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  Burbuja.info - Foro de economía > Foros > Burbuja Inmobiliaria > Texto explicativo sobre la crisis y su relación con la burbuja inmobiliaria
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Antiguo 08-may-2009, 09:05
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He creado un texto con una explicación "ordenada" de como ha sido la burbuja inmobiliaria en España, su estallido y la relación que tiene con la actual crisis económica de caballo que padecemos

La idea era hacer algo similar al texto de “la crisis Ninja” que explicaba magistralmente la crisis de las hipotecas subprime en EEUU.. aunque hay que admitir que me ha salido más largo de lo esperado.

Esta escrito con lenguaje sencillo y fácil de entender por todo el mundo. Tiene gráficos que ayudan a su compresión.

Las tesis centrales del texto es que de la crisis no se va a salir simplemente esperando unos años, que no hay motor alternativo a la construcción y que el precio de las viviendas tiene que bajar considerablemente, un 50% mínimo.

Como podéis ver, nada que no se haya dicho aquí repetidas veces, pero todo ordenado y de forma que tenga sentido. Mucha de la información que se da en el texto, está sacada de este foro.

Mi idea es doble.

Por un lado, darle la máxima publicidad, cuanta más gente lo conozca mejor... a ver si se puede conseguir un impacto “Viral” de forma que si lo podéis reenviar por email a vuestros amigos y conocidos, pidiéndoles que lo reenvíen, pues mejor

Y, por otra parte, evitarme discusiones y debates en el futuro, estoy harto de contar lo mismo a diferentes personas para convencerlos de la burrada económica que ha sido España en los últimos años, y espero que con este texto me ahorre trabajo en el futuro.

Así que os pido que si después de leerlo os parece interesante, reenviarlo a vuestros contactos, para darle la máxima difusión. Yo ya lo he reenviado.

Está en tres formatos, para que nadie se queje.

Versión pdf 209Kb

Versión .doc (MS Office) 224Kb

Versión ODT (Open Office) 172 Kb


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Burbuja inmobiliaria Española y su relación con la crisis económica actual.

Este es un texto que pretende dar una explicación sencilla de cómo y porque se ha producido la burbuja inmobiliaria en España, su relación con la galopante crisis económica que padecemos, que es lo que esta pasando ahora y que es lo que posiblemente va a pasar en el futuro próximo.

El texto está dividido en los siguientes apartados.
1 - Creación de la Burbuja. 1998 -2007 (en especial el periodo 2002-2007)
2 - Estallido de la Burbuja: 2007- 20??
3 - Consecuencias más previsibles.
4 - Efectos colaterales de la burbuja inmobiliaria.
5 - Que hacer en el futuro a nivel personal para esquivar la crisis en lo posible
6 - ¿Quiénes han sido los culpables?
7 - ¿Se podía haber previsto la burbuja inmobiliaria y su estallido?

Aunque parezca largo de leer, está escrito en un lenguaje sencillo y asequible de entender por todo el mundo. Hay varios gráficos que mejoran la compresión de los conceptos. El tiempo en leerlo no es mucho (¿5 minutos?) y realmente merece la pena, es posiblemente mejor información que la que dan actualmente los medios de comunicación y el gobierno.

1 - Creación de la Burbuja. 1998 -2007 (en especial el periodo 2002-2007)
Durante varios años, se han dado varios factores que han hecho multiplicar el precio de la vivienda en España hasta valores absurdos.

Entre esos factores se pueden citar la llegada a la edad de emancipación de la generación más numerosa de la historia de España (el año 1975 es el record de nacimientos) y la pertenencia al Euro y los tipos de interés bajos debido al mal estado de las economías francesa y alemana (años 2002-2003), que motivaron un aumento especulativo del precio de la vivienda en España con subidas entre el año 1998 y 2007 de más del 200% (pisos que en 1998 valían 100.000 Euros llegaron a costar 300.000 en la cima) según los casos.. Algunos años la subida anual fué del 17% de media nacional


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Con estos incrementos de precio, además de la demanda natural, apareció la demanda especulativa, que compraba viviendas no para vivir en ellas sino para revenderlas dos años después por más precio.

La compra masiva de vivienda produce dos efectos. Como los productores de vivienda están sujetos a una ley de suelo restrictiva, no se construye al ritmo que se demanda y por tanto los precios suben. Se crea un "antimercado", es decir, las subidas de precio hacen de reclamo para los inversores, que ven que un piso puede duplicar su precio en pocos años. El efecto especulativo sube aun más los precios y esto anima aun más a los jóvenes a darse prisa o de otro modo "no podrán comprar jamás".

Los costes de construcción de la vivienda media (unos 60.000 Euros) estaban muy por debajo del precio medio de venta, con lo cual los beneficios de la construcción (y del dueño del suelo) eran fabulosos.
Esto provocó que las empresas constructoras existentes aumentaran su tamaño y construyesen mucho más de lo que hubiesen construido en condiciones normales no especulativas ya que todo se vendía. Cada día se creaban nuevas empresas dedicadas a la construcción con beneficios importantes. Para alimentar este sector intensivo en mano de obra, se facilitó la entrada de 5 millones de inmigrantes de baja cualificación laboral para presionar los salarios del sector a la baja. Además estas empresas "tiraban" del resto de la economía del país, pues demandaban a su vez una gran cantidad de servicios y productos de la industria auxiliar.

