LAS ESTADÍSTICAS DEL MINISTERIO DE VIVIENDA REFLEJAN CAÍDAS DEL PRECIO O SUBIDAS INFERIORES AL IPC A LO LARGO DE 2008 Y EL PRIMER TRIMESTRE DE 2009, AUNQUE LA PÉRDIDA DE VALOR PATRIMONIAL COMENZÓ EN 2007

MARTA BELVER

Una vivienda que costaba 240.000 euros en marzo de 2008 valía, tan sólo un año después, 16.320 euros menos. Si en su día el comprador hubiera pedido una hipoteca por el importe total del inmueble en apenas 12 meses se encontraría ante una situación paradójica en el mercado del ladrillo: la cantidad de dinero que le quedaría por pagar al banco sería superior al valor de su propiedad.

Al eliminar el tiempo condicional de este enunciado el resultado es una realidad inmobiliaria que afecta ya a un millón y medio de hipotecados en España, principalmente los que se sentaron a firmar la escritura de propiedad entre 2007 y el primer trimestre de este año. Durante todo ese tiempo el precio de los pisos creció a un ritmo inferior al del IPC cuando no registró directamente signos negativos.

Los expertos consultados por SU VIVIENDA señalan que la incidencia de este fenómeno de devaluación es más acusada en los inmuebles situados en las grandes ciudades, en las segundas residencias y en el producto de obra nueva. Además, lo padecen sobre todo los compradores que solicitaron a su entidad de crédito un préstamo por el 100% del valor de las casas.

Y esto podría no haber hecho más que empezar. Aunque en el sector ya hay quien cree que la caída del precio ha tocado suelo no faltan los que pronostican que aún habrá rebajas de entre el 10% y el 15% durante el próximo año.

Mientras el proceso de pérdida de valor patrimonial se acentúa, en el Senado se ha aprobado una moción que insta al Gobierno a mejorar la independencia y profesionalidad de las tasadoras de viviendas. Entre otras cosas, la interpelación parlamentaria las acusa de inflar o desinflar sus resultados en función de los intereses del banco o caja que en un alto porcentaje se encuentra en su accionariado.

La Asociación Profesional de Sociedades de Valoración (Atasa), en un artículo redactado por su director gerente, Leandro Escobar, defiende con convicción su actividad: «Está enmarcada en un riguroso ámbito de homologación previa y supervisión».

Alrededor de un millón y medio de hipotecados españoles deben hoy a las entidades financieras de turno más dinero del que valen sus viviendas. El cálculo no es matemático, porque nadie ha inventado la ecuación para resolver la incógnita, pero la aproximación numérica sí refleja la nueva realidad inmobiliaria: que las casas son ahora como los coches; se devalúan nada más estrenarlas.

A través de una óptica estadística, la pérdida de valor patrimonial afecta especialmente a los compradores de 2008 y del primer trimestre de este año. Durante esos 15 meses, en los que se suscribieron 660.670 créditos hipotecarios, los pisos crecieron por debajo del IPC (0,7% en el conjunto del ejercicio pasado) o cayeron directamente en términos reales (un 3% entre enero y marzo de 2009).

Sin embargo, hay un quórum casi generalizado de que el estudio de precios del Ministerio de Vivienda toma el pulso al mercado con cierto desfase temporal. El departamento de Beatriz Corredor concluyó que las casas se encarecieron un 5,7% a lo largo de 2007, pero la mayoría de expertos consultados da por hecho que ese año los inmuebles ya se revalorizaron a un ritmo inferior al de la cesta de la compra.

Esta consideración sumaría otros 855.498 hipotecados a la nómina de compradores en ciernes que si vendieran en estos momentos sus propiedades perderían dinero. En total, 1.516.168. Hasta aquí el razonamiento apoyado en los números; ahora las matizaciones.

«La pérdida de valor patrimonial empezó antes en la segunda residencia y en las ciudades grandes que en la vivienda principal y en los municipios pequeños», apunta Julio Gil, codirector del máster de Dirección de Empresas Inmobiliarias de la UNED y ex gerente de la Asociación de Promotores Constructores de España.

Además, según Gil, esta circunstancia «podría afectar más a la vivienda nueva que a la usada, ya que los que adquirieron hace tiempo una casa mediante contrato privado y han formalizado ahora la escritura pública tendrán un coste de oportunidad muy grande, porque podían haber comprado más barato».

