Hola amigos de burbuja.info

Llevo leyendo estos foros desde hace más de un año y, aunque no he participado, me han ayudado mucho a comprender la situación económica que se vive hoy en día.

Ahora además me gustaría que me ayudaseis a hacer comprender a un amigo íntimo que se quiere comprar un piso (no es de obra nueva) para sacar rentabilidad alquilando. Se trata de un embargo de un banco, con su supuesta rebaja de precio.
Puesto que le fue bien años atrás, cree que todavía puede ser una buena inversión. El amigo en cuestión es un buen ahorrador y no tiene un mal trabajo, pero creo que es este caso va a meter bien la pata.

En estos años le dio para comprarse otro y casi pagarlo, sacando una buena rentabilidad con su alquiler. Es por eso que quiere repetir la jugada.

Digamos que son unos 130000 mas unos 20000 entre gastos de operación y muy pocas reformas. Se queda en 150000. Dice que está muy bien. (Ay!) A mi me parece un puto robo 130000 en Alcalá de Henares, aunque reconozco que no es una zona barata.
Por la zona se alquilan por unos 650€ sin reformar me dice, y a la baja pone que lo alquila a 600€ por ejemplo.

La rentabilidad anual: 600*12 / 150000 = 4,8%

Y a medida que pasa el tiempo la rentabilidad es mayor. Para empezar la hipoteca se pondría en unos 530€, menos de lo que le pagan de alquiler.
Puesto que le faltan unos 3 o 4 años para cancelar la hipoteca del otro piso que se compró, cree que tendría dos pisos en alquiler sin cargas, cobrando 1300 € al mes.
Me dice que los pisos de ese entorno de precios se están vendiendo ahora bastante bien. ¿De dónde saca los datos?

Yo le comento lo único que se me ocurre pues de economía no tengo ni idea.
- El alquiler va a bajar mucho, aunque ahora todavía no se note.
- Si ese piso baja el año que viene otro 30% ¿no sería mejor comprarlo entonces?
- ¿Quién te dice que el euribor seguirá como está ahora?

Es cierto que mi amigo es un buen ahorrador y rentabilizaría lo antes posible la compra, como hizo con la otra.
Está muy convencido y es de los que piensan que la crisis pasará, y que a él no le va a afectar.

¿Qué opinais? ¿Qué puedo decirle para que se baje del carro?


Muchas gracias

Por lo que dices ya ha decidido, yo no le diría nada pero le daría un sobre cerrado a abrir solo si le va mal (prontito) en el papelito pondría "¡no es posible, debes estar dormido, ¡¡despierta!! ¡¡la vivienda nunca baja!!. Pero antes de despertar...¿te pagas unas cañas?"

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En sus calculos de rentabilidad debe tener en cuenta otros factores.

¿La rentabilidad por alquiler va a superar la depreciacion del bien + el coste de alquilar el dinero?

¿Se ha planteado la posibilidad de que el inquilino no le pague? La morosidad en alquileres aumentara por el aumento del paro y por la existencia de jetas diversos, es algo a considerar

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Tal y como va la cosa y con los banco-cajas atacando duramente, no está de más que se recuerde la idea, no solo a los que la habían leído, sino a los que no lo hicieron. Cuando se anda desesperadito por la liquidez se puede esperar que ataquen de cualquier manera.

en Alcalá de Henares

La morosidad en alquileres aumentara por el aumento del paro y por la existencia de jetas diversos, es algo a considerar

No son las imagenes reiteradas de las mega colas del Inem en Alcalá de Henares?

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Me han dicho que hay escasez de casas en España. Compra que se acaban!!!

¿se alquilan efectivamente o se anuncian a ese precio? los carteles de las inmobiliarias no son muy de fiar (sólo les interesa cerrar contratos, les da igual lo que pase con ellos una vez que cobran la comisión) y por aquí se habla de caseros que ofrecen rebajas en las hipotecas con tal de mantener buenos inquilinos. la sobre oferta de pisos va a hacer que el alquiler siga la tendencia bajista que empieza a experimentar el precio de venta.

puedes plantearlo desde otro punto de vista si