En el punto álgido, se llegaron a construir 800.000 viviendas al año, más que las construidas en UK, Italia y Alemania juntas. Se estima que la demanda natural de viviendas en España en 350.000.

viviendaNuevacontruida

Fuente: http://www.casastristes.org


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Aun así, todo parecía posible, pues aunque se estaban construyendo muchas más viviendas de las necesarias para la población del país, todas se estaban vendiendo sin problemas y además subían de precio (más oferta que nunca y subida de precios, un antimercado según lo explica el economista Ricardo Verges .: Ricardo Vergés Escuín :. ver sus publicaciones). Los bancos estaban dando todos los créditos necesarios a cualquiera que lo pidiese (sin respetar las debidas garantías de solvencia, aunque en ese momento no lo parecía, ya que aunque se diese el 100% del valor del piso para comprarlo, en un año la subida de precio haría que el valor prestado solo fuese del 85% y en el futuro, aún menos) para comprar una vivienda o para iniciar un negocio de construcción. Los tipos de interés bajos, (en algunos momentos, fueron realmente negativos, pues eran inferiores a la inflación) animaban a todo el mundo a endeudarse, el no hacerlo era perder el dinero a manos de la inflación. Comprar cualquier tipo de activo inmobiliario era protegerse contra ese peligro.

Fuente: Análisis del coste de las hipotecas en España


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La situación aparentemente beneficiaba a todos; la construcción generaba empleo de forma intensiva, y además tiraba del resto de sectores económicos pues aumentaba la demanda. El estado también se beneficiaba con mayores ingresos, pues en la construcción se pagan impuestos en diversos momentos, licencia de obras, de ocupación, IVA, transmisión de bienes inmuebles, etc... y además muchos de ellos son proporcionales al precio del bien, así que cuanto más caros eran los pisos, más se recaudaba. Por no hablar de la fuente de ingresos de las recalificaciones, que además ha servido para fomentar la corrupción rampante en ciertas zonas de la costa, siendo Marbella uno de los mejores ejemplos, pero no el único.

Como los recursos propios de los bancos españoles eran insuficientes para dar todos los créditos que eran solicitados, los bancos españoles se endeudaron con bancos europeos, mayoritariamente alemanes y franceses. Durante algunos años, los bancos españoles absorbían la mitad del crédito disponible en la Eurozona, algo a todas luces desproporcionado al tamaño de la economía nacional.

2 - Estallido de la Burbuja: 2007- 20??

Como en todas las burbujas, la escalada de precios tenía que llegar en algún momento a un punto en el que los precios se hicieran demasiado altos. Momento en el cual muchos compradores potenciales ven con pavor que no pueden pagar el precio que les piden. Comienza a producirse el efecto contrario, cae la demanda de vivienda y comienza a ser difícil vender un piso.

Los especuladores perciben que los precios no suben y no solo no compran sino que deciden vender. Se reproduce el mismo efecto que subió los precios pero a la inversa y los precios comienzan a bajar. Esto ocurrió en el año 2007, donde se añadió el efecto de las de las hipotecas subprime en EEUU a consecuencia del cual los bancos españoles empezaron a tener problemas de financiación en el mercado interbancario.

Al no poder prestar dinero los bancos, los pisos empezaron a no poder ser comprados, pues su precio era tan elevado que hacía imposible el comprarlos sin financiación.

Por otro lado, el BCE decide subir los tipos de interés por la subida (más que evidente en España) de precios, con la intención de contenerlos. Esto es especialmente perjudicial para quienes obtuvieron un préstamo al límite de sus posibilidades. Comienzan los impagos de particulares y sube la morosidad

Hay que añadir que para el 2007 la mayor parte de la generación más numerosa de España (nacidos entre 1970 y 1979, en el 2007 tenían entre 28 y 37 años) ya estaban hipotecados pero las siguientes generaciones (nacidos de 1980 en adelante, ahora tienen de 29 años para arriba) eran mucho menos numerosas debido a la caída de la natalidad que hubo esos años, de casi un 40% o más. Con lo cual el número de potenciales compradores se reduce entre un 40 y un 50%

La desaparición de los compradores de vivienda dejó a los promotores en una situación comprometida. Ellos habían empezado un gran número de viviendas en los últimos años del boom (2006-2007) y esas viviendas se están terminando justo para el momento en el que no hay compradores (2008-2009)... eso hace que los promotores no las puedan vender. Al no poderlas vender, muchos de ellos acaban quebrando como resultado de la deuda que tenían con los bancos y cajas para financiar sus promociones.
Estas quiebras provocan que los trabajadores de la construcción sean despedidos y su cadena de subcontratas no cobren lo que se les adeuda. Y en el caso de los constructores no hayan quebrado, tienen con ellos un gran stock de vivienda sin vender, con lo cual deciden no empezar ninguna promoción nueva antes de vender lo que ya tienen terminado. Esto conlleva que tengan que despedir a sus empleados y que pasen a tener una actividad mínima o incluso ninguna. Se genera paro y descenso de la actividad económica en general. Llega la CRISIS (con mayúsculas).

