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08-jun-2009, 23:35
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Iniciado por ALKJ  A ver, déjate de modelos e historias. Ese es el tono agresivo al que me refería en el post anterior. Te recuerdo que el gráfico con el bull trap lo pusiste tú para mostrarme el hostión que nos espera. No puedes ahora, cuando trato de asimilar ese gŕafico a la realidad, decir
Iniciado por ALKJ Ahora vuelve y cuéntanos lo que quieras sobre la teoría de las rayas, digo... de las líneas. Mucho menos cuando estoy razonando a partir de rayas que tú pusiste. Aseguras que la caída será del 60%. Eso lo veo en el hilo de los fundamentos, aunque hay razonamientos que se me escapan. Por otra parte, en ese mismo hilo veo que uno de los razonamientos es apartir del precio de construcción que cifra en 800 €/m^2. No lo discuto, pero creo que se infravalora el precio del suelo, que hay que sumar a ese precio y que es muy elevado. Por otra parte, según el IPC desde mediados de los '80, la vivienda "sólo" está sobrevalorada en un 33%, y para sobrevaloraciones del 100% hay que tomar como base mediados de los '90, lo que no concuerdo con lo que se ha dicho aquí, que es que la burbuja comenzó hace más e 20 años. Creo que lo último que se puede reprochar a nadie es que trate de comprender los datos que se le dan y pregunte lo que no entienda. Si quieres hordas de foreros que no compren hasta que caiga un 60% porque tú lo dices... eso se llaman borregos, y no son diferentes de los que compran porque compran sus compañeras de trabajo. Pero yo pensaba que se trataba de marcar la diferencia, educar, instruir y dotar a la gente de elementos y capacidad de juicio.
__________________  Advertencia TROLL: Este usuario es un posible TROLL. Se ha atrevido a cuestionar dogmas del foro e, incluso, ha insertado series numéricas aleatorias que pretenden refutarlos. 2 + 2 = 5... ¡q.e.d.! Desconfíe de sus conclusiones; este usuario todavía usa su viejo Pentium.  |
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08-jun-2009, 23:49
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| No te pierdas, en los 800€ está incluído el precio del suelo. En una promoción, sólo con la venta de los bajos comerciales has cubierto el coste del solar. Esto te lo dice alguien que revisaba los estudios de viabilidad de una promotora, no hay link, no te voy a enseñar los proyectos, así que puedes pensar que no es cierto si quieres. Tu cálculo de sobrevaloración en un 33% es un error, ya te lo hemos explicado. Si no lo has visto rebobina en el post. Lo que te estamos diciendo no es querer comprar, sino poder, si te trata de querer entran en juego otras cosas: lo visillera/pagafantas que sea uno, o las ganas que tenga de hacer una comparativa de compra vs. alquiler. No sé que estás intentando comprender, porque es blanco y en botella, y le sigues dando vueltas. Son matemáticas, no son opinables. Puedes decir que hordas de visilleras embalsamadas se lanzarán a comprar en cuanto desciendan un 20 (adicional al actual) y que habrá crédito fácil por lo que no caerá más. Esto no sería más que una paja mental, wishful thinking para los amigos, pero los números de la burbuja son los que te hemos presentado. También tienes gráficas comparandote los salarios y el IPC, que seguro que te llevabas otra sorpresa.
__________________ LOS GOBIERNOS ROBAN. "No podemos conducir (España) por ti." Evidente señores, evidente. Política, el verdadero crimen organizado.    |
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09-jun-2009, 00:53
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Iniciado por ALKJ A ver, te lo susplico again: ¿Cómo es posible que después de esto?
Iniciado por Estrafalarius Archivo Adjunto 11620 ¿Pongas esto? En este momento hay sólo dos opciones: - Concederte el beneficio de la duda, mandarte a dormir, recomendarte revisar los cálculos así como la ingesta de soluciones de etanol antes de sentarte a hacer cuentas. - Plantarte la medalla troll + hacerte pasar al sótano de los ignorados. Tiene huevos que después de que hayas admitido los errores algebraicos que has cometido para obtener esta gráfica aun la uses para apoyar tus de nuevo erroneos razonamientos. Si quieres hacer una gráfica hazla bien. El IPC desde 1986 (tu gráfica), según datos oficiales, es un 142,5%. El valor medio nominal en €/m2 para toda españa en 1986 (tu gráfica), Según la sociedad de tasación, era de 366€. La aritmética simple da: 366 + 366*1,425 = 887,55€ por m2... ¿Por qué en tu gráfica aparece en 2009 con un valor de unos 2.250€? No sé de donde te has sacado el IPC ni lo has dicho, pero por lo pronto el primer error que veo es que estás aplicando dos veces el IPC (Una en Junio y otra en Diciembre) cuando los valores que tienes "supongo" que corresponden a la extrapolación al año para el semestre. Sea como sea corrige los cálculos primero y cuando las mates esten bien opina todo lo que quieras, pero no nos intentes engañar, que a nosotros no nos engañas pero lo mismo pillas de casualidad a un pompero al que si. S2 y cuidado, tienes una amonestación.
