Hace unos días escribí un post en mi blog, que comparto aquí, para que me deis vuestra opinión, y saber si mis cálculos están bien estimados. O soy un catastrofista madmaxista.

¿1 millón de pisos vacíos? ¿sólo? Alex Barredo

¿1 millón de pisos vacíos? ¿sólo?

Primero de tó. Pedir perdón a mi novia por escribir tostones como este. Pero es que puede conmigo.

España tiene 1 millón de pisos vacíos es una frase que todo el mundo está escuchando últimamente como principal causa de la bajada de precios de la vivienda.

España en 1996 tenía 39.3 millones de personas. Ahora mismo tiene 47, en doce años ha crecido un ~25%. El crecimiento es bueno, pero no es suficiente. Con este dato, fijémonos que había un total de 12,3 millones de hogares en España. Esto hace 3,19 personas por vivienda en 1996.

Datos de 2008. 47 millones de personas + 0.5 de no censados. Con 23,8 millones de viviendas hacen un total de 1.99 personas por vivienda.

¿Cómo? ¿Qué? ¿Tenemos un 33% de menos personas por vivienda en 12 años? Pero estos 10 millones de inmigrantes no vivían todos apilados en casas patera? ¿Dónde está ese crecimiento de personas por vivienda?

El crecimiento existe. Sólo que las matemáticas engañan. Si aplicamos el mismo número de personas por vivienda: 3.20 (estable hasta ~2003) nos da 14,8 millones de hogares ocupados.

Y si además lo aumentamos (hasta el 3,50) el número de personas general por vivienda de los inmigrantes nos dan: 13,7 millones de pisos llenos.

Ahora entran en juego las segundas viviendas, para ajustar estos números: 32% de las viviendas en España son segunda vivienda. Bien de Españoles, o bien de extranjeros, por ser “La Florida de Europa”. Esto añade 4.7 millones de viviendas más que hacen un total de 19.5 millones de viviendas ocupadas (18.5 en caso de que el número de personas por hogar haya subido a 3.50, no calculado en la segunda vivienda, por supuesto).

Esto en total hacen entre ¡5.3 y 4.3 millones de pisos vacíos! Siendo el porcentaje mucho mayor en áreas de intensa población: Cataluña, Valencia, Baleares y Andalucía. Con leves disminuciones lógicas en grandes ciudades como Barcelona, Valencia, Málaga o Sevilla. Pero con aumentos en sus áreas extraurbanas.

Según los de Acuña y Asociados, a Junio de 2008 (9 meses atrás) había en España entre 1.6 y 2.5 de millones de viviendas vacías. Mezclados con los números de producción totales de 2008, los números de adquisiciones y que por entonces “La crisis” directamente se negaba y que Acuña, sus Asociados y el resto de trincantes del montón tienen intereses en poner números a la baja (como tantas otras veces) resulta que mis números cuadran con los suyos.

Con un exceso del 25% de oferta, precios altísimos, se sigue construyendo (40-50% menos que en 2006, año pico, pero aún así), y la inmigración se vuelve a sus casas (recordad que para 2012 el Gobierno espera tener 49 millones de habitantes, sólo 2 millones más en 4 años -Dato: entre 1999 y 2003 vinieron a España 6.5 millones de inmigrantes y la natalidad era mayor) + que la gente no tiene ni para pipas (sueldos cuasi congelados desde hace 10 años) + paro en 4 millones en tres meses.

Nos esperan unos 10 años de absorción de oferta. (Mis números también cuadran con los de Acuña y sus asociados).

Pero no os preocupéis amigos. La vivienda nunca baja.

¿Y bien?

Está muy bien tener de mano esos datos. Pero no hay que identificar piso vacío con piso en el mercado, porque hay mucha gente que no se plantea vender, y otros que no están dispuesto a hacerlo si los precios caen.

Lo realmente importante es el stock de vivienda nueva dispuesta para su venta, en manos de promotores o ya de los bancos y cajas que se las han comido (pasapiseros pillados también cuentan). Ese sí es el stock que tira de los precios.

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Y hay que tener en cuenta que el precio de la vivienda nueva aún no había bajado en el cuarto trimestre de 2.008, sino que se desaceleró hasta un 0'8% de subida. Si aún ha de bajar, paciencia. Cuando los demás promotores vean que uno empieza a vender como un loco a precios rebajados, será la debacle y el rechinar de dientes.

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Tengo liquidez y vosotros tenéis pisos. Ahora mismo hay más demanda de liquidez que de pisos. O me hacéis una rebaja del 50% o no hay liquidez. Yo tengo el poder, yo pongo las reglas. Lo tomáis o lo dejáis, vosotros mismos. Yo no tengo prisa por comprar.

Es lo que hay.

Yo tambíen escribo tochos...