Actualmente se estima la sobreoferta de viviendas en España de entre 4 y 5 millones según las fuentes. El stock de viviendas de nueva construcción sin vender que están en manos de los promotores se estima entre 1 y 1,5 millones (Fuente: El stock de viviendas sin vender supera el millón ). Y las viviendas vacías entre 3 y 4 millones (fuente: Pblico.es*- 3,8 millones de pisos sin ocupar ).

Con esta sobreoferta, sabiendo que los potenciales compradores son ahora mismo la mitad o menos debido a la estructura de la pirámide de población española, en medio de una crisis económica galopante, con aumentos del paro, y sin financiación, los precios de las viviendas se van ver muy afectados a la baja, pues no existen los compradores, y menos aún a los precios que se piden. Los precios finales se tienen que dividir entre dos o entre tres (o más en la costa) desde los precios absurdos que tuvieron en la cima de la burbuja.

Además de esto, habrá millones de viviendas que nunca encuentren comprador, simplemente en España hay más viviendas que hogares; “un parque de 25.502.640 viviendas a finales del año 2007, según datos del Banco de España, sobre un total de 16,69 millones de familias españolas. Estas cifras indican un promedio de 1,56 viviendas por familia española, una de las tasas más altas del mundo” (Anexo:Vivienda en España - Wikipedia, la enciclopedia libre )

Esto trae grandes implicaciones. Existen viviendas en España para la demanda de los próximos años, posiblemente para una década entera. Por ello, no va a ser necesario construir nuevas viviendas en España en mucho tiempo (hemos construido todas las necesarias para 15 años en cinco).
Todo el sector dedicado a la construcción de viviendas va a pasar a tener una actividad residual o cero. Tendrán que cerrar o dedicarse a otra cosa (¿a cual?). El sector dedicado a la obra pública no va a poder absorber este excedente, ya que en breve el estado va a tener problemas muy grandes de déficit y la contratación de obra pública se tendrá que reducir, contribuyendo también al aumento del paro y a la recesión.

El peso del sector de la construcción en España oscilaba entre el 20 y el 35% del PIB según las diferentes fuentes. Ese sector va a pesar mucho menos en el futuro (¿quizás un 5% como en otros países, o incluso menos?, debido a la gran sobreoferta existente).

Esto implica destrucción de empleo masiva en el sector de la construcción (recordemos que es un sector intensivo en mano de obra) y como consecuencia de la destrucción de la demanda inducida que este sector generaba, destrucción de empleo en otros sectores. El paro va a ser masivo en ese sector, y nunca jamás se va a volver a recuperar el nivel de actividad que tuvo en el 2006-2007.

En el siguiente gráfico se puede observar perfectamente la caída de la construcción en España:


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Generalizando, lo mismo que se ha construido la vivienda de 15 años en 5, también se han comprado los coches de los próximos años y las lavadoras de los próximos años. En general, el país completo ha producido y consumido bienes que en condiciones normales deberían haberse producido más tarde. Todo eso que se construyó, ya no es necesario construirlo y todos los trabajadores necesarios para ello ya no son necesarios.

El otro gran sector que genera riqueza en España es el turismo, pero este sector también estaba sobredimensionado, con precios demasiado inflados debido al dinero fácil que todo el mundo tenía en los mejores momentos de la burbuja. Ahora con la crisis mundial el número de turistas extranjeros va a caer rápidamente y los nacionales tampoco van a estar para mucho gasto.
A nadie se le escapa que los precios en España han subido. Los extranjeros no son una excepción.

Hace tan solo una década un turista inglés pagaba en España menos de la mitad de lo que pagaba en UK por el mismo producto. Ahora las diferencias casi no existen (el cambio Libra/Euro está casi a 1) y como es lógico, el turista inglés se plantea buscar otros destinos más baratos, como México o Croacia.

Con lo que solo queda esperar que este sector empiece la destrucción de empleo de forma inminente.

(Sigue)

Nota: Editado para añadirle los gráficos ya existentes en la versión de documento pdf/word

Última edición por Strangelove; 30-may-2009 a las 13:31


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3 - Consecuencias más previsibles.

1- Paro galopante, los 5 millones de parados están asegurados (posiblemente para finales del 2009) y llegar a los 6 o incluso 6,5 millones no es nada descabellado. En el primer trimestre se han destruido 880.000 puestos de trabajo de una población activa de 16M.