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Iniciado por 600RR No sé a que ciudadanos te refieres porque si es a los Españoles estás tratando con una masa de descerebrados. Los que se pueden dar cuenta de algo ya se la han dado hace rato y el resto no se enterará de nada hasta que se queden sin trabajo, les embarguen el Hyundai y les entren en su zulo a sacarles a la fuerza. 10-mar-2008 |
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09-jun-2009, 01:01
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Iniciado por Estrafalarius Voy aterrizando poco a poco... Ya me creo que la bajada del 50% es posible, pero no todo lo posible es probable. ¿Pero todavía queda alguien que no se ha enterado de que la vivienda y el suelo industrial van a ser semigratuitos? No hijo, no. La vivienda no va a pasar a costar la mitad. Va a pasar a ser semigratuita. Antes de abrir hilos dedicate a leer los hilos que ya están abiertos. Tienes por ahí uno de ir- y otro de SNB que deberías considerar de lectura obligatoria.
__________________ Lo que hacemos en vida tiene su eco en la eternidad |
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09-jun-2009, 02:03
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Iniciado por ruben.600rr ¿Cómo es posible que después de esto? A mi tambien me ha extrañado que se recurra a "graficas erroneas" para querer justificar una bajada del 32% Los datos son los que son y dan lo que dan, así en frio indican una bajada del 60-70% que como parece exagerado muchos nos quedamos en el típico "los pisos tienen que bajar un 50%" por no parecer locos. Pero siendo objetivos las bajadas dan eso: Un 70 u 80% Si no se pinchó la burbuja en los 90 es porque el babyboom estaba empezando a comprar vivienda y los tipos de interes iban bajando... Ayudado de tipos mas bajos e inmigracion desde la entrada en el euro... Con recesion, la inmigracion no va a aumentar, el babyboom "se ha acabado" (ahora toca el invierno demográfico) y el factor tipos de interés queda fuera de juego (los tipos ya no pueden bajar mas). Así que ahora toca el proceso inverso al iniciado en los 80 para encontrar el equilibrio. Bajadas bruscas en los proximos años y mas suaves pero continuadas los siguientes. El hecho es que el precio del metro cuadrado se debe acercar a esos 800-900 euros, ahora, en 5 años o dentro de 15... Saludos. |
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09-jun-2009, 02:19
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Iniciado por Estrafalarius Yo creo que hay una demanda potencial esperando que baje y creo que un descenso del 20% va a ser un disparador de la compra. Joder, me había saltado éste post. Mira a qué horas lo veo. Tu afirmación me hace dudar que vivas en España. ¿Es que no te das cuenta que las escasas operaciones actuales se están negociando ahora por lo menos en ésos margenes inhibidores/disparadores de los que hablas como si fueran máximos posibles en un futuro lejano? ¿No te has enterado de las subastas de Tulipp, con descuentos de entre el 30% y el 50%, que están quedando desiertas? Hay una regla de oro para los bienes tangibles. Su forma básica dice "cuando el crédito tiende a cero, los precios tienden a los fundamentales". Sin embargo, esa regla se queda corta en momentos como los actuales, en donde los precios tienden a ser inferiores al coste de reposición: esto ocurre cuando se encadenan varios factores, especialmente la dupla depresión-sobrestock, y se la condimenta con una brutal tasa de desempleo y expectativas de revalorización nulas. Lo que estamos diciendo, es que veremos inmuebles venderse ya no "a lo que pagué y no le gano nada", "por lo que me queda de hipoteca", "por menos de tanto le prendo fuego" y tonterías similares: se venderán a menos que su coste de reposición, es decir por menos de lo que costó construírlo, con absoluta independencia de lo que hayan pagado los timados, hayan sido tres o diez veces más de lo que vale. Aquellos que retiren los pisitos del mercado en espera de épocas mejores, más tarde o más temprano comprenderán que un piso cerrado no influye en el mercado, pero el mercado influye en el pisito de la misma manera que lo haría si estuviera en venta. Un mercado de bienes de larga duración y movilización masiva de capital como es el inmobiliario tiene una inercia enorme, y no reacciona nada bien ante cambios económicos abruptos. Por eso merece una atención especial por parte de las administraciones, porque lo más esperable es que una crisis inmobiliaria se salde, como mínimo, con una recesión. Cuando esa inercia es hacia abajo, después de un mega burbujón, no sería nada extraño que tengamos muchos años de bajadas, e inclusive muchos años de overshooting (precios por debajo del coste). En fin, más allá del desarrollo futuro de los acontecimientos, lo que es incuestionable es el desarrollo pasado: todavía no comprendo qué datos te hacen falta para comprender que en los últimos 20 años, el crecimiento del precio de la vivienda ha triplicado el IPC (y posiblemente cuadruplicado el poder adquisitivo de los salarios). Saludos.
