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Tienen que ajar por cojones:

- Los bancos no van a dar créditos tan a la ligera. Hasta ahora los pisos estaban tan caros porque el banco daba el dinero.
- Con unas tasas de para tan elevadas, y seguramente prolongadas en bastantes años, el optimismo del españolito medio no tendrá mas remedio que disminuir, y empezará a ver nubarrones en su futuro, con lo que comprar un agujero a 30 o 40 años se le empezará a in digesta.
- El valor del suelo ha bajado, con lo que las costrucciones nuevas bajarán de precio.
- Hay un exceso de oferta, sobre todo en manos de los bancos, que tarde o temprano tendrán que vender por cojones porque a ellos también les presionan sus acreedores.
- Con la crisis lo salarios bajarán, eso seguro, eso si que se hace bien en este país.

Estaba dándole vueltas a la siguiente cuestión:

Cuando hacemos las estimaciones del precio del zulito, consideramos el IPC, de manera que se ajuste al incremento general de los precios con el devenir de los años.

Sin embargo esto tiene un problema, ya que salvo periodos de recesión como el presente, se produce un incremento contínuo hasta el infinito y más allá. Vamos, que la vivienda nunca baja hoygan!

Además, a esto tenemos que añadirle que los tochos, como cualquier otra cosa, se deteriora con el paso del tiempo, es decir, habría que practicar algún tipo de amortización que fuera reflejando esta pérdida de valor. Recuerdo haber leído en el foro que la vida útil de un zulo son unos 75 años, más allá de ahí sale más caro mantenerlo que tirarlo abajo e irse a otro.

Resumiendo, las estimaciones basadas en IPC quizás resulten fiables para el caso de vivienda nueva, pero para zulos ya construidos, que van a ser todos durante más de un lustro, la realidad será otra.

Cómo lo ven?

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En realidad habría que poner los de la inflación. Con los del IPC igual no se entiende tampoco muy bien

Hasta ahora, la gente pedía por un piso viejo lo mismo o más que por uno nuevo. Cambiar esta mentalidad, tanto del vendedor como del comprador, va a llevar años.

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Seguramente, pero tiene lógica el planteamiento?

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ES otro tema muy tratado.

La valoración a precio de compra (sin contar impuestos ¡¡ojo!!) más IPC es válida siempre y cuando se hayan efectuado las acciones de mantenimiento que dejen al zulo en la misma condición que al principio. Es decir: NUEVO.

A partir de cierto tiempo los edificios tipo "pepito" sufren los deterioros que comentas y su valor es el del suelo del que participan. Los edificios históricos de los centros de las ciudades, además de tener un coste de mantenimiento, en el momento de renovarlos por completo tienen un coste de restauración adicional pero también hay subvenciones...

En cualquier caso el coste de mantenimiento de una vivienda en condiciones normales se lleva un buen pedazo de las potenciales subidas.

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Estos dias no he podido seguir el hilo porque he estado de obras y, después, sus correspondientes informes...

Veo que ha habido bastantes posts... los he leído rápido, así que quizá me salte alguno.

Primero paso a lo menos importante: las alusiones personales; en concreto:


¿En base a qué se me amonesta? ¿He faltado al respeto? ¿He insultado? ¿He sido soez y grosero...? Creo que me he comportado en todo momento con educación (en todo caso, con más educación que quien me considera un borracho).

Os parecerá increíble, pero en nuestro sistema educativo no se enseña economía. Eso significa que quienes tenemos in cierto interés nos encontramos con muchas dudas y, cuando no sabemos, preguntamos.

Si mis dudas son insultantes, os aseguro que no hay mala fe. Pero es que desde que tengo uso de razón las casas solo han subido y subido y subido... asumir un descenso del 60% en tres o cuatro años es difícil.

Pero tranquilos, lo estáis consiguiendo, aunque me siguen quedando dudas.