2- Ausencia de recuperación. Este tema es muy importante. Desde los medios de comunicación y desde el gobierno se esta lanzando el mensaje de que hay que aguantar hasta que llegue la recuperación, pero en el caso de España, la recuperación del sector de la construcción simplemente nunca va a llegar, nunca va a tener un nivel de actividad como tuvo en los años 2006-2007, con la burbuja en su apogeo y además grandes obras públicas en marcha simultáneamente (M-30 subterránea, AVEs, etc).

La mayoría de la gente de ese sector que se dedica a la construcción se tendrá que dedicar a otra cosa, (el problema es precisamente saber a cual).
Para que lo peor pase debe aparecer una industria capaz de absorber los parados creados por la construcción. En España no hay industria alternativa significativa al turismo y la construcción.

Es previsible que tengamos que recurrir al modelo económico que nos dio trabajo antes de la burbuja, es decir, a trabajar por menos dinero que nuestros vecinos europeos, con la esperanza que de nos pasen producción que sería más cara en su país. Desafortunadamente para nosotros la globalización ha hecho que la competencia en costes de mano de obra sea muy dura, básicamente por China, cuyos salarios son miserables, al igual que la calidad de vida de casi la totalidad de su población y los países del este recién incorporados a la UE (Polonia, Chequia...) que ya tienen salarios y precios inferiores a los nuestros.

Y en el exterior el resto de las economías tampoco están en condiciones de "tirar" de España; todos están mal, es complicado esperar un milagro vía exportaciones y la pertenencia al Euro impide devaluar la moneda para ganar competitividad por esa vía.

3- Bajada dramática en el precio de las viviendas y de los terrenos.

Existe tal sobreoferta de pisos, oficinas, locales comerciales, centros comerciales y naves industriales, y tan poca demanda que sus precios van a caer dramáticamente. Esto, lejos de ser un drama, es uno de los pilares necesarios para la recuperación. Actualmente muchos negocios tienen que cerrar debido a los altos costes del alquiler. Negocios y empresas que podrían ser rentables no lo son desde el momento que tienen que pagar alquileres desorbitados (precios de burbuja) por las oficinas o naves industriales que necesitan para su labor.

Estos alquileres desorbitados no son sino una transferencia de renta desde sectores productivos de la sociedad a sectores "rentistas". Cuanto antes estas rentas alcancen un precio lógico en consonancia a la capacidad económica de España, antes será posible empezar la recuperación.

4- Déficit del estado.
El boom inmobiliario y la hiperactividad económica habían saneado las cuentas del estado. Conforme los trabajadores van engrosando las filas del paro el estado pasa de ingresar a pagar. Por otro lado el cierre de empresas también resta ingresos al estado. El superávit del estado ya no existe. En lo sucesivo será necesario recurrir a la deuda externa, pero esta deuda, al igual que sucede entre un banco y un particular, es tanto más cara cuanto más debes (o cuanto menos tienes). Por tanto, conforme el estado incremente su deuda, el tipo que tendremos que pagar por ella (vía impuestos) será mayor. En la práctica esto supone que buena parte de nuestras ganancias se esfumarán vía impuestos, de la misma forma que se esfuman los intereses que pagamos por nuestra hipoteca.

5- Posible quiebra de más bancos y cajas.

Se han dado demasiados créditos que no va a ser posible devolver. No solo a personas que siendo mileuristas se han endeudado por 250.000 Euros y más sino que además hay ingentes créditos dados a construcciones para poner en marcha sus promociones de viviendas. Muchos promotores no van a poder devolver esos créditos porque van a quebrar y van a dejar sus créditos impagados. Como gran parte de los créditos que se han dado estos años es dinero prestado del interbancario europeo, ahora los bancos y cajas españoles van a tener problemas para devolverlos. Su solvencia se va a ver amenazada en muchos casos y habrá más fusiones e intervenciones del banco de España. En la vertiente bancaria de la crisis, solo estamos empezando.

Adicionalmente, en este punto del estallido de la burbuja inmobiliaria son los bancos quienes más están peleando para mantener la valoración actual de las viviendas. En muchos casos, cuando el promotor no puede devolverles los préstamos, en lugar de dar el préstamo como fallido y tener que provisionarlo, han preferido "cobrar en especie" y han recibido pisos como pago (un ejemplo es el caso del pocero de Seseña, que ha pagado en viviendas parte de sus créditos).

Los bancos tienen en sus balances esas viviendas valoradas a precio de burbuja (de esa forma sus balances se mantienen bien), pero actualmente es imposible que las vendan a ese precio. Están intentando vender sus viviendas lo más caras posibles y por ese motivo la poca financiación que dan es para vender (a precios de burbuja o con pequeños descuentos) cuanto antes las viviendas que tienen en sus balances, en lugar de destinarlos a la creación de empresas en la economía productiva.

A la hora de mirar el estado de un banco o caja, en este momento más importante que su morosidad o sus recursos propios es saber cuanto "ladrillo" tienen en sus balances. Los que tengan mucho, es previsible que lo pasen peor. En algún momento van a tener que valorar sus activos al precio real, y en ese momento puede haber sorpresas.

