Soluciones a la crisis (6): ¿Bajar un 30% el precio de la vivienda libre?

Algunas cosas no cambian. Han pasado 8 años desde que el Servicio de Estudios del BBVA que dirigía Miguel Sebastián señalara que “la sobrevaloración del precio de la vivienda en España ya alcanzaba el 28%”. Dicho informe sirvió de inspiración para que The Economist publicara unas semanas más tarde un primer artículo temático sobre el sector inmobiliario español, titulado “Castillo de naipe”. El rotativo inglés explicaba a sus lectores que la “burbuja” en España era del 30%. En el primer semestre del 2003, el propio Banco de España se sumaría a la teoría del 30%, que urdió el actual Ministro de Industria en base inventarse un PER supuestamente objetivo de la vivienda. Han pasado 8 años, y el BBVA insiste: al final de 2010, el “ajuste de precios” en el sector inmobiliario alcanzará el 30%.


Por el camino que lleva de la profecía hasta su celebrado autocumplimiento, han pasado cosas. El precio de referencia de la vivienda en 2008 es prácticamente el doble que el de 2002. Los tipos de interés bajaron con fuerza, subieron con mala leche, y ahora se han estrellado al chocar contra la dura realidad económica. Todo el empleo que se había creado ha sido destruido y la tasa del paro real se acerca al 20%. La administración del estado ingresaba del sector inmobiliario 60.000 millones de euros cada año y ahora tiene que aportar 20.000 millones, sin contar el coste de la política social. Las cajas de ahorros rivalizaban en beneficios con los propios bancos, y ahora reciben subvenciones más o menos descaradas a cambio de “contribuir a la causa del 30%”. Los constructores y promotores se quejan un día sí y el otro también que estas entidades financieras están vendiendo a pérdida su cartera inmobiliaria gracias a las ayudas que reciben del propio gobierno. No sólo practican un dumping salvaje que impide la recuperación del sector, sino que niegan el crédito a cualquiera que no compre sus propios pisos.

El Servicio de Estudios del BBVA cifra en 1.200.000 el inventario de pisos sin vender en España. El informe que firma la economista jefe Mayte Ledo no explica como se ha pasado de un stock de 600.000 al doble en un año si no se ha iniciado ni tan siquiera visado nada en el último año. Sean 600.000 o 1 millón las casas que hay en España sin vender, el dato relevante es que el número de proyectos visados, incluyendo VPOs, se ha reducido de 80.000 al mes a tan sólo 10.000 en poco menos de 2 años. De una demanda sostenida en el tiempo, se ha pasado a un escenario en el que no se proyecta, no se promueve, no se construye, no se vende, no se trabaja. El BBVA augura que en 2011, cuando se haya producido el ajuste del 30% en el precio de la vivienda (¿con relación al precio de 2002 o de 2008?), el sector residencial empezará a recuperarse y generar empleo.


¿Crees que una bajada del 30% en el precio de la vivienda solucionará la crisis en España o la agravará? ¿Ha perjudicado el “mito de la burbuja inmobiliaria” a la economía española? ¿Ha sido real la burbuja en España o es la típica profecía de autocumplimiento? ¿Se han producido los mayores excesos en el crédito, paradójicamente, por y para anticipar el anunciado final del ciclo? ¿Crees que ha habido malicia ideológica en muchas de las previsiones y vaticinios de los últimos años, o es una consecuencia más de la politización de la economía? ¿Crees que son brotes verdes de trigo, los que predican estos días, o de marihuana?

Hoy mismo la prensa ha publicado que ya somos casi 47 millones de habitantes en España. Hace diez años éramos unos 37 millones de habitantes.

Esos diez millones de diferencia se deben, más o menos a las siguientes partidas:

2,5 millones de hijos de ciudadanos que ya eran españoles antes del año 2000
5 millones de inmigrantes que han llegado y han conseguido sus papeles, es decir, son legales
2,5 millones de hijos de inmigrantes, legales e ilegales, porque a los hijos de los ilegales sí les dan papeles ¿verdad?

Y nos quedan no se sabe cuántos ilegales, porque entrar han entrado más de diez millones de inmigrantes en estos diez años, de los cuales poco más de la mitad ha conseguido legalizar su situación. Algunos habrán pasado a Francia, pero la mayoría se han quedado. Cualquier dato en la banda que va desde uno hasta tres millones de ilegales es válido, y el problema es que nadie conoce con exactitud el dato.

Seguimos legalizando inmigrantes al ritmo de medio millón al año como mínimo. Ahora probablemente la situación hará que se reduzca la llegada de subsaharianos y sudamericanos, porque se habrá corrido la voz de que no hay trabajo, ni legal ni en negro. Pero hemos abierto la puerta a la libre circulación a los ciudadanos de los países del este recién incorporados a la Unión Europea, y si no estoy equivocado están llegando decenas de miles de rumanos.