Muchas gracias. Corrijo el gráfico; ahora espero que bien hecho:



(Datos del INE)

Bien, veo claramente que sí se parece al modelo de forma aterradora.

Veo también que el precio, a diciembre de 2008, es de 821 euros. Si está a 2.712, efectivamente tiene que caer a un 30%, es decir, un 70% .

Peeero... Otro dato que puedo verificar es este:


Bien ahorita mismo estoy en la oficina, así que voy a coger unos proyectos para comprobar los precios:

• 126 viviendas en Vitoria, 9.312 m^2 útiles (73 m^2/vivienda), 9.038.931,46 €: 970,67 €/m^2 útil
• 84 viviendas en Iruña de Oca (Álava, a 13 Km de Vitoria), 8.041,04 m^2 útiles, 9.197.783,23 €: 1.143,85 €/m^2 útil
• 25 viviendas en Zumaia (Gipuzkoa, a 34 Km de Donosti), 1.587,03 m^2, 2.739.649,88 €: 1.726,27 €/m^2 útil (es un terreno muy malo con problemas de contención de ladera)

Todos los precios anteriores son los que resultan de dividir el PEM (Proyecto de Ejecución Material) entre la superficie útil total. No están considerados el beneficio industrial ni el precio del suelo.

Así pues, me atrevo a rebatir que el precio de equilibrio sea de 800 €/m^2. Sólo el precio de los materiales y la mano de obra es más caro. Admito valores menores tras la caída y hasta que se restablezca el equilibrio, pero el precio de equilibrio no puede ser 800 €/m^2.

Supongo que este precio se dispara del precio 1986 + IPC por el encarecimeinto general de los costes de construcción. Ahora todos los edificio cuentan con sistemas de telecomunicaciones, ascensor, mejores aislamientos... además, los precios que he dado son los de obra nueva, sin estrenar, mientras que el precio 1986 + IPC es la media con la vivienda de segunda mano.

Aprovecho ahora para citar otro comentario:


Bueno, vivo en el País Vasco, si esto es España o no habrá quien lo discuta... (es una coña) pero a efectos prácticos diremos que sí, ¿y tú?

Me permito rebotar la pregunta porque una de las cosas que veo a mi alrededor es ansia por comprar e incapacidad de comprender que la vivienda tiene que caer mucho.

En este mismo hilo o en otro mencioné una anécdota en el café mañanero: una tía que estaba pensando que ahora que bajan los pisos va a ser una buena oportunidad de comprar un piso para su niña... de siete meses ¡¡¡de gestación!!!

En un páis así nos encontramos con niveles de estupidez no cuantificables. No siempre el precio es el de equilibrio, la prueba de ello es la burbuja que vivimos. Si la gente fuera perfectamente racional no habría habido burbuja. Y puesto que la gente no es racional, ¿cómo podéis negar que una bajada del 25-30% no dispare nuevos compradores?

El argumento más sólido es el de la falta de crédito, pero ya se ha dicho que los bancos poseen muchas viviendas y que están dando facilidades a los compradores (en parte para diversificar riesgos y no tener un solo moroso: el promotor).

Además, si en los próximos meses o un año la falta de liquidez de los bancos mejora (no diré se arregla) y coincide con esa bajada del 25-30%, ¿cómo podemos estar seguros de que no se dará un nuevo crecimiento?

¿Puede ser algo así el pequeño rebote del modelo?

Volviendo al modelo, ¿es el único que hay? ¿Se cumple siempre? ¿No estaremos miando un modelo que se cumple en un (p.e.) con una fiabilidad del 73% en un 54% de las burbujas?

Que conste que estoy preguntando; no estoy cuestionando.

Otra pregunta:


¿Qué diferencia hay entre inflación e IPC? Pensaba que eran lo mismo.