Todo esto lo saben los bancos europeos que desconfían de la solvencia de la banca española y les prestan poco dinero y caro. Existe un riesgo de insolvencia bancaria. La quiebra de un banco es contagiosa porque hay mucha dependencia financiera entre bancos y por la desconfianza de los depositantes que posiblemente correrían a sacar sus ingresos produciendo nuevas quiebras (mejor no hablamos del coeficiente de reserva). Por todo ello nuestro gobierno decide crear un fondo de rescate bancario, que consiste en pedir prestado unos fondos que enviará a los bancos. Nuevamente, tendremos que pagar con nuestros impuestos los intereses de ese préstamo en las próximas dos décadas.

4 - Efectos colaterales de la burbuja inmobiliaria.

- Endeudamiento generacional. Se ha endeudado a plazos mucho más que razonables (25-40 años) a una generación entera. Esta generación se ha traído dinero del futuro (préstamo hipotecario) para comprar un bien (vivienda) a precio de burbuja. El tener que pagar durante tanto tiempo su vivienda hace que no les quede dinero para el consumo, con lo que la economía se resiente, aparte del efecto de "inmovilizar a la gente"; una vez comprado un piso (a precio de burbuja) la posibilidad de movilidad laboral se restringe mucho. Además los préstamos se han dado en un gran porcentaje con el ahorro de Alemanes y Franceses y ahora hay que devolverlo con sus correspondientes intereses.

- Desincentivación de la economía productiva. Durante la burbuja, el mejor negocio posible era hacer pisos. Esto ha hecho que grandes recursos productivos de España (capital y recursos humanos) se hayan destinado a ese sector, desincentivando la creación de un tejido productivo real que ahora nos sería muy necesario, pero ¿quien va a invertir en ningún tipo de empresa si puedes comprar un piso este año y venderlo el que viene por un 17% mas?. Más aún; construirlo cuesta 60.000 – 70.000 Euros y lo puedes vender por el doble. No es posible encontrar un negocio mejor.

- Empobrecimiento de la clase media y de España en general. Las plusvalías de los años dorados de la burbuja no han repercutido directamente en la riqueza del país, sino en una serie de personas que se han hecho multimillonarios. Y el endeudamiento masivo, en muchos casos ha sido con bancos Europeos, con lo que ahora los intereses de la deuda también se van a ir fuera del país.

- Aumento en los costes de la economía productiva. Otro efecto colateral en las empresas y negocios ha sido la subida de sus costes para obtener naves, terreno industrial, oficinas etc.

El problema de competir con Chequia y otros países del este no son solo los salarios, si allí una empresa industrial puede obtener suelo y naves de forma casi gratuita, y eso mismo en España sería uno de sus costes principales, está claro cual va a ser la decisión. Se han producido deslocalizaciones de empresas debido al coste del suelo; en el caso de empresas cercanas a ciudades vendían su terreno, que era recalificado para hacer viviendas y ganaban más dinero que en muchos años de producción. Después abrían de nuevo la fábrica en países con suelo y sueldos más baratos y podían seguir con su negocio. Entre tanto alguien ha conseguido beneficios récord, se ha destruido tejido industrial y se ha esclavizado a varias decenas de jóvenes a 30 años para pagar el festín.

- Empobrecimiento del nivel de la sociedad.
Se ha creado una generación cuyo prototipo de triunfador era alguien que se dedicaba a especular con casas múltiples y comprador de coches de gran cilindrada, sin trabajo ni estudios. Y también ha habido unos cuantos años en los que los trabajadores de la construcción se han acostumbrado al dinero fácil y a ganar sueldos mas altos que cirujanos e Ingenieros.

Estudiar era “para tontos”; si querías ganar dinero en España lo mejor era comprar y vender (más caros) pisos y dedicarse a la construcción ¿para que invertir años de tu vida en formación, si puedes ganar más en la construcción y comprarte el Seat León tuneado?. Esto a la postre significa un empobrecimiento general de la sociedad. Ahora tenemos una generación entera muy poco preparada para ejercer puestos de trabajo de alto valor añadido.

5 - Que hacer en el futuro a nivel personal para esquivar la crisis en lo posible.

- Si tienes una vivienda que no usas, véndela cuanto antes. En el futuro valdrá menos y mientras tanto estas pagando por ella impuestos, comunidad, etc. Incluso si estas viviendo en ella, dependiendo del caso puede ser buena idea venderla e irse de alquiler para recomprarla después cuando valga menos.

- Si pensabas comprar vivienda, no tengas prisa. Cada día que pasa la vivienda vale menos y eso de menos que tendrás que ahorrar para comprarla. Hoy en día, la pérdida de precio es tan rápida que supera con creces al precio del alquiler. Así que, no compres, espera y ahorra. No tengas miedo de que súbitamente el precio vuelva a crecer como creció en la burbuja. Para que suban los precios hacen falta compradores y para comprar hace falta dinero y en España no queda de eso, ni lo habrá por lo menos en una década. Compra una vivienda solo para vivir en ella, no la veas como negocio o inversión, porque no lo va a ser.

