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14-jun-2009, 10:37
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Iniciado por oximoron  La pirámide de población que has puesto está sacada de la wikipedia. Pero es de 2005. Hay una más nueva de 2007: Ok. y gracias. Ya me he bajado la imagen y esta mañana mismo la cambio.
Iniciado por ronald29780 Bueno, no voy a buscar un grafico, pero: Traduzco: "Está mal por algo que tú no sabes, yo sí sé y no te cuento". Incluso en la Facultad, cuando suspendía un examen tenía derecho revisión y a ver la respuesta correcta. No pido una gran explicación, más bien lo contrario (que no entendería yo ni los incautos a los que va dirigido este hilo), pero una pequeña aclaración a grandes pinceladas podría ser una aportación muy interesante.
Iniciado por ruben.600rr Bien hecho. Gracias, viniendo de tí lo aprecio. 
Iniciado por ruben.600rr Aparte de lo que ya te han dicho, sólo me quedaría lo siguiente: Tal y como te dije en el otro hilo, así como el argumento de que en los portales de vivienda el precio de venta está inflado porque
Iniciado por ruben.600rr p.d. Los precios de las ofertas en los portales de Internet, especialmente los medios, no reflejan la realidad del mercado, esa es la realidad del mercado que NO se alquila. Los que se alquilan ya no están ahí. En el tema del alquiler discrepo, porque, tal y como te dije (y me autocito):
Iniciado por Estrafalarius El argumento de que los pisos que aparecen en los portales inmobiliarios son los que no se venden me parece muy aceptable. Lo tengo en cuenta. De todas formas, añado tu comentario y mi réplica al mensaje principal (así que quien llegue aquí empezando desde el principio lo leerá dos veces).
Iniciado por ruben.600rr El cálculo que has hecho del stock es sólo de vivienda NUEVA en stock. De hecho escribes "un millón de viviendas vacías" y enlazas a una noticia que dice "Viviendas sin vender" La diferencia es inmensa. Peeeeeeeeeero no te voy a dejar así... Ok. Tenía la noticia correcta pero copié la URL de la pestaña incorrecta... Lo corrijo. El tema de la evolución del stock quiero mirarlo más. Ahora que me has llamado la atención sobre ese punto veo que el dato de que un país necesita 6 viviendas nuevas al año por cada 1.000 habitantes no está justificado. Quiero mirar la evolución de la concesión de licencias, y ver si puedo construir algún gráfico más. Tomo nota de los datos que me apuntas para este trabajo.
Iniciado por burbufilia Los datos son muy currados, sólo que le pondría un pero. Me gustaría mucho que aportaras datos. Al hacer el texto, dado que me apoyaba mucho en otros hilos del foro y consultaba las noticias que me sugerían, me dio la sensación de que podía haber un cierto sesgo en los datos. Realmente me gustaría que alguna voz discordante diera datos que refutaran o suavizaran mis aportaciones (que no son más que la recopilación del tranajo de otros y unos pocos datos). Creo que una mayor diversidad de opiniones enriquecería el debate. De todas formas, a las voces discordantes les pediría lo mismo que a ronald29780, que las explicaciones fueran breves y sencillas. Si entramos (entráis) en un debate muy técnico y complicado eso podría ahuyentar al público al que se dirige este hilo: gente sin conocimientos a la que ayudaría tener una opinión diferente de la de los amigos que dicen que la vivienda siempre sube...
Iniciado por Nico A este hilo le falta incluir una explicación clara sobre el gráfico famoso que encontramos aquí: Ok. No añadiré la explicación porque creo que lo complica (de nuevo lo del público objetivo), pero añado el enlace.
__________________  Advertencia TROLL: Este usuario es un posible TROLL. Se ha atrevido a cuestionar dogmas del foro e, incluso, ha insertado series numéricas aleatorias que pretenden refutarlos. 2 + 2 = 5... ¡q.e.d.! Desconfíe de sus conclusiones; este usuario todavía usa su viejo Pentium.  |
Aqui tienes la respuesta que buscas: |
14-jun-2009, 10:52
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| Muy bien. Un resumen muy bonito. Con todos los fallos que sea, pero muy ilustrativo.