Y otra precisión, ésta a propósito de la financiación: la devaluación de las propiedades es más incisiva en las hipotecas suscritas por el 100% del valor de los pisos, aunque algunos expertos reconocen que incluso los créditos concedidos sobre el 80% pueden verse afectados si «la tasación estaba sobrevalorada».

Tracemos un perfil concreto de esta peculiar modalidad de rebajas inmobiliarias. Un ciudadano compró una vivienda en marzo de 2008 por 240.000 euros y pidió un préstamo hipotecario por el importe total.

En sólo un año el precio de los pisos, según la estadística del Ministerio, sufrió una caída del 6,8% de media en España, por lo que esa propiedad en marzo de 2009 tenía un valor de 223.680 euros, 16.320 euros menos. Aunque se descontara el capital que se ha amortizado en esos 12 meses a través de las cuotas pagadas, el titular de la hipoteca tendría una deuda con su banco o caja mayor que la valoración económica de su vivienda.

Si el experimento se hace con la estadística del INE, que en ese mismo periodo constató una rebaja en el precio de las casas del 7,6%, la pérdida sería aún mayor, ya que para la citada vivienda de 240.000 euros ascendería hasta 18.240.

En el Instituto de Práctica Empresarial (IPE) se varía ligeramente el calendario de la depreciación del patrimonio inmobiliario, pero con resultados similares. ¿Cuántos hipotecados podrían ser víctimas de este 'síndrome' de desvalorización?

«Época de la euforia»

«Todas aquellos que compraron en la época de la euforia, cuando el mercado estaba recalentándose y empezando el enfriamiento, es decir, en 2005 y 2006 (donde además se les financió la compra al 100% e incluso al 110% para pagar otros gastos), puesto que a partir de 2007 los precios se estabilizan y empieza a bajar la oferta de vivienda nueva en 'stock'», contesta José Antonio Pérez, director de Investigación del centro.

Y añade: «Extrapolando por el número de hipotecas firmadas esos años, quitando el efecto de los contratos de compraventa firmados en años anteriores que se escrituraron en los que nos ocupan y olvidándonos de las operaciones de segunda mano, podemos estimar dicha cantidad de familias en más de un millón, que, si además estuviesen en el paro, padecerían una situación insostenible financieramente».

La 'sangría' del valor patrimonial se detendría si la caída del precio de la vivienda hubiera tocado suelo, como vaticinan numerosos analistas del sector. Otros, como José Luis Campos Echevarría, autor del libro 'La burbuja inmobiliaria española', pronostican que aún habrá rebajas de entre el 10% y el 15% en los próximos 12 meses.

«Sólo el paso del tiempo o la aportación de nuevas ideas hará que los valores sean sostenibles a medida que se amortice la hipoteca o se descuenten las dotaciones por provisiones que ante el impago hacen las entidades financieras», añade José Antonio Pérez.

Ilusión monetaria

La pérdida de valor patrimonial, tanto en casas nuevas como en las de segunda mano, adquirió la categoría de entelequia durante los ejercicios encadenados de 'boom' inmobiliario, en los que los pisos llegaron a revalorizarse a un ritmo superior al 18% anual. Paloma Taltavull, directora de Estudios Inmobiliarios de la Universidad de Alicante, recuerda, sin embargo, que lo normal es que las casas se devalúen con el tiempo.

En su opinión, «la revalorización inmobiliaria es una ilusión monetaria que se crea en fases expansivas del mercado». «Al final las viviendas se tienen que valorar por el uso que se les da», considera Taltavull, quien sostiene que una caída anual de los precios de la vivienda de alrededor del 7% no es para asustarse teniendo en cuenta que otros mercados, como el bursátil, han afrontado pérdidas del 40%.

Estudios no oficiosos, en cambio, señalan que la corrección del precio de las casas durante el último año y medio ha sido mucho más severa de lo que reflejan las estadísticas oficiales, incluso superior al 25%. Con independencia del tamaño de la brecha entre dinero adeudado a la banca y valor residencial, la disparidad tiene consecuencias devastadoras entre los que compraron con afán inversionista, los que tienen que vender ahora obligatoriamente y los que no pueden seguir pagando su hipoteca.

