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13-jun-2009, 21:15
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| Voy a hacer un resumen de lo que creo haber entendido y lo expongo aquí. Dado que mis conocimientos y habilidades son más bien limitados, los veteranos no vais a ver nada nuevo, pero puede servir para convencer a otros que todavía no se lo creen y cuyos conocimientos son más parecidos a los míos que a los de los expertos. HAY burbuja: Esto es el ejemplo que el usuario ALKJ me ha puesto de la evolución típica de una burbuja (para ver una explicación del gráfico consultar este hilo del usuario Nico):  Gráfico 1. Se ve una primera subida, un máximo relativo, una bajada que denomina bear trap y luego la gran burbuja. Esto es la evolución de los precios en EE.UU., obtenida de aquí:  Gráfico 2. Esto es la evolución del precio de la vivienda en reino unido obtenida de aquí:  Gráfico 3. Y esto es la evolución de precios de la vivienda en Japón obtenida de aquí:  Gráfico 4. El el caso de Japón, no hubo el bache que el modelo marca para después del estallido, sino una bajada brusca de 220 a 160 en dos años una caída del (28%) y luego una agónica caída hasta los 100 iniciales, completando una caída total de 55% en nueve años. El caso de EE.UU. y el Reino Unido no está lo bastante desarrollado para ver qué pasa tras la caída. Pero en todos los ejemplos se ve el esquema subida, bear trap superburbuja. Ahora, comparémoslo con la evolución del precio de la vivienda en España. Los datos del precio se dan en €/m^2 y han sido obtenidos de la sociedad de tasación. La línea de suave pendiente inferior marca el precio desde la base de 1985 + IPC, este último obtenido del INE:  Gráfico 5. Precio de final: La línea del precio de 1985 + IPC marcaría para diciembre de 2008 un precio de 821,85 €/m^2, cuando en realidad es de 2.712 €/m^2. Este no es el único método para calcular el precio. Hay otros hilos que lo calculan. El usuario Mistermaguf recomienda mirar, por ejemplo, aquí, aquí, aquí, o aquí, y el usuario ruben.600rr tiene un hilo específico para ello aquí (que venía a dar un precio medio de 825 €/m^2). Entre los métodos que he empleado para estimar el precio (con la paciente e inestimable ayuda de Mistermaguf y ruben.600rr) están:
La renta familiar disponible media en España es de 14.962 €, según indica el usuario ruben.600rr. Según este dato, el precio del piso es: 14.962 € * 4 = 59.848 € Para poder compararlo con otros precios en €/m^2 debo dividir ese precio por la superficie. Estimo una vivienda de 75 m^2 útiles, que me parece una media razonable. Esto da 59.848 € / 75 m^2 = 797,97 €/m^2. Como curiosidad, el siguiente gráfico indica la evolución de la relación entre el precio de la vivienda y la RFD en España. Este gráfico se puede obtener de aquí:  Gráfico 6.
El usuario Jean Baptiste Grenouille recomienda en este hilo estimar el precio de una vivienda como 4 ó 5 veces el salario bruto. Para un salario medio en España de 21.000 € esto da 21.000 * 4,5 = 94.500 € Y para un piso de 75 m^2 94.500 € / 75 m^2 = 1.260 €/m^2 El usuario ruben.600rr opina que este dato es excesivo y debido a la distorsión que ha traído la burbuja. Me parece una argumentación razonable y originalmente no lo había considerado. Sin embargo, he cambiado de opinión. Creo que el hecho de que esté distorsionado por la burbuja puede incluir una especie de "factor memoria". El resto de valores son obtenidos de forma demasiado racional. Este puede incluir la distorsión de la memoria de los potenciales compradores, que desde mediados de los '90 sólo han visto crecer los precios.
