Este fin de semana me he pasado por el salón low cost en Barcelona, ya comentado en el foro, y charlando con los promotores, una grandísima mayoría me comentaban que ahora no aceptan pisos como parte de pago (antes sí lo hacían).

Entiendo que un promotor no quiera un piso como parte de pago porque no es su negocio, pero hay muchos "inversores" (pasapiseros) que están pillados con "inversiones" cuyo pago de hipoteca es altísimo y no pueden hacer frente. Una posible solución (si no viven en su "inversión", sino en otro sitio) es cambiar su "inversión" por otro piso de menos valor más dinero. Con el dinero pueden tapar agujeros, y un piso más barato debería ser más fácil de vender o alquilar en un entorno de crédito restringido.

Parecería una solución lógica: en lugar de vender la "inversión" totalmente, la venden "a medias", y con el nuevo piso barato, podrían seguir el mismo proceso hasta al final conseguir sólo efectivo. Claro que sería un proceso más lento y más dificultoso, pero parece una solución practicable a un problema en otro caso casi irresoluble.

Pero si usamos un buscador de viviendas que permita filtrar por palabras como "acepto" o "acepta" o "piso a cambio" como segundamano.es, veremos que hay poquísimas viviendas con esas palabras.

Por qué? Si viera que mi ruina se acerca inexorablemente porque nadie me compra mi "inversión" intentaría vender como fuera, cogiendo un piso como parte de pago, y con el efectivo que conseguiría, iría al banco y repagaría la hipoteca parcialmente mostrando al banco mi disposición a acabar pagando la hipoteca.

Por otra parte, la "demanda" de este "servicio" podría llegar a ser bastante alta: hay mucha gente que ahora puede llegar a considerar comprar una vivienda mejor que la que tiene (ya que conservan el trabajo y ven que los precios bajan) pero que son incapaces de hacerlo porque vender su vivienda actual es casi imposible a no ser que acepten rebajas muy altas, con lo cual la "ventaja comparativa" de comprar ahora por la crisis se desvanece.

Pero si "simplemente" tuvieran que añadir digamos 150.000 euros para "mejorar", dando su vivienda actual, tal vez se lo pensarían seriamente.

pues me parece una buena idea tu propuesta.

Algunos que están pilladisimos podrían recuperarse con operaciones como la que describes.

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Sí, pero no es una idea novedosa, es algo que se ha venido haciendo "toda la vida". Si ahora no se hace (dejando a parte los promotores, y centrándome en los "inversores") debe ser por algo (y no es que los "inversores" son tontos, aunque algunos sí) que no llego a entender y se me escapa.

si le entregas un piso hipotecado como forma de pago, tiene que cancelar la hipoteca o subrogarse en la tuya, algo que el banco no va aceptar porque se siente más seguro contigo, que con el promotor

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No, claro, la idea es que alguien que ya ha pagado completamente la vivienda sea el que "suba": en lugar de no pagar nada, esa persona podría aceptar pagar una "cómoda" mensualidad de digamos 150.000 euros de hipoteca.

Obviamente, si ambas viviendas están hipotecadas, no funciona tan bien mi propuesta. Pero hay mucha gente con su vivienda ya completamente pagada (o casi).

Olvidas que los verdaderos propietarios de los pisos son los Bancos. Y el Banco ha dicho “quiero CASH”.
¿Qué gana el banco haciendo una hipoteca con por una nueva piso cuando ya tiene pillado el posible comprador con la hipoteca del antigua.

También el banco prefiere tener un bloque de pisos que puede hacer una oferta de 30, 40% , 50% y un gran campana publicitario que de tener un pisito por ahí, otro por allá.

Joder, si de esta manera el banco consigue cash! no al 100%, pero sí al 50%. Y eso ya está bastante bien (mucho mejor que 0%).

a. El razonamiento "mas barato = mas facil de vender" que haces para el propietario, es aplicable tambien al banco. El banco no va a querer un piso mas caro y por ello mas dificil de vender.

b. Cada una de las operaciones de compra-venta paga ITP, notario, registro, asesoria, etc... (10%). ¿Quien pone (palma) esta pasta? De ambas operaciones.

Yo mismo he pensado en hacer lo que propones (una forma de downshifting) y he llegado a la conclusión de que es más fácil:

1.- Buscar el piso (o pisos) al que estarias dispuesto a irte y hablar con el vendedor para que te diga el precio minimo que aceptaria por él (explicandole la jugada que quieres hacer).

2.- Meterle la misma rebaja proporcional al que vendes.

Todos ganan menos hacienda que recauda menos ITP. Estaria bien, pero la gente aun no se apea del burro y no están dispuestas a hacer grandes rebajas.

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Este es un país de timadores.
Nadie haría una bajada de precio "Porqueyolovalgo" y se enrocaría en que el suyo vale X+10 y el de cambio X-10.

IMPOSIBLE cambios, el mío es mejor que el del vecino.

Te pongo un ejemplo:

VIVIENDA MÍA
2007:30 MILLONES
2009:20 MILLONES

VIVIENDA DESEADA
2007: 50 MILLONES
2009: 37 MILLONES

Mentalidad España 2009:
La tuya ahora vale 35 y la mía sigue con 30. Te doy 5 kilos.
GITANOSSSSSSSSS

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No entiendes bien la jugada: al banco le va muy bien el proceso, ya que pasa de tener una hipoteca de digamos 500.000 euros sobre el bien A, a tener una hipoteca de 250.000 sobre el bien A (suponiendo que el bien caro vale 500k y el barato 250k), ya que el propietario original repaga 250k con el cash del nuevo propietario.

Además, el nuevo propietario es probablemente más solvente que el original, con lo que el banco está encantado.

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Lo de los impuestos es cierto, pero se podría mitigar: ambas viviendas se pueden vender a un valor muy bajo (pero manteniendo la diferencia de precio relativa), con lo cual pagan poco ITP.

Sobre lo de hacerlo a tres bandas: es cierto, puede hacerse, pero hay mucho más riesgo al haber más partes móviles. Qué pasa si el comprador de tu vivienda al final se tira para atrás, y tú ya has comprado la cara? Es muy difícil hacerlo todo en el mismo momento.