__________________ "La hipoteca a largo plazo supone, además, un mayor patrimonio" Óscar Martínez Solozábal "No estamos en situación de crisis, sino en un problema de dificultades." Pepiño Blanco Cada vez que alguien escribe "inflaCCión" o "deflaCCión", una especie se extingue en la Tierra. No contribuya a la catástrofe ecológica. Última edición por Mistermaguf; 09-jun-2009 a las 02:33 |
| Estos 4 usuarios dan las gracias a Mistermaguf por su mensaje: | ||
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09-jun-2009, 02:46
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Iniciado por ruben.600rr Vamos a ver, que al final me la vas a hacer hacer... Me da que lo suyo sería hacerlo según el salario "medio" (la "moda" estadística, para que nos entendamos. Hace ya años que dejé de estudiar estadística)
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09-jun-2009, 03:09
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Iniciado por Estrafalarius Lo que pasa con estos esquemas de otras situaciones es que no sé qué validez pueden tener en la presente. Es la frase de que un economista es aquel que sabe explicar las crisis que han pasado, pero no predecir las que vienen... (es un tópico, esta había sido predicha). Hubo bear trap
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09-jun-2009, 07:33
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| ueno. 1. El efecto overshooting poco tiene que ver con los costs de producción. Dichos costes son completamente irrelevante en cuando existe un stock tan grande. Si tiene que ver con el binomio precio/valor. O sea, que el precio esta por debajo del valor y sigue bajando por inercia (o pegajosidad, como Dornbusch lo llamaba). Por cierto, según el último update de la wiki, se ha superado este modelo, en cuando a cambios monetarios se refiere. A ver si va a ser lo mismo como cuando habiamos superado la ciclicidad de la economía. Overshooting model - Wikipedia, the free encyclopedia 2. En epocas de ausencía de inflación, más que nunca, hay que atenerse a Ricardo: El precio del suelo depende de la ganancía obteniblibe de la venta de su mejor cosecha. Y esta tiende directamente a 0. PD: Yalodeciayo... 
__________________ «¿Gulag? No conozco ningún gulag.». Iósif Stalin  |
| Estos usuarios dan las gracias a ronald29780 por su mensaje: | ||
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09-jun-2009, 08:18
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Iniciado por Estrafalarius Antes de nada, quiero aclarar que estoy tratando de razonar a partir de gráficos. Para este análisis no estoy teniendo en cuenta hilos como el de los fundamentos; tan sólo quiero comprobar si el modelo de burbuja que se baraja es cierto. Para ello supongo que sí y trato de ver a donde nos lleva. La línea verde de debajo ES la inflación aplicada a precios pre-burbuja. Esa discontinua se ve muy clara en el cuarto gráfico, pero desconozco de dónde sale. Mi línea rosa sale de aplicar al precio base del '86 las sucesivas subidas del IPC, ¿de dónde sale la línea discontinua del cuarto gráfico? ¿No será un intento forzado de hacer valer el modelo "a martillazos"? No te preocupes más, he cazado tu error en el cálculo del IPC. Pregunta: Si el dato del IPC es interanual, ¿por qué lo cuentas DOS veces en cada año (junio y diciembre)? Te ha salido una línea de inflación con mucha más pendiente que la de mi gráfica porque has aplicado el IPC dos veces en cada año.
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