El dato de que la cuota de la hipoteca debe ser del 30% del salario neto lo obtengo de esta noticia de El Mundo (que en realidad dice que debe ser el 33% del salario bruto), de aquí y de este hilo (que admite hasta un 40% como máximo). Desconozco cómo calcular el salario neto, así que hago el cálculo en base a la RFD. Si algún forero se siente ofendido que lo plantee y se corrige. 14.962 € * 0,30 / 12 = 374,05 € Esto es la cuota mensual de la hipoteca. Para un interés medio a largo plazo de 5,5% y un plazo razonable de 15 años, me voy al simulador de hipotecas de idealista y obtengo que la hipoteca debería ser de 48.955 €. Estos 48.955 € son la hipoteca, pero es que la hipoteca sólo debería ser el 80% del precio del inmueble, así que 48955 / 0,80 = 61.193,75 € y para un piso de 75 m^2 eso da 815,92 €/m^2
Según me explica el usuario Mistermaguf:
Iniciado por Mistermaguf  Rendimiento por amortización (equiparable al PER): históricamente se sitúa en alrededor de 15. En España, creo recordar, andaba en 19 (lo que ya es alto) antes de la burbuja. Para el piso de 75 m^2 que estamos tomando de media, esos 90.000 € dan 1.200 €/m Respecto al precio del precio medio de la vivienda de alquiler ha habido notables discrepancias (ver los posts de respuesta). Los 500 €/mes que propone Mistermaguf dan, en un piso medio de 75 m^2, 6,67 €/m^2. Las datos que he recopilado dan:
Así pues, considero que el dato de Mistermaguf no es, ni mucho menos, descabellado y lo mantengo. Horquillas de datos: De lo anterior hemos obtenido las siguientes estimaciones:
Plasmándolas en la gráfica de la evolución del precio en España tenemos.  Gráfico 7. Pero es que, además, hay más horquillas, derivadas de las diferentes realidades de las distintas comunidades autonómicas. El valor mínimo (800 €/m^2) lo hemos obtenido para un precio medio de la vivienda basado en 4 * RFD. Asumiendo que la RFD es proporcional al salario medio, y un salario de 1.686 € brutos/mes, obtenido de aquí, tenemos, según los salarios brutos mensuales obtenidos de la misma fuente:
El valor máximo se obtenía mediante el rendimiento por amortización. El precio medio €/m^2 de alquiler obtenido de idealista.com es, para madrid de 12 €/m^2 y en Badajoz de 5 €/m^2. Así pues:
Plasmándolo en la gráfica  Gráfico 8. A todo lo anterior hay que añadir que, según indica Mistermaguf:
Iniciado por Mistermaguf Sin embargo, existe otra cuestión importante: que el fin de la burbuja ampliará bastante la horquilla de precios; es decir se corregirá el efecto de aplastamiento hacia arriba que se produjo durante burbuja -al punto que te vendían el m2 de un zulo infecto en un extrarradio al 90% del m2 de un buen piso céntrico, cosa que ocurrió igual con los alquileres (en Barcelona cualquier estercolero costaba 1.000 euros mensuales, y por 1600 tenías pisazos bien ubicados, lo que no guarda ninguna relación)-. lo que añade más incertidumbre a cualquier estimación. ¿Cuánto va a caer? Con tal variabilidad de los datos es muy difícil (imposible) hacer predicciones fiables. Ateniéndonos a los valores medios de toda España, podemos estimar un precio medio de (821,85 + 825 + 797,97 + 1.260 + 815 + 1.200) / 6 = 953,30 €/m^2 Siendo el precio actual de 2.712 €/m^2 la bajada es de un 65%, oscilando entre el 56% y el 71% de las estimaciones máxima y mínima. ¿Cuánto tiempo va a durar el ajuste? Esta pregunta es todavía más difícil que la anterior. Hay que determinar dos valores: stock de viviendas y demanda real. El usuario ruben.600rr dedica este hilo al cálculo del stock. En este hilo se marcan algunos datos interesantes que resalto a continuación (además de los datos de ese hilo, aporto otros datos que remarco en cursiva):
Se trata de estimar el stock, pero hay que diferenciar dos conceptos muy diferentes:
Las viviendas en stock que deben ser absorbidas son la intersección de esos dos conjuntos. Cabe suponer que los 1,05 millones de viviendas nuevas vacías están en venta, lo que marca un mínimo. El dato de 3,8 millones de viviendas vacías es un máximo (descarto el dato de los 8 millones ya que indica expresamente que incluye las segundas residencias que están fuera de la intersección). Haciendo una media de ambos valores se obtiene: (1,05 + 3,8) / 2 = 2,42 millones de viviendas vacías y en venta. Se supone que la demanda anual en un país de 6 viviendas cada mil habitantes. Para los 46 millones de habitantes en España esto da 276.000 viviendas que el mercado absorbe anualmente de forma natural. Según este dato, y a ese ritmo la vivienda vacía será absorbida en: 2,42 * 10^6 / 276.000 = 8,78 años. La noticia de Público mencionada más arriba cifra la demanda actual de pisos en 350.000 viviendas al año. Según ese dato, el tiempo necesario para absorber el stock será de: 2,42 * 10^6 / 350.000 = 6,91 años. La Ministra de Vivienda en una entrevista en El País (que cada uno le de a este dato la fiabilidad que se merece) cifra la demanda en 400.000 viviendas al año, lo que da: 2,42 * 10^6 / 400.000 = 6,05 años A todo lo anterior hay que añadir algunos datos que alargan el tiempo en el que el stock será absorbido.
