Los promotores deberían rebajar otro 20% más sus viviendas en Madrid para venderlas

* Los descuentos acumulados supondrían un 33,7% y se podría reactivar el mercado
* El 'stock' tendrá dos destinos principales: la banca y el alquiler con opción a compra

Los promotores deberían rebajar otro 20% más sus viviendas en Madrid para venderlas | elmundo.es

MADRID.- Una familia media de Madrid capital no puede comprar actualmente una vivienda nueva pese a que los precios acumulan un descenso del 13,7% en dos años, tras la caída del 7,9% en el último año (entre mayo de 2008 y mayo de 2009). Sólo una rebaja adicional del 20%, hasta el 33,7%, podría reactivar el mercado, según el último 'Informe del Mercado Residencial y Corona Metropolitana' de Aguirre Newman. ['Burbuja' inmobiliaria: Los arquitectos entonan el 'mea culpa']

En el caso de la corona metropolitana, los precios aún crecen un 2,4%. Si bien, este repunte se debe, entre otras cosas, a que se han vendido los pisos más baratos y sólo quedan los más caros en el mercado, según explicaron durante la presentación del informe el director de Análisis e Investigación de Mercados de la consultora, Javier García-Mateo, y el analista de Mercado Senior, Pelayo Barroso.

El precio de la vivienda nueva ha caído en Madrid capital el 7,9% de media en el último año, hasta 4.042 euros por metro cuadrado, mientras que en los municipios de la corona metropolitana el metro cuadrado cuesta de media 3.367 euros, el 2,4% más que un año antes. Por el contrario, en algunos distritos de la capital, como Chamartín, Chamberí o Salamanca, la caída de precios ha sido mucho más brusca que la media (15-20 por ciento), ya que se han paralizado o se han dejado de comercializar promociones cuyos precios estaban muy por encima de la media.

Las últimas rebajas de tipos unidas a las caídas de precios han supuesto una rebaja media de la cuota hipotecaria de las familias madrileñas de entre el 33% y el 35%, pese a que bancos y cajas no han repercutido en su totalidad la caída del Euribor, en especial los primeros, para maximizar sus beneficios y compensar los riesgos existentes.

Sin embargo, las familias madrileñas aún necesitan destinar un 40% de su renta bruta para comprar una vivienda, 10 puntos por encima de lo recomendable (30%) y fuera de los márgenes que actualmente marca la política crediticia de la banca. En cuanto a los plazos de comercialización, ha habido un incremento generalizado en todos los distritos de la capital, alcanzando una media de 43,6 meses para la comercialización de una promoción en Madrid capital, frente a los 31,8 meses del año anterior.

Sólo unos precios aún más asequibles permitirían reducir esa ratio, circunstancia que se deja ver en la progresiva flexibilización de los márgenes de negociación, que barajan rebajas de entre el 5% y el 20% sobre los valores de oferta y son mayores cuanto más avanzadas están las obras.

Ahora bien, más allá de los ejercicios teóricos, los promotores vienen asegurando que las rebajas no pueden superar el 20%, que es el límite que establece el crédito promotor. En este sentido, un recorte del 33,7% sería difícilmente asumible. Por ello, Aguirre Newman espera un progresivo incremento de las daciones de viviendas a la banca por parte de los promotores, como forma de liquidación de sus deudas.

Alquiler con opción a compra, una de las salidas

La tabla de salvación de los promotores ha llegado a través del alquiler con opción a compra. Para el inquilino que quiere comprar supone una forma de diferir los gastos en la actual coyuntura, mientras que para el promotor permite garantizar en la mayoría de los casos una compra, con unas rentas de alquiler que suelen superar en un 15% ó 20% las del mercado y que le permiten cubrir sus obligaciones con las entidades financieras.

El 16,3% de las promociones que se encuentran en venta en Madrid capital se están ofreciendo en alquiler con opción a compra para conseguir "dinero rápido", mientras que este porcentaje no llegaba al 1% en 2006. Es previsible que esta tendencia se consolide durante el próximo año.

Con todo, la rentabilidad del alquiler sigue siendo muy baja (+3,71%) en España y los cambios legislativos para proteger al propietario e incentivar el mercado "se están retrasando", según Barroso. Por ello, desde Aguirre Newman se considera "urgente" acometer "cambios estructurales de fondo en el marco legislativo" para proteger a los propietarios y profesionalizar el mercado.

La actividad seguirá a la baja

Por otro lado, el informe pone de manifiesto un descenso del 17% en la oferta inicial de viviendas en Madrid capital y del 13% en la corona metropolitana en el último año, hasta 17.266 viviendas, la menor cifra en los últimos cinco años, por el ajuste de la caída de la demanda. Además, la oferta seguirá cayendo a la vista de que los visados de obra nueva cayeron más de un 60% en los primeros meses del año.