- Si tienes empleo, procura conservarlo. No es momento de cambiarse de empresa, ni de tener broncas con el jefe. Si tu empresa tiene problemas y te piden algún esfuerzo extra, a lo mejor no es mala idea el hacerlo.

- Si trabajas/bas en el sector de la construcción y prevés que vas a quedarte desempleado, empieza a asumir que nunca más van a volver los viejos tiempos y que es mejor que te recicles en cualquier otro oficio. Suerte con la elección porque lo difícil es acertar en cual. Aprender idiomas (inglés, alemán, chino, etc) con un buen nivel puede ser una buena idea, en España nunca ha habido mucha gente con esos conocimientos.

- Si tienes dinero en el banco, procura no tenerlo todo en el mismo, repártelo entre varios. Vigila la salud de tu banco y desconfía de ofertas espectaculares.

6 - ¿Quiénes han sido los culpables?

Pues en este caso, todos, aunque algunos más que otros…

- Los políticos, por alentar un modelo de desarrollo que estaba claro que no podía acabar bien. El PP invento el modelo, el PSOE lo criticaba cuando estaba en la oposición pero cuando llego al poder no hizo nada y se limito a dejarlo seguir. Los resultados están a la vista. Encima este modelo deja un bonito legado de corrupción en la costa y ciertas mafias y feas costumbres instaladas en España.

- Los bancos, por dar créditos por activos con valoraciones absurdas y pensar (al igual que los políticos) que esto no iba a acabar nunca. También aquí en parte son culpables los políticos por no haber vigilado mejor a los bancos y por no haber hecho una ley antiendeudamiento excesivo, que por ejemplo prohíba endeudarse a una persona por más de 4 o 5 veces su salario bruto anual. Queda por responder el interrogante de si los bancos si que sabían lo que hacían, pero se arriesgaban porque sabían que llegado el caso serían rescatados.

- Los constructores. Idem, por no haber previsto que esto era insostenible y seguir haciendo cada vez más pisos, cada vez más caros, y con peores calidades. Se lo han llevado crudo muchos años pero la mayor parte de ellos han reinvertido sus beneficios en el negocio, comprando solares a precios estratosféricos en los que nunca se va a llegar a construir nada. Esto les llevará a la ruina con lo que ahora están pagando su avaricia y ceguera.

- El ciudadano de “a pie” que se ha endeudado por precios imposibles, o que pedía cifras absurdas por los pisos que poseían. ¿Los padres no pensaban que al vender los pisos al precio que los estaban vendiendo, estaban arruinando a la siguiente generación (sus hijos)?. También están los especuladores que compraban un piso sobre plano y lo vendían un año después ganando 30.000 euros, y otro gran conjunto de personajes sacados de “la gente corriente”.

7 - ¿Se podía haber previsto la burbuja inmobiliaria y su estallido?

Actualmente se repite mucho que esta crisis era impredecible.

Esto es ROTUNDAMENTE FALSO.

Probablemente se trate de la crisis más prevista de la historia. En el 2003 ya había un informe del banco de España que alertaba de los peligros de la burbuja inmobiliaria. Por fechas similares también hubo un informe del servicio de estudios del BBVA que avisaba de lo mismo.

El ex-ministro Solbes siendo comisario europeo alertó de la burbuja en 2003. El actual Ministro Miguel Sebastián también alerto sobre ello cuando estaba en la oposición. Así mismo aparecieron repetidos artículos en importantes revistas (Financial Times etc) avisando.

Y muchos economistas de prestigio (Marc Vidal, Montalvo, Ricardo Verges, Santiago Niño Becerra) llevaban años alertando de lo que iba a pasar. Como a Casandra (Casandra - Wikipedia, la enciclopedia libre), en su momento no se les hizo caso, pero el resultado que estamos viendo estaba más que claro para aquel que quisiese verlo.

Así mismo, los indicadores macro, sobre todo el déficit corriente, alertaban desde hace tiempo que España estaba importando grandes cantidades de dinero del exterior que en algún momento había que devolver. Había signos evidentes de burbuja.

En resumen; No es cierto que nadie lo viese ni que fuese imposible de prever, más bien al contrario.

Anexo: Toda esta información ¿de donde ha salido?

Si has llegado hasta aquí, quizás te estas preguntando que de donde ha salido toda esta información. Bueno, no me considero un gran genio y tampoco tengo acceso a fuentes de información privilegiada. Toda la información que se expone en el texto anterior (y mucha más) esta libremente disponible en los enlaces de Internet que se ponen a continuación y en otros muchos más que no son difíciles de encontrar con solo usar Google (Google). Así mismo ha sido publicada por diversos medios de comunicación.

Solo es necesaria la voluntad de querer saber. Aunque siempre puedes poner la tele y ver Gran Hermano (o el fútbol), la elección es personal de cada cual.