Lo importante no son tanto los numeros, si no la tendencia. Y allí hay unos factores clave, para ver estas tendencias:

1. Los gastos anexos a la mera tenencia de la vivienda estan subiendo. Hay un hilo sobre el IBI de Madrid, donde se ve, como en 5 años el IBI se ha duplicado. Y, viendo la situacion de las arcas municipales en toda la peninsula, esto no tiene visos de cambiar.

2. Las expectativas sobre la convenencia de tener "ahorros" en la vivienda:

Aparte del desarrollo consabido de los precios en los ultimos 2 años, el cual, desde mi punto de vista, no parece cambiar en un futuro proximo, hay 2 aspectos muy importantes, la liquidez de estos ahorros. Y el desarrollo general del nivel de precios al consumo, comunmente conocido como inflación. Y ambos tampoco incitan a seguir manteniendo los ahorros allí.

3. Las expectativas sobre las posibles ganancias obtenibles de la vivienda.

Como ya dije en los puntos 1 y 2, hay pocos indicadores para esperar un pronto repunte de los precios de compra-venta. Ergo nos queda el aprovechamiento a través del alquiler. Y el montante del alquiler neto depende a) de los gastos (vease punto 1) y b) de los futuros alquileres. Y estos alquileres estan bajo presion. La oferta se ha aumentado en dimensiones. Y, el poder adquisitivo de la demanda esta reduciendose a pasos de gigante. Es suficiente mirar las estadisticas del paro e imaginarse el poder de adquisicion "disaparecido" en el último año. Aunque al principio se intenta de re-equilibrar la economia domestica, anteponiendo los gastos esenciales a los superfluos, tarde o temprano incidirá sobre el nivel de los alquileres. A la baja. Y tambíen estoy hablando de un 50% o más...

Resumiendo:

El numero de viviendas en venta no dejará de aumentar. Y, desde mi punto de vista personal, esto es un desarrollo para una decada...

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«¿Gulag? No conozco ningún gulag.».

Iósif Stalin

yo le calculé 15 años para absorber

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ojito con las inmobiliarios

ultimas tablas de cajas actualizadas

2006: First, they ignore you (phase 1)
2007: Then, they laugh at you (phase 2)
200 Then, they fight you (phase 3)
2009: Then, you win (phase 4)
2010: Now, capitulación

Joder macho, en este foro anidan pagafantas como puños existen.
Después de pedirle perdón por escribir, le pides permiso para ir a mear a ver si te deja echar el chorrito por en nabo. Si te castiga ni se te ocurra mearte en los pantalones.

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Ante la duda siempre la más tetuda.

España: Precio vivienda 4t -2,8% interanual, -2,3% trimestre


MADRID (EFE Dow Jones)–El precio de la vivienda en España sufrió en el cuarto trimestre de 2008 su primera caída interanual en quince años.

El Índice General de Precios cayó en el último trimestre de 2008 un 2,8% en tasa interanual y un 2,3% respecto al tercer trimestre, según datos del Ministerio de Vivienda publicados el jueves.

El índice había caído un 0,1% y un 1,3% en tasa intertrimestral en el segundo y tercer trimestre del año pasado, respectivamente, aunque en ambos períodos registró una ligera subida interanual.

Las estadísticas del Ministerio de Vivienda, elaboradas con datos de la Asociación de Sociedades de Valoración de Bienes Inmuebles, ATASA, sólo cubren hasta 1995. Sin embargo, estadísticas paralelas de la propia ATASA -referidas sólo a vivienda libre- indican que la última caída interanual fue en 1993, cuando retrocedió un 0,4%.

El precio de la vivienda libre cayó en el cuarto trimestre del año pasado un 3,2% frente al mismo período de 2007 y un 2,4% en tasa intertrimestral, según los datos del Ministerio de Vivienda publicados el jueves.

El precio de la vivienda libre bajó un 5,4% al cierre de 2008, según el INE
El índice es 2,4 puntos inferior al registrado en el trimestre anterior
La vivienda se segunda mano arrastra al índice, con un descenso del 10% interanual
El precio de las casas nuevas aguanta el tirón, todavía se encareció un 0,8% en 2008


VÍDEO: ATLAS
Actualizado miércoles 01/04/2009 13:03 (CET)

EFE

MADRID.- El Índice de Precios de Vivienda (IPV), que mide la evolución de los precios de compraventa de la vivienda libre, cayó el 5,4% en 2008, según los datos publicados hoy por el Instituto Nacional de Estadística (INE).

Esta caída del indicador general es consecuencia del descenso del valor de la vivienda de segunda mano, que el año pasado bajó el 10,7 por ciento.

Por el contrario, la vivienda nueva todavía siguió subiendo ligeramente en 2008, al registrar un alza del 0,8%.