La población del campo se sigue desplazando mayoritariamente hacia las ciudades. Eso quiere decir que las viviendas en los pueblos van a quedarse para dos cosas:

1.- Que los que se van a la ciudad vayan de vacaciones y de fin de semana
2.- Que los inmigrantes legales e ilegales que mantengan sus pagas de jornalero alquilen esas casas (los legales) o se amontonen en ellas (los ilegales)

Es decir, a pesar de la que está cayendo sigue disminuyendo el número de viviendas demandadas en el campo y aumentando el número de viviendas demandadas en las ciudades.

Gracias a la panda de indocumentados que nos gobierna se ha aplicado el garrote vil al sector de la construcción, que ni respira, porque nadie coloca ya un ladrillo en ninguna promoción nueva. En su ignorancia han sacado pecho gritando al viento que gracias a ellos se ha acabado con la burbuja inmobiliaria.

Gracias a ellos y ampliado el efecto anterior por la crisis internacional vamos de cabeza al récord de paro del mundo mundial. Cuando en julio ya no haya contratos municipales para limpiar cunetas y arreglar bordillos y además se note de verdad la crisis del turismo, veremos como el paro sigue su crecimiento desbocado, porque las estadísticas oficiales ya no podrán trampear más la realidad. Este año acabaremos con seis millones de parados o muy cerca de esa cifra, porque el ritmo de destrucción de empleo supera los 150000 puestos de trabajo cada mes.

Durante unos años casi nadie podrá comprar una vivienda. Ni habrá viviendas disponibles ni habrá con qué pagar (ni trabajo ni crédito) Tampoco se podrá alquilar, porque con un salario mileurista (más de la mitad de la población activa y creciendo) no se puede hacer frente a un alquiler de 500€ y además vivir.

Si se produce el milagro de que dentro de cinco o seis años vuelva a haber trabajo tendremos otra vez el cóctel de finales de los noventa y principios de este siglo, porque hay que proporcionar techo a varios millones de ciudadanos, por ejemplo los varios millones de adolescentes actuales que en gran parte son hijos de los inmigrantes que entraron en los últimos tiempos. El cuadro que nos vuelve a esperar es este:

1.- Gente que lleva años desesperada buscando una vivienda, que han tenido estabilidad laboral pero no disponían de crédito suficiente.

2.- Millones de personas que de repente encuentran la salida del infierno y que son jóvenes y necesitan una vivienda para iniciar un proyecto de vida.

3.- Una panda de hijos de puta repartidos en ayuntamientos y autonomías esperando con la mano puesta en los dos grifos con los que manejar el desvío de dinero: la recalificación de suelo y la concesión de licencias.

Si alguien espera que con esa situación, en la que habrá que hacer aparecer cuatro o cinco millones de viviendas en tiempo récord los precios vayan a ser inferiores a los actuales no sabe de lo que está hablando. Y los que quieren conseguir su vivienda volverán a ver desesperados cómo persiguen el precio, que sube cada mes a un ritmo que su salario no puede seguir. Exactamente igual que en los últimos cinco o seis años.

Hay que cambiar de una vez el modelo. El gobierno tiene que aplicar el criterio opuesto al actual y declarar urbanizable todo el terreno que no se someta a protección, y no al revés. Así habrá oferta de suelo suficiente y se acabará con la corrupción municipal.

Además los gobiernos autonómicos y municipales tienen que dejar de intervenir en el mercado de compraventa, abandonar el kafkiano modelo de VPO actual, y promover vivienda de protección oficial en régimen de alquiler en función del salario del inquilino, como en el resto de los países en los que la VPO funciona (Alemania, Noruega, Holanda, Dinamarca, etc…)

Mientras no se cambie el modelo no se cambiará el tipo de ciclo que se produce, con períodos de crecimiento espectacular de la actividad constructora seguidos de períodos de parón total del sector, es decir, ciclos en los que de golpe generamos cuatro o cinco millones de puestos de trabajo seguidos con ciclos en los que en un par de años volvemos a poner a esos cuatro o cinco millones de trabajadores en el paro.

¿Tan difícil es de entender esto que es tan evidente?

Lo que hay que pedir a los que nos gobiernan es que dejen de hacer crecer el sector público de una vez, porque tenemos más del doble de funcionarios que el país en el que mejor funciona el sector público, que es Alemania, y que nos dobla en población.

Hay que reducir la carga fiscal para que aflore la recaudación de actividades que ahora funcionan en negro, de manera que deje de ser sólo el asalariado el que hace frente a la carga fiscal.

Hay que dejar crecer el tejido productivo para que en lugar de salarios mileuristas se paguen salarios decentes.

Hay que dejar de intervenir en el mercado de la vivienda, para que quien quiera compre y quien quiera alquile, el total y absoluta libertad. Y que cada uno asuma los pros y los contras de su decisión personal, al principio, al cabo de unos años y al final de su vida. En eso consiste la libertar, en decidir y asumir las consecuencias.


Saludos

El informe que firma la economista jefe Mayte Ledo no explica como se ha pasado de un stock de 600.000 al doble en un año si no se ha iniciado ni tan siquiera visado nada en el último año.

cualquier aumento de los precios de la vivienda por encima del IPC en 2003 debería ser asignado en su totalidad a la “burbuja” especulativa