 Gráfico 9.
Iniciado por trafec Parece que para los "muchos pisos vacios" por el fallecimiento de la generación de los 40 ya tienen solución. El diagostico que se está haciendo apunta que su estado de conservación es muy deficiente y que hay que derribarlos en lugar de rehabilitarlos. De esta forma, entre el exceso de oferta, las promociones pendientes de finalización, el descenso de población y la desinmigración, cabe suponer que cinco años es el plazo mínimo para que se alcance ese precio de unos 950 €, siendo 5 - 15 una horquilla aceptable. ¿Qué va a ocurrir hasta entonces? La pregunta podría ser, ¿es posible que ocurra como en japón, que se dé un descenso fuerte en el precio de la vivienda hasta el 30%, y luego una larga y lenta agonía descendente que se alargue diez años? Nada se sabe y todo es posible, pero el mercado español tiene algunas características que hacen suponer que no. La burbuja ha crecido porque alguien compraba a 40 sobre plano, esperaba a que el piso estuviera construido y vendía a 50. con estos 50 y otros 50 que pedía al banco compraba 100 que después vendía a 200... repitiendo el ciclo. Sin embargo, el valor real de las viviendas no subía tanto como su precio inflado. Por esto, cuando creía tener 80 a la espera de vender resulta que el valor real de esas viviendas era de 50. Lo que sí era real era su última deuda. De esta forma, muchos han creído ser ricos por haber comprado casas sobrevaloradas cuando, en realidad, eran unos tremendos deudores. Esto se ha mantenido mientras el crédito era fácil y barato, pero esto se acabó. Por una parte, los bancos deben un montón de dinero y lo tienen que devolver. No están para aventuras y, desde luego, la vivienda ahora es una aventura muy arriesgada. No van a prestar dinero que se les va a devolver a muy largo plazo (hipotecas de 25-30 años y más), con una garantía en continua devaluación. Por otra, dada la situación de paro creciente, los bancos no van a aceptar fácilmente un riesgo alargo plazo con una probabilidad de morosidad muy alta. Sólo los más solventes van a poder conseguir un crédito a largo plazo, y esos son muy pocos. Este mismo paro va a hacer que muchos no puedan pagar sus hipotecas actuales y tengan que vender (o ver cómo les embargan). Y en un mercado tan saturado y en caída esta venta va a tener que ser a pérdidas y muy rápida, porque a medida que el precio caiga las pérdidas aumentan. Esto va a crear una competencia que va a desinflar más aún el precio de la vivienda. La sobreoferta de viviendas y su precio en caída está haciendo que cada vez se construya menos (Esta noticia de El Mundo cifra ya en un 64% la caída de visados). A continuación se muestran el descenso de visados, licencias y consumo de cemento obtenido de aquí:  Gráfico 10. En consecuencia, la construcción se paraliza y quienes trabajan en ella pasan a formar parte de las filas de los parados... que no pueden pagar así sus hipotecas y se ven obligados a vender... empeorando el panorama. A diferencia de Japón, España es un país poco exportador, con un gran consumo interno y poco I+D+i. Según este artículo: "El ladrillo aporta directamente al Producto Interior Bruto, el indicador que mide la actividad económica, un 10,4%, y un 8% más de manera inducida, lo que suma un total del 18,3%, según datos del INE y del Banco de España recogidos por la patronal del sector." Es decir, la paralización de la construcción es, de facto la paralización del país.
__________________  Advertencia TROLL: Este usuario es un posible TROLL. Se ha atrevido a cuestionar dogmas del foro e, incluso, ha insertado series numéricas aleatorias que pretenden refutarlos. 2 + 2 = 5... ¡q.e.d.! Desconfíe de sus conclusiones; este usuario todavía usa su viejo Pentium. Última edición por Estrafalarius; 21-jun-2009 a las 19:05 Razón: Añadir grafico descenso construcción y dato inmigración. Pequeña corrección.  |
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13-jun-2009, 21:23
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| Muy currado el resumen, a favoritos para enseñar a todos los prepepitorros.