Otro apunte:


La nueva EHE 08 (Instrucción del Hormigón Estructural) establece por fin los criterios de durabilidad de las estructuras, diferenciando entre 100 años para obra civil y 50 años para viviendas. Lo que no quiere decir que a los 50 años se vayan a caer; eso es para dar una garantía de durabilidad de (cito de memoria) el 95%.

Sé que el CTE (Código Técnico de la Edificación) establece también una durabilidad, pero no recuerdo de cuántos años. Quizá esa sea la durabilidad de 75 años que mencionas, pero lo dudo; una de las cosas que ha hecho la nueva EHE es armonizarse con el CTE.

Otro apunte:

Creo haber leído en este foro que:

• Los pisos deben costar cinco veces el salario bruto. Para una pareja de mileuristas eso es 5 * 24.000 = 120.000 euros. Para una vivienda tipo de 75 m^2 eso da 1.600 €/m^2, muy por encima de los 800 €/m^2 (el doble exacto)
• En vivienda hay que gastarse un 30% del salario bruto durante 15 años; para una pareja de mileuristas eso son 600 €. Para un tipo medio del 5,5%, el importe a financiar es de 73.432 €. Si esto es un 80% del precio de la vivienda, la vivienda sale a 91.790 €. Para 75 m^2 son 1.223,87 €, más ajustado a los 800 € del principio, pero todavía superior (más de un 50% superior?

¿Cómo se conjugan estos cálculos con los que da un precio de 800 € (o incluso menores, como he visto en el hilo de los fundamentos)?

Disculpad mi extensión.

Si pregunto tonterías que ofenden vuestra inteligencia, añadidme a la lista de ignorados, pero creo que si queréis convencer a los que llamáis "pepitos" tendréis que descender a este nivel (y hasta más...).

Yo, por mi parte, voy a seguir intentando verificar datos y afirmaciones.

Quizá este fin de semana me ponga con el hilo de los fundamentos, así que quienes no me ignoren es posible que vean nuevas preguntas estúpidas.

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Ya te lo dije, y lo has obviado.
¿Y si con el rebote siguen sobrando viviendas a cascoporro?
Te recuerdo que somos el país con más viv/hab del mundo y que hemos batido record de construcción durante varios años.
Se han hecho cálculos de 3-5 millones viv vacias.

Sobre los cálculos de cuanto cuesta construir y tal.
Si yo mañana fabrico chupachups a 30 cents, los tengo que vender a 45 para sacar algo, vale, pero ¿si nadie me los compra a ese precio y tengo tres toneladas de chupachups?

¿Y si la estupidez ejpañola se convierte de la pisitofilia a la pisitofobia? ¿Por qué lo crees imposible?

No lo creo imposible, ni mucho menos.

La verdad es que el argumento que empleas es bueno: los pisos ya están (igual que las tres toneladas de chupachuses), si los rebajo un 30% pierdo dinero, pero si no los rebajo no los vendo y si no los vendo lo pierdo todo.

De todas formas, quisiera volver a llamar la atención sobre los precios de las promociones que he puesto más arriba: más de 1.000 €/m^2 en Álava, con buen terreno (geotécnicamente hablando: rocaza de hasta 10 kg/cm^2 y no menor de 7) hasta los 1.726 de Gipuzkoa, con un terreno de mierda.

No digo que ese sea el mínimo tras la caída de los precios. Lo que quiero decir es que, sumando a eso el precio del terreno y el beneficio, sale un precio de equilibrio muy superior a los 800 €/m^2.

Estoy advirtiendo la posibilidad de que algunos, viendo precios de 900 €/m^2 crean que deben esperar a que bajen otros 100, cuando esos 900 ya están por debajo del precio de equilibrio y pueden ser el mínimo que anuncia la subida.

Es tan sólo un apunte que dejo a vuestra valoración.

Otro tema: recuerdo haber visto una gráfica con la evolución del precio de la vivienda en Japón. ¿Dónde está? ¿Alguien tiene una gráfica similar con el precio en EE.UU.?

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