Fuentes variadas:
Anexo:Vivienda en España - Wikipedia, la enciclopedia libre
Burbuja Inmobiliaria - Burbuja Económica
Blog de Marc Vidal. [es]
foro.vdevivienda.net :: Índice
El blog del Euribor > Economía, hipotecas, vivienda, bancos, dinero y finanzas.
Mapa de casas vacías introducidas por los usuarios | Casastristes.org
"España es el país de Europa con más viviendas vacías" | Casastristes.org

Comparación en número de casas construidas de España y EEUU:
la burbuja inmobiliaria: Estados Unidos vs españa | Casastristes.org

Gráfico de casas construidas y cambios de la población:
mapa nuevos habitantes vs viviendas construidas por comunidades | Casastristes.org

Precio de las viviendas en función del salario mínimo en diferentes años:
Salario mínimo vs. precio de vivienda | Casastristes.org

Pirámide de población española (hay mucha información al respecto)
Pirámide de la población española
http://www.eumed.net/cursecon/ppp/pirespdinamica.ppt (Presentación en PowerPoint)

Relación Precio Vivienda-Salario a través de los años
http://definanzas.com/wp-content/upl...7/02/Ratio.JPG

Recopilación de los mejores gráficos que muestran la debacle.
http://www.burbuja.info/inmobiliaria...senciales.html

Los promotores empiezan a reconocer el desastre
España tardará 2 años en superar la crisis inmobiliaria "más aguda" del mundo - 1219956 - 5/05/09 - elEconomista.es - elEconomista.es

Ejemplo de burbujas especulativas: La primera Burbuja documentada de la historia:
Tulipomanía - Wikipedia, la enciclopedia libre

Este Documento se puede (y se debe) distribuir libremente con el objeto de que todo el mundo pueda entender de forma clara la situación en la que se encuentra la economía en España. Cuanto antes se sea consciente del mal, antes se podrá empezar a pensar en poner remedio.
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  #4 (permalink)  
Antiguo 08-may-2009, 09:27
Excelentísimo, ilustrísimo, magnífico y grandísimo señor de élite de los gurús burbujistas
 
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Y de donde salió la liquidez para tanto aumento de precio? Porque escondes la labor de los bancos y los bancos centrales para crear y agrandar esta crisis?


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  #5 (permalink)  
Antiguo 08-may-2009, 09:54
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Y de donde salió la liquidez para tanto aumento de precio? Porque escondes la labor de los bancos y los bancos centrales para crear y agrandar esta crisis?

No es que la quiera esconder, es que ya me ha salido una chapa demasiado larga como para añadir eso... quería centrar el tiro en el sector inmobiliario y en la hipertrofia de la construcción en España... sip, en el texto se habla poco de la gran oferta monetaria que ha habido estos años y tampoco se habla demasiado del papel de los bancos centrales (y de los comerciales), pero es que lo quería centrar en la vertiente inmobiliaria...


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Antiguo 08-may-2009, 10:33
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La crisis española viene de antes....

Resumido muy brevemente:

Guerra Civil => Crisis => Paro.
Guerra Mundial => reconstrucción de europa (Money Marshall) => Vente pa Alemania Pepe.

Tecnocracia => Pseudo apertura de mercados => Recuperación económica. => Pepe se va a Madrid a montar un BAR.

Distribución de la población activa española:

1969: Agricultura 42% Industria: 32% Servicios: 26%
1979: Agricultura 19% Industria: 39% Servicios: 42%

A partir de aquí, comienza el MEGATURISMO. Las suecas, Benidorm, Torremolinos, Pajares y Esteso... => Comienza el Boom urbanístico.

Crecimiento porcentual => Crecimiento exponencial durante 30 años
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Pero falta un ingrediente.... => Hasta la entrada del euro, tenemos una moneda muy debil que:
- Mantiene el turismo a flote.
- Mantiene las exportaciones.
- Mantiene los intereses muy elevados y contiene la megaespeculación interna.

Hasta que..... BOOOM!!!! llega el euro y el yuri que se pone al 2%.

- Los bancos que con la inflación al 4% no ganan una mierda, comenzan a hacer "ingeniería" financiera.
- Comienza una ola especulativa en todo el mundo (las .com)
- Se genera un volumen de dinero ficticio enorme.
- Caen las .com
- Se busca una manera de salvar ese dinero de plástico... Inversión urbanística. No solo los españoles compran casas en la playa, ingleses, alemanes...
- Los que ya construian, ahora construyen a mansalva, los que tenían un negocio (cual sea) lo venden y compran casas.
- Pepe que llevaba 30 años con el BAR, lo vende y se pone a construir ("toa la vida trabajando y mi momento ha llegao").
- Los que han invertido en Inmobiliaria, han generado mucho dinero e invierten de nuevo.
- Se genera una burbuja, se infla, se infla, se infla, se extiende, ya no solo es la playa, pueblos, ciudades, etc se multiplican en tamaño (no en habitantes).
- Nadie que tenga un euro, se le ocurre invertirlo en otra cosa que no sea ladrillo. El sector industrial, la I+D, la mercería de la esquina... Todo muere. Si no trabajas en la construcción o en una inmobiliaria, esque o eres tonto o no te gusta ganar dinero.