En este contexto, el 'stock' de viviendas alcanza las 4.932 viviendas en la capital (el 28,6% del total de la oferta inicial) y las 4.398 en la corona metropolitana (30,8%). En esta situación, García Mateo pronosticó que "no se iniciarán proyectos representativos" durante el próximo año en Madrid.

Y el año que viene otro 20%, y el otro igual... y así hasta que vendan.

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no me lo puedo creer!!

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Supongo que también entran las VPO. Y dentro de las VPO, las de las nuevas barriadas - guetto de Alcorbronx. Digo yo.

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Lo curioso es que buscan "reactivar" el mercado, como si vendieran tulipanes. Que alguien les diga que se acabo el mercado inmobiliario como inversion.

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¡El banco no lo permitirá!

Primero se venderán las suyas con descuentos bestiales para echar fuera el género rápidamente y luego si eso financiarán las de los promotoreh

¿20%? Qué más quisieran esos...

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Solo entran en la oferta los pisos por vender. Y las VPO en mi ciudad, en un barrio bastante bonito y precioso por cierto, estan todas vendidas, tooooma

Yo esas cifras no me las creo. Las noticias de éste tipo hay que cogerlas con alfileres. Cuando las ventas habían descendido en más del 70%, la prensa hablaba de "suave desaceleración" y pijadas por el estilo, apoyando sus cifras en el número de escrituras de compraventa que se firmaban, cuando muchas venían de contratos firmados uno y dos años antes.

Trabajo en el sector y las bajadas de precio ya están entre el 30% y el 40% en muchísimos casos en obra nueva. Aún así, muchas viviendas siguen siendo inaccesibles. Eso da una idea de los márgenes brutales que se han estado embolsando durante esos años que se han dado en llamar, con gracia, salero y sin un mísero sonrojo, "ciclo alcista", en lugar de calificarlo como lo que era: una burbuja especulativa como la catedral de Burgos.

En todo caso, ahora no estamos tan solo ante un problema de precio puro y duro, sino ante muchos problemas con múltiples facetas.

- Los promotores nunca frenaron, nunca quisieron ver que el chollo se acababa y que la burbuja se iba a tomar viento. Así que a la par que vendían a precios astronómicos, seguían comprando suelo para edificar, a precios astronómicos también. La venta de las viviendas construídas sobre esos suelos, ya requiere de por sí un precio alto, so pena no ya de no dejar beneficio, sino de ir a pérdidas importantes. Lo que no veo yo que acaben de perder del todo es la hijoputez y la arrogancia. Quizá lleguemos a verlos malviviendo debajo de un puente. Y seguirán culpando al vecino, seguro. Pobrecicos, madre. Qué pena me dan.
- Con todo, ya hemos llegado al punto en que muchos están vendiendo por debajo de hipoteca (yendo a pérdidas) y ni aún así colocan ni un calcetín. El consumidor final a duras penas obtiene financiación. Y es que los bancos, que antes concedían préstamos con alegría y poca vergüenza, ahora las están pasando canutas y han cerrado el grifo hasta para operaciones completamente lógicas y viables. Ellos le dirán que la culpa es del promotor, de las constelaciones y de San Juan Bendito, of course.
- Ésto repercute también en la segunda mano. Pisos que hace dos años se vendían por 200.000 € ahora no valen ni 100.000 €. Con una hipoteca de las de hace 2 años que el titular, a la vista de la situación estupenda de desempleo y agonías que vivimos ahora, no puede asumir y que con tanta despreocupación y pasotismo compró, el banco se encuentra con que si se adjudica el inmueble, sigue palmando más del 50% de lo que prestó, porque el piso sobre el que se constituyó la hipoteca ya no vale ná de ná. Pero de ná, oiga.

En conclusión: los promotores son culpables, las entidades bancarias son culpables, los gobiernos son culpables, los constructores son culpables y los inversores son culpables, pero ojo, los consumidores de a pie, que han comprado a precios salvajes, unos metiéndose a especuladores y otros a tontos del culo, también son culpables.

Y ahora, con la crisis económica más dura que los de mi generación hemos conocido jamás, estamos todos pagando con sangre, sudor y lágrimas la avaricia de una gran mayoría, entre la que, me honra decirlo y modestia aparte, no me incluyo (aquí sigo yo sin piso en propiedad, segunda residencia, coche, moto, bicicleta ni perrito que me ladre). Eso sí: cuando salgamos de ésta -si salimos- y se vuelva a tropezar de nuevo con la misma piedra -cosa que no sería de extrañar- a lo mejor yo también me apunto a llenarme bolsos y bolsillos a manos llenas. Porque lo que está claro, es cuando el tema revienta, lo acabamos pagando todos igual.

Calentito ando...

que bajen lo que quieran, No hay liquidez, ni capacidad de endeudamiento familiar, la pura y dura realidad.

que rebajen el metro cuadrado a 1000 € (tal y como estan los sueldos mileuristas), entonces ya veriamos como si que se vende todo!!!!