__________________ Cuando al fin encontramos las respuestas, cambiaron las preguntas. |
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13-jun-2009, 21:39
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| Si solo hemos tardado 1 semana en ver el video de los brotes verdes a la nueva correccion de previones negativas (incluidos subidón de combustible).... ....no quiero ni pensar todo lo que estan saben y ven (pero callan) en este momento desde el gobierno |
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13-jun-2009, 21:54
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| La pirámide de población que has puesto está sacada de la wikipedia. Pero es de 2005. Hay una más nueva de 2007: .png/626px-Pir%C3%A1mide_de_poblaci%C3%B3n_de_Espa%C3%B1a_(2007).png) Además, también hay para ese año una subpirámide muy interesante representando sólo a los inmigrantes: .png/723px-Pir%C3%A1mide_de_poblaci%C3%B3n_de_los_extranjeros_censados_en_Espa%C3%B1a_(2007).png)
__________________ ___________________________________  Platón: "El precio que los hombres buenos pagan por su indiferencia hacia los asuntos públicos es ser gobernados por hombres malvados." |
| Estos 4 usuarios dan las gracias a oximoron por su mensaje: | ||
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13-jun-2009, 22:02
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| Enhorabuena por el curro
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13-jun-2009, 22:13
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| Plas plas plas Muchas gracias Estrafalarius. Magnífico trabajo. Enhorabuena. Aprovecho para pedirte permiso para mandarlo por correo electrónico a un par de amigas. |
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13-jun-2009, 22:14
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| buen trabajo! pero si todo eso era cierto antes de la burbuja (de hecho, cuando estudie valoracion de inmuebles asi era...), que hace pensar que volvera a ser cierto en... cuanto tiempo? todo esto (y mucho mas) se lo explique a un amigo que se queria comprar un piso... y nada... sacaba lo de que alquilar es caro y tirar el dinero y que no queria revalorizaciones, solo vivir con su novia en paz... donde esta el precio de equilibrio ante planteamientos irracionales o emotivo-compulsivo... como el de mi amigo...? podria ser que, tras el apocalipsis burbujil, ni dios quiera ser propietario (por razones tan tontas como que, ya tienen casa... via herencia... por ejemplo) o esa demanda "natural" de 250.000 personas/año sea bastante inferior... y el stock sin vender o por alquilar... ademas, las cajas (y bancos) con daciones en pago y miles de casa sin vender... no querran ni oir hablar de tasaciones a la baja... y procuraran mantener los precios... aunque sea a costa de no vender o alquilar masivamente... no vaya a ser que... en todo caso, no veo en absoluto descabellado un precio (de equilibrio) en torno a los 900€/m2, en una construccion media, ciudad media... zona media... etc. (valorar un inmueble es cosa de alquimia mas que de ciencia exacta...)
__________________ 古池や (Furu ike ya) かわず飛び込む (kawazu tobikomu) 水の音 (mizu no oto). |
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13-jun-2009, 22:28
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| El factor demográfico es muy importante, y en unos años se van a juntar dos tendencias: fallecimiento del baby boom de la posguerra, por lo que habrá muchos más pisos vacíos, y que los compradores potenciales en edad de comprar su primera vivienda serán los menos numerosos en decadas (generación de los 90). La bajadas seguirán y seguirán, yo apuesto por un tipo japonés... bajadas durante un decenio.
__________________ "Yo he visto cosas que vosotros no creeríais. Atacar naves en llamas más allá de Orión. He visto Rayos-C brillar en la oscuridad cerca de la Puerta de Tannhäuser. He visto pedir 50 millones por un piso a rehabilitar de 70 m2 en un quinto sin ascensor, en un edificio de 100 años del centro de Madrid. Todos esos momentos se perderán en el tiempo como lágrimas en la lluvia. Es hora de morir." |
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13-jun-2009, 22:36
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| entonces... vas a comprarla o no?
__________________ ojito con las inmobiliarios y multinicks ultimas tablas de cajas actualizadas 2006: First, they ignore you (phase 1) 2007: Then, they laugh at you (phase 2) 200  Then, they fight you (phase 3)2009: Then, you win (phase 4) 2010: Now, capitulación |
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13-jun-2009, 22:37
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| Bueno, no voy a buscar un grafico, pero: ¿Has pensado lo que significa la palabra "equilibrio"? Así, lo siento mucho, por tanto trabajo que te hayas hecho, pero no sirve para mucho. Si el "equilibrio historico" sobre la RFD es de 3,5 o 4, es bastante probable, que despues de años y años de estar por encima del equilibrio, dicho se restaura en forma de coeficientes menores durante un periodo de tiempo. Un tal Dornbusch investigo el tema, bajo el titulo de Overshooting model, para los cursos de cambio de moneda. Y creo que es perfectamente aplicable al mercado inmobiliario...
__________________ "Maldita sea la hora que yo voté por este gobierno" Alberto Castillo Última edición por ronald29780; 13-jun-2009 a las 22:52 |
| Estos usuarios dan las gracias a ronald29780 por su mensaje: | ||
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