Los bancos tienen un problema añadido al ladrillo, la tasa de morosidad en sus resultados anuales destroza su cotizacion en bolsa.

Pisos, bancos y bolsa ¿ comprar piso al banco o a particulares ?

Analizamos por una parte la relacion entre las cotizaciones de los bancos en bolsa y la cantidad de pisos que tienen en propiedad y por otra parte analizaremos si es mas conveniente comprar un piso a un particular o a un banco.

Como todo el mundo sabe, los bancos entraron a financiar con fuerza a las promotoras inmobiliarias y a los particulares para comprar piso durante los tiempos del boom inmobiliario, una vez que el sistema se colapso, los bancos se encontraron de golpe con un dato que castiga la cotizacion de los bancos en el mercado bursatil mas aun que las cuentas de resultados, casi con independencia de que sus beneficios sean menores o mayores, nos referimos a la tasa de morosidad.

Los analistas y expertos en bolsa ponen especial atencion en este dato de la tasa de morodidad y una subida peor de lo esperado por los analistas supone un verdadero quebranto de la cotizacion del banco que publica resultados que contengan altas tasas de morosidad.

Si relacionamos estos datos de tasas de morosidad con el precio de los pisos de bancos y los pisos de particulares o promotores inmobiliarios podemos llegar a la conclusion de que los bancos y cajas de ahorros son una competencia feroz para los particulares que intentan vender viviendas.

La situacion de ventaja de los bancos sobre los particulares a la hora de competir en el mercado de venta de viviendas se debe como explicamos en otros articulos de nuestro boletin de noticias inmobiliarias entre a otros factores a que los bancos adquieren los pisos via dacion de pago ( La dacion en pago es una figura jurídica que se suele dar en las épocas de crisis inmobiliarias por la que los promotores inmobiliarios o particulares que no puede pagar su hipoteca se presentan en las oficinas del Banco y entrega las llaves de su casas como dacion en pago, con lo que queda saldada la deuda ) o embargo a un precio inferior al que pagaron los particulares en su momento, es decir, el coste de adquisicion es menor ya que ademas de embargar el piso al que no puede pagar la hipoteca, tambien responde de la deuda no cubierta por el piso subastado los bienes presentes y futuros del moroso, de modo que el banco puede por la cantidad de hipoteca subastar dos o mas pisos u otros bienes del moroso para cobrarse su deuda.

Por otro lado, mientras los particulares se resisten a bajar los precios de venta tanto como deberian para adaptarlos a la situacion de crisis, los bancos tienen dos motivaciones extra para vender los pisos incluso en perdidas.

Esas motivaciones extras son por un lado, que los bancos tienen que provisionar las hipotecas fallidas, una vez son tecnicamente morosos, es decir, cuando el deudor lleva tres meses sin pagar la hipoteca y es declarado moroso el banco debe provisionar la hipoteca fallida, lo que le obliga a redudir aun mas su liquidez.

Por otro lado, y quizas la razon mas importante, es la que mencionabamos al inicio del articulo, una tasa de morodidad elevada, no solo daña directamente la solvencia y liquidez del banco, sino que tiene el efecto añadido de hundir la cotizacion en bolsa de sus acciones.
Como los bancos hacen analisis frios y asepticos, exentos de sentimiento personal, al contrario de los particulares que tienden a tener mayor dificultad para analizar datos objetivos sin un fuerte contenido de subjetividad, se han adelantado en la carrera por competir en el mercado inmobiliario bajando los precios de sus inmuebles bastante por encima de lo que lo han hecho los particulares.

No solo eso, sino que si las bajadas de precios no tienen como consecuencia un aumento del volumen de ventas, los bancos, segun nos consta de fuentes de toda solvencia, estan dispuestos a aceptar ofertas a la baja sobre los precios ya rebajados o a rebajar los precios mas si hasta llegar a un volumen de ventas que les permita garantizar su solvencia, liquidez y cotizacion de sus acciones en bolsa.
No todos los bancos han actuado con la misma celeridad y contundencia sobre los precios de sus viviendas en propiedad, han sido mucho mas agresivos los que ven mayor amenaza de un desplome en bolsa si no bajan su tasa de morosidad, pero el efecto domino hace que los bancos mas rezagados se vayan sumando poco a poco a la estrategia de sus competidores.

Vemos ya una relacion directa entre el precio de los pisos, la bolsa y la tasa de morosidad.

