabilados se queden con un piso colgado aunque mantengan un precio de alquiler fuera de mercado, manteniendo las apariencias y luego alquilando bajo cuerda, por eso de que a la fuerza ahorcan. No es raro encontrar zulos por los que piden dos meses de fianza, aval, y nominas, "porque si no tienes dinero para comprar, tendrás que alquilar".

Lastima que no cuentan el dinamismo frenético de ese mercado, que no sabe de inversiones.

Y si hay Pepitos, no os quepa duda de que habrá Paquitos que alquilen por 1000 Euros en San Chinarro. Afortunadamente estos últimos saldrán por piernas en cuanto vean el panorama a los 6 meses.

La demanda de alquiler suele ser mucho mas selectiva y experimentada, y disponen de un limite de renta que condicionará a la oferta, les guste o no.

Eso sí, lo que nos vamos a reír con los futuros caseros viendolas y deseandoselas para subir rentas o pagar la hipoteca y los gastos del piso "para invertir".


PS
Por cierto cuando yo era nuevo en el foro pronostique una bajada del 60% o 70%, no me acuerdo, y algunos se escandalizaron.

Esto mismo discutía yo con el feliz propietario del piso donde vivo. Pedía 700 euros, pero yo había visto que llevaba al menos cuatro anunciandose. Le ofrecí 600 y tres meses por adelantado. Pero, obviamente, por aquello prefería tenerlo cerrado. Al decirle que en estos cuatro meses ya había dejado de cobrar 2400, y que este mes se quedaría otros 600 sin cobrar, se quedó pensativo, pero siguió en sus trece.

Tres horas después me llamaba al móvil.

Conclusión: Tenía que haber ofertado 500. Hay muchos en esa situación, no os fiéis de lo que piden, si te ven solvente bajan, porque saben que hay poco, y poco solvente.

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para hablar de estos temas nunca viene mal un poco de cultura general histórica de mercado...

¿Cuánto cayó la vivienda en anteriores ciclos bajistas mundiales?

las cábalas respecto a rentabilidades pasadas y las actuales... no son solo números históricos de un mercado. Es un desplome del crecimiento económico generalizado, así que esas cifras históricas se sobrepasarán con facilidad en la actual situación. Pero si quieres apostar... seguro que en algún banco extranjero del sur del pacifico te aceptan esos cálculos y podrás comprar un montón de viviendas a precios de saldo.

Todo tuyo.


False Bottom creo que lo llaman.

Pero es comprensible humanamente que alguien trate de apuntalar su negocio con estimaciones optimistas.

Te lo resumo, ya que se ha debatido en multitud de post mucho más elaborados que mis comentarios:

No volverá a existir la misma demanda generacional.

No volverán a existir los crecimientos de rentabilidad de dos dígitos.

No se volverán a alcanzar los niveles de rentas anteriores a la burbuja.

La economía no volverá a experimentar un crecimiento como el de años anteriores.

La financiación nunca volverá a ser la misma ni en la facilidad ni a intereses reales negativos.

El sistema financiero internacional está en quiebra, no solo el mercado inmobiliario.

La cultura social de la vivienda cambia.

Existe una sobre oferta que llegará hasta nuestros nietos.

Y los tulipanes ya no están de moda.

Ni los pisos de mas de 15 años con cargas hipotecarias.

las pérdidas de los bancos y cajas van a ser salvajes

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Es la misma cantidad que yo digo, 50% desde máximos de 2007, pero el suelo será en 2012, y allí se quedará por mucho tiempo.