El precio de la vivienda libre bajó un 5,4% al cierre de 2008, según el INE

EFE @ 01-04-2009 13:03

MADRID.- El Índice de Precios de Vivienda (IPV), que mide la evolución de los precios de compraventa de la vivienda libre, cayó el 5,4% en 2008, según los datos publicados hoy por el Instituto Nacional de Estadística (INE).

Esta caída del indicador general es consecuencia del descenso del valor de la vivienda de segunda mano, que el año pasado bajó el 10,7 por ciento.

Por el contrario, la vivienda nueva todavía siguió subiendo ligeramente en 2008, al registrar un alza del 0,8%.
Cataluña y Madrid lideran las caídas

Todas las comunidades autónomas presentan tasas anuales negativas en el cuarto trimestre de 2008. Cataluña (-10,3%), Comunidad de Madrid (-8,1%) y País Vasco (-8%) son las comunidades que registran los descensos más acusados.

Aragón, Por su parte, Los precios se mantienen estables en Melilla (-0,2%) y en las comunidades autónomas de Galicia (-0,4%) y Región de Murcia (-0,8%).

Comportamiento por Comunidades Autónomas
ESPAÑA: -5,4% (2008) | -3,1% (cuatro trimestre)
Andalucía: -2,9% (2008) | -2,6% (4T)
Aragón: -6,7% (2008) | -2,9% (4T)
Asturias: -1,6% (2008) | -0,7% (4T)
Baleares: -6,3% (2008) | -4% (4T)
Canarias: -2,4% (2008) | -2,1% (4T)
Cantabria: -2,6% (2008) | -1,4% (4T)
Castilla y León: -2,5% (2008) | -1,1% (4T)
Castilla-La Mancha: -1,5% (2008) | -2,5% (4T)
Cataluña: -10,3% (2008) | -4,6% (4T)
C. Valenciana: -2,1% (2008) | -1,8% (4T)
Extremadura: -2% (2008) | -3,9% (4T)
Galicia: -0,4% (2008) | -0,9% (4T)
Madrid: -8,1% (2008) | -5,3% (4T)
Murcia: -0,8% (2008) | -1,1% (4T)
Navarra: -5,6% (2008) | -2,4% (4T)
País Vasco: -8% (2008) | -2,8% (4T)
La Rioja: -3,8% (2008) |- -0,2% (4T)
Ceuta: -5,7% (2008) | -2,5% (4T)
Melilla: -0,2% (2008) | +0,5% (4T)
Un indicador 'comparable'

El Índice de Precios de Vivienda (IPV), del Instituto Nacional de Estadística, cuya periodicidad es trimestral, tiene como base los precios de las casa del año 2007. Su objetivo es medir la evolución de los precios de compraventa de las viviendas de precio libre, tanto nuevas como de segunda mano a lo largo del tiempo.

El IPV no incluye la vivienda protegida ni variables como el precio del metro cuadrado o el número de transacciones realizadas, que sí tienen cabida en otras estadísticas como la elaborada por el Ministerio de Vivienda, que las cifró en . Los Registradores de la Propiedad registraron en 2008 operaciones de compraventa, mientras que el INE contó

El INE explica su elaboración porque responde, entre otras demandas de información nacionales e internacionales, a la planteada en el ámbito de la producción de estadísticas armonizadas de la Unión Europea.




El 0,8% que dices es interanual, y sólo en esa fuente. En el 4ºT ya bajaba según todos los que lo estudian.

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Sí, sólo me refería a esa fuente. Y a lo que había visto por el PAU de Vallecas de un tiempo a esta parte. 342.000 lerus por un piso de menos de 100 metros cuadrados, dos plazas de garaje y un trastero hará algo menos de un par de meses; mucha bajada no le habían hecho, no.

Y las "bajadas" que veo ahora es porque han puesto el importe de las plazas de garaje aparte. Le echan todavía un morro que se lo pisan. Como el truco de las VPO, que bajan el precio de las plazas, pero no el de la vivienda.

Vamos, una ganga.

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Tengo liquidez y vosotros tenéis pisos. Ahora mismo hay más demanda de liquidez que de pisos. O me hacéis una rebaja del 50% o no hay liquidez. Yo tengo el poder, yo pongo las reglas. Lo tomáis o lo dejáis, vosotros mismos. Yo no tengo prisa por comprar.

Es lo que hay.

tb hay chavales y chavalas por lo que tu avatar no me parece adecuado.

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"-Los ricos tambien regatean? Por supuesto, mas que nadie, por eso son ricos"
Hipoteca de un mileurista
twitter: elfo_oscuro
Crisis es cuando tu vecino pierde su trabajo
Recesión es cuando pierdes tu trabajo

Sí, el avatar es de un retrasado.