Los propietarios de pisos particulares por el contrario no son capaces de hacer un estudio de mercado con rigor, y siguen cayendo en el error de valorar sus pisos en funcion del precio que anuncian sus vecinos que tienen a la venta pisos similares, sin tener en cuenta que sus vecinos no venden en esos precios sino que solamente intentan vender, en muchos casos desde hace dos años o mas, sin exito.

La conclusion es que en este momento el diferencial de precios para comprar piso al banco o a un propietario particular es muy favorable a los bancos, por lo tanto salvo contadas excepciones de particulres que hagan una tasacion rigurosa y adaptada a los tiempos de crisis de sus inmuebles , los particulares seguiran sin poder vender hasta que los bancos consigan aliviar sus carteras de inmuebles y bajar sus tasas de morosidad.

Desde el punto de vista del comprador, ahorra tiempo y dinero si compra a los bancos y cajas de ahorro en vez de a los particulares hasta que estos no se sumen al camino iniciado por los bancos.

Con esta prespectiva de mercado, las pocas agencias inmobiliarias que han sobrevivido a la crisis ven con esperanza inicio del camino hacia la recuperacion del mercado inmobiliario, muchas inmobiliarias se acreditan ante los bancos y cajas de ahorros y se especializan en vender pisos de bancos, unificando en sus portales inmobiliarios la oferta de inmuebles disponible de varios bancos y negociando con los bancos que el precio de venta de los inmuebles sea exactamente igual tanto si el comprador se dirige diractamente al banco, como si compra a traves de una inmobiliaria acreditada y especializada en este tipo de producto.

La explicacion de que el banco acepte pagar una pequeña comision a las agencias inmobiliarias acreditadas sin por ello elevar el precio de las viviendas esta en el ahorro de costes que supone para el banco poder crear una division inmobiliaria de menor tamaño e inversion, ya que estas agencias inmobiliarias les ofrecen una logistica de ventas ya formada y con experiencia previa. De modo que en muchos casos el importe de las comisiones a las agencias inmobiliarias son menores a los costes del propio banco para vender directamente, teniendo en cuenta ademas que el personal de los bancos tiene una amplia experiencia financiera, pero no tanto inmobiliaria. Los bancos no dan sus pisos en venta a cualquier inmobiliaria sino que hacen una rigurosa seleccion para acreditarlas, exigiendoles tener medios tecnologicos con los que canalizar la venta y valoran extraordinariamente una demostrada experiencia en crisis inmobiliarias anteriores.

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¿Acaso se puede dar esa situación?. ¿Son compatibles en el tiempo ambos supuestos sin bajar drásticamente los precios?

Pues no veo yo que los bancos bajen los precios de sus viviendas en cartera (al menos en Procam y Habitat (caixa catalunya y la caixa)). Mas que nada porque les llevaria a reconocer perdidas en los activos de sus balances.

No todos los bancos han actuado con la misma celeridad y contundencia sobre los precios de sus viviendas en propiedad, han sido mucho mas agresivos los que ven mayor amenaza de un desplome en bolsa si no bajan su tasa de morosidad, pero el efecto domino hace que los bancos mas rezagados se vayan sumando poco a poco a la estrategia de sus competidores.

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Pesima redaccion. Yo escribo sin tildes porque tengo un teclado ingles. Cual es la excusa de este pavo?

Estoy abierto a todo tipo de ofertas inmobiliarias ya sean de bancos o de cajas. Pero sigo sin ver donde estan los chollos inmobiliarios de los bancos. ¿Me das algun ejemplo?

Yo creo que los bancos van a aguantar hasta que revienten, porque todas las declaraciones y acciones hasta ahora indican que siguen pensando que en un par de años los precios de los pisos van a volver a subir. Para cuando se den cuenta de la realidad el petardazo va a ser gordo.

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Yo creo que los bancos y cajas actúan como si pensaran que los precios van a volver a subir para convencer a los prepepitos para que se hipotequen. En realidad saben que el timo piramidal se ha acabado y cuando se certifique su defunción habrán estafado a un puñado más de tontos.

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creo que se llama vagueria

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perdón si alguien con intereses en algún banco lee esto:

no comprar jamas a un banco

que se los queden hasta que los materiales se conviertan otra vez en polvo,lo cual no sucede ni este ni el próximo año.

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