PRECIOS, EL ETERNO DESACUERDO
No hay estadística de precios que coincida con una homóloga elaborada en otro organismo. La del Ministerio de Vivienda, elaborada a partir de los datos de las tasadoras, señala una caída interanual del 6,8% a finales del pasado mes de marzo (un 6,5% en la vivienda nueva y un 6,9% en la usada).

La del INE, con los datos recopilados por los notarios, indica una depreciación relativamente aproximada durante el mismo periodo, del 7,6%, aunque cambia sustancialmente el peso de los 'culpables': las casas a estrenar bajaron un 2% en 12 meses mientras las de segunda mano se devaluaban un 12,5%.

Para Sociedad de Tasación el ajuste ha sido notablemente más acusado durante el último año al abaratarse la vivienda en general un 9,8%.

- EL MUNDO | Suplemento de Su vivienda 594 - Un millón y medio de hipotecados deben al banco más de lo que valen sus casas

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El Gobierno tiene dos opciones: reducir su abultado gasto o robar al ciudadano. Evidentemente, la segunda opción siempre es la preferida de cualquier Gobierno

Lo peor es que hace 2 años valía 40(240.000) y el banco les dió 45 (270.000).
Ahora les dicen que vale 36 (215.000) pero a duras penas conseguirían venderla por 30 (180.000).

La Ruina es mayor que la señalada ahí. Han perdido un 33% de 45 a 30 kilos.

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13 de enero de 2011:
Más de 2 años dando el coñazo en este foro


¿Quieres entender la burbuja con pepitos nuncabajistas ya en 2005?
http://casa.facilisimo.com/foros/otr...ra_527005.html

er toxo nunca baha

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"Hay personas que tienen influencia y la utilizan en época electoral, pero en realidad aquí en Galicia no hay caciques, sino personas de prestigio que están en la opción que yo defiendo, verdaderos líderes de opinión" (Mariano Rajoy 14-11-85)

"mandoac, espadu potroric, es potro-minic ere"
(si el mulo no tiene co-jones tampoco dolor de co-jones) ARNAUD D´OIHENART (1657)

Uyba menuda sorpresa, nunca me lo hubiera imaginado.

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Listado bancos en quiebra Crisis Subprime

Nunca TANTOS debieron TANTO a tan POCOS

como todo en la vida
familiar con buenos modales, jubileta

se compra mercedes de segunda mano con financiacion hace 1 año por una talegada
ahora el susodicho mierda coche electronico da mas fallos que el prestige y que chernobil
hay que tirar el mierdisma a la basura porque la reparacion se puede ir a los 12.000 euros

con esos pedaso sillones que tiene, ahora como coche no anda ,se puede montar una sala de estar, con equipo dolby-surround
no hay mal que por bien no venga, antes tiraba gasolina, ahora tira cds

Voy a hacerles un resumen de estos datos en el hilo del yuri, que los veo con la moral muy alta.

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...y en octubre del año 2011, al alba y con viento de Levante, las temibles hordas del ejército pepitil se levantaron en armas...
Puedo aseguraros, vive Dios, que vi con mis propios ojos como un Pepito adeudado a 50 años, colgaba a un cajero de Banesto con una cuerda pacientemente trenzada con miles de recibos hipotecarios por valor de 1200 euros...

Un millón y medio de hipotecados deben al banco más de lo que valen sus casas (sic)

Yo no se si creérmelo, por que esa "n" sobra.

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Era tan pobre mi vida, mi vida tan pobre era
que por tener no tenía, ni vergüenza en la cartera.
No es más rico quien más tiene,
sino quien tiene aún mucho más.

¿Qué BANDO, el de Dantander ?

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13 de enero de 2011:
Más de 2 años dando el coñazo en este foro


¿Quieres entender la burbuja con pepitos nuncabajistas ya en 2005?
http://casa.facilisimo.com/foros/otr...ra_527005.html

No se de que me está hablando, oiga.

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Era tan pobre mi vida, mi vida tan pobre era
que por tener no tenía, ni vergüenza en la cartera.
No es más rico quien más tiene,
sino quien tiene aún mucho más.

Esto del quórum tampoco esta bíen.

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«¿Gulag? No conozco ningún gulag.».

Iósif Stalin