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y tal
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Última edición por Inflaktor; 08-may-2009 a las 10:49


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Antiguo 08-may-2009, 10:56
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Jefe, ¿Y que hay de lo mío?.

Sé que soy un pesao, pero el tema de la demanda especulativa la mencionas bastante de pasada, cuando parece ser que llegó a representar un 40% (dado el derrumbe actual yo creo que incluso debió ser mucho más).

Y esa demanda especulativa se debió a la bajada en la tributación de las plusvalías inmobiliarias, que acabó en el 15% -cuando cualquiera de vosotros trabajando como un cabrón tributa mucho más-, mientras que a mediados de los noventa podía llegar a tributar al 56%.

Hasta mediados de los años '90 las plusvalías inmobiliarias estaban exentas tras 21 años. Si re revendía durante el primer año tributaba al tipo medio efectivo -hasta el 56%-. Y a partir de ahí por cada año de permanencia se le restaba un 5%.

Por lo demás tu trabajo es un 10.

Enhorabuena !!


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Antiguo 08-may-2009, 11:35
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buen resumen, para empezar a debatir...

yo estoy con inflaktor... la cosa viene de mucho mas atras... (algunos incluso dirian que has malmetido la fecha para cargarle el muerto al pp...)

yo añadiria lo de la ley de arrendamientos urbanos (ley boyer), algunos la llaman ley inquilinicida... porque supuso el pistoletazo de salida a lo de alquilar es de pobres... y demas teorias (nuncabajistas) sobre inquilinos morosos, etc...

y hablando de lo mio... las leyes del suelo aprobadas (principios y mediados de los 90) por las comunidades autonomas, lejos de significar "restricciones", provocaron la programacion y urbanizacion de miles de hectareas, con el solo pre-requisito de ser declaradas urbanizables (INSISTO, NO ERA NECESARIO SER DUEÑO DEL SUELO PARA URBANIZAR!!), el antimercado no llego por la restriccion del suelo, sino, al contrario, por la agilizacion (via recalificaciones dudosas, por no decir corruptas) de los plazos y el aumento de la velocidad de "produccion" de beneficios (ventas sobre plano, pasapiserismo, etc.)
lo cual, ademas, tiene que ver con lo que dice Plusvalias-al-42% sobre tributacion de plusvalias


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  #9 (permalink)  
Antiguo 08-may-2009, 12:13
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Jefe, ¿Y que hay de lo mío?.

Sé que soy un pesao, pero el tema de la demanda especulativa la mencionas bastante de pasada, cuando parece ser que llegó a representar un 40% (dado el derrumbe actual yo creo que incluso debió ser mucho más).

Y esa demanda especulativa se debió a la bajada en la tributación de las plusvalías inmobiliarias, que acabó en el 15% -cuando cualquiera de vosotros trabajando como un cabrón tributa mucho más-, mientras que a mediados de los noventa podía llegar a tributar al 56%.

Hasta mediados de los años '90 las plusvalías inmobiliarias estaban exentas tras 21 años. Si re revendía durante el primer año tributaba al tipo medio efectivo -hasta el 56%-. Y a partir de ahí por cada año de permanencia se le restaba un 5%.

Por lo demás tu trabajo es un 10.

Enhorabuena !!

Hola

Pues lo que comentas de los beneficios de las plusvalías, es un buen apunte, no lo había tenido en cuenta, y tampoco su tratamiento fiscal... si que digo que parte de la burbuja se debe a los especuladores, pero no lo he llegado a cuantificar, de hecho no sabía que se había llegado a determinar que eran un 40%

y, si os ha gustado, os invito a descargar el doc o pdf y que lo reenvieis por e-mail a vuestros conocidos... este texto se ha hecho con la idea de ser difundido al máximo...

Saludos


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  #10 (permalink)  
Antiguo 08-may-2009, 12:50
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La crisis española viene de antes....

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Tecnocracia => Pseudo apertura de mercados => Recuperación económica. => Pepe se va a Madrid a montar un BAR.

Distribución de la población activa española:

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1979: Agricultura 19% Industria: 39% Servicios: 42%

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- Pepe que llevaba 30 años con el BAR, lo vende y se pone a construir ("toa la vida trabajando y mi momento ha llegao").
- Los que han invertido en Inmobiliaria, han generado mucho dinero e invierten de nuevo.
- Se genera una burbuja, se infla, se infla, se infla, se extiende, ya no solo es la playa, pueblos, ciudades, etc se multiplican en tamaño (no en habitantes).
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y tal
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También de acuerdo contigo, pero no me he querido ir al principio de los tiempos para que no fuese demasiado extenso...

y si que se menciona el tema de que la burbuja inmobiliaria ha desincentivado cualquier otro tipo de actividad... al menos creo que hay dos puntos donde lo digo...


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