__________________ No tenemos reparos, no los esperamos de vosotros. Cuando llegue nuestro turno, no embelleceremos la violencia Lejos de oponerse a los pretendidos excesos, a los ejemplos de venganza popular contra individuos odiados o contra edificios públicos a los cuales no se unen más que recuerdos dolorosos, conviene a los obreros no sólo tolerar estos ejemplos, sino más bien tomarlos en sus propias manos. |
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14-jun-2009, 11:15
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Iniciado por Bubble Boy El factor demográfico es muy importante, y en unos años se van a juntar dos tendencias: fallecimiento del baby boom de la posguerra, por lo que habrá muchos más pisos vacíos, y que los compradores potenciales en edad de comprar su primera vivienda serán los menos numerosos en decadas (generación de los 90). Parece que para los "muchos pisos vacios" por el fallecimiento de la generación de los 40 ya tienen solución. El diagostico que se está haciendo apunta que su estado de conservación es muy deficiente y que hay que derribarlos en lugar de rehabilitarlos. Ergo, son "susceptibles de sustitución", si más no parcial, las 1.398.857 viviendas principales construidas entre 1950 y 1961 y las 2.683.301 viviendas construidas entre 1961 y 1970. Total, unos 4 millones de viviendas en los próximos (10, 15?) años. Como? 1. Consolidando el argumento. Es sabido por todos que se trata de construcciones ya deficientes en orígen y que no han tenido mantenimiento. Que ahora muchos de estos barrios esten situados en barrios céntricos es consecuencia del crecimiento de las ciudades, un detalle obviable. 2. Si hace falta, aumentando los argumentos técnicos (no es casual que la "fiebre de la aluminosis" coincida con el periodo 1992-1996). Añadamos los argumentos medioambientales (eficiencia energética etc.) 3. Tranquilizando a las generaciones posteriores (y herederas) de las viviendas al asegurarles un incremento de edificabilidad que les permita recuperar parte de la herencia perdida (un 20%?) Esto me lo explicó hace 2 semanas un funcionario del ayuntamiento de Sevilla, y sin sonrojarse. |
| Estos 3 usuarios dan las gracias a trafec por su mensaje: | ||
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14-jun-2009, 11:22
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| No tengo mucho más que añadir salvo mis agradecimientos. Buen resumen. |
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14-jun-2009, 15:05
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| Ya he corregido y ampliado lo referente a la absorción del stock. Discrepo de los datos de ruben.600rr; según entiendo la noticia de Público, los 3,8 millones de viviendas vacías son calculados en base al total de viviendas, por lo que me sale un número menor. Además, según explico en las modificaciones, no creo que toda vivienda en venta implique un aumento del stock, ya que muchos son por cambios de residencia, lo que implica una nueva compra sin modificarlo; ni toda vivienda vacía puede ser contabilizada en el stock, ya que no está en venta. Según indico, lo que la demanda debe absorber es la vivienda vacía y en venta.
__________________ Advertencia TROLL: Este usuario es un posible TROLL. Se ha atrevido a cuestionar dogmas del foro e, incluso, ha insertado series numéricas aleatorias que pretenden refutarlos. 2 + 2 = 5... ¡q.e.d.! Desconfíe de sus conclusiones; este usuario todavía usa su viejo Pentium. |
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14-jun-2009, 16:07
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Iniciado por Estrafalarius A esto añado mi experiencia como estudiante en Burgos. Considero que Burgos es una ciudad normalita y que puede ser representativa. Tiene 170.000 habitantes, por lo que no es una gran urbe, y el salario medio en Castilla y León es de 1.580 €, según se indica aquí, bastante próximo a los 1.686 € de media en España que se obtiene de aquí Ojo con el ejemplo, porque Burgos ha sido una de las ciudades con precios inmobiliarios más elevados. Esos precios no tenían (tienen) ningún sentido considerando las características de la ciudad. Los 500 euros de alquiler que mencionas dependen mucho del tipo de piso, antigüedad y barrio. Ten cuidado al extrapolar.
__________________ “Las palabras son como monedas, que una vale por muchas como muchas no valen por una” Francisco de Quevedo |
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14-jun-2009, 16:11
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Iniciado por ronald29780 Bueno, no voy a buscar un grafico, pero: Dicho en román paladino, que nos vamos a pasar de frenada.
__________________ Creímos que la construcción era una industria, cuando industria es lo que se aloja dentro de las construcciones. |
| Estos 2 usuarios dan las gracias a juancarlosb por su mensaje: | ||
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14-jun-2009, 16:26
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| Lo básico lo explicas bien, enhorabuena
__________________  Si es que no encuentras la alegría en esta tierra búscala, hermano, más allá de las estrellas |
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14-jun-2009, 16:49
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Iniciado por juancarlosb Dicho en román paladino, que nos vamos a pasar de frenada. Yo no lo tengo tan claro, esto pasaria si los precios se desploman (>60% caidas) en los próximos 2-3 años. Aunque estaremos ahí ahí. Sería el escenario de quiebras bancarias y imposibilidad de financiacion del Estado... En otras palabras, Mad Max  Yo creo que se va a dar una caida brutal en los próximos 3 años: Las facilidades de financiacion para pisos embargados por parte de los bancos va a crear un false bottom con caidas superiores al 30-40%. Finalizado este proceso, esta demanda "artificialmente atraida" desaparecerá y esto, unido a la baja oferta de pisos (casi no se inicia obra nueva salvo VPO), provocará una lenta y progresiva caida. A Estrafalarius gracias por la síntesis, muy buen resumen. Los datos que mas distorsionan los resultados son los de los alquileres. Tal vez habría que analizar un poco mas esta variable. Aunque es cierto que es un dato muy fiable ya que no depende de las circunstancias crediticias, también es cierto que este dato ha sufrido una distorsion muy importante: la del flujo migratorio (que no puede tener incrementos permanentes como los que hemos vivido). Ya se empieza a ver bajadas en los alquileres. Ya hay noticias: EL PRECIO DE LA VIVIENDA EN ALQUILER BAJA UN 7,4 POR CIENTO EN EL ÚLTIMO AÑO Y entre los pisos vacios habria que considerar tambien los que no estan en venta con una antigüedad menor de 20-30 años (excluyendo ruinas basicamente). Hay que tener en cuenta que muchos de estos pisos son para los hijos (lo que reducirá la demanda futura) o para vender. Cuando se vea que la caida de los precios no es algo coyuntural saldrán al mercado. Y otra variable, la supresion de la desgravacion del IRPF en 2011 como factor adicional. Siento no ser mas concreto, un saludo. |
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14-jun-2009, 17:06
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Iniciado por economico1980 Yo no lo tengo tan claro, esto pasaria si los precios se desploman (>60% caidas) en los próximos 2-3 años. Yo tengo más que claro que nos pasamos de frenada. 1- estos cálculos están hechos con sueldos de hoy, creo que sin duda mañana seremos más pobres. 2- el total desconocimiento de economía básica (economía en la ESO ya!) hará que el mercado sea de locos, como lo fué en la subida, será en la bajada. En las subidas se han roto las comparaciones con otras burbujas, tenemos la más grande del mundo. 3- En el pico de la burbuja, todo, absolutamente todo iba viento en popa hacía el infinito y más allá de los precios inmobiliarios. Ahora, todo, (menos el euribor, aunque el efecto pasteurización de la subidilla ha hecho mella) se ha puesto de cara. Sobre los alquileres y los precios de idealista. Lo tengo más que comprobado. los alquileres caros (en relación calidad-precio) se quedan meses y meses subiendo las medias, los baratos (en relación calidad-precio) desaparecen en horas sin afectar a las medias. Tengo alertas de idealista, me mandan un e-mail con los pisos que entran nuevos o bajan de precio, y los que desaparecen al día siguiente son de media un 10-20 % más baratos que los que se quedan en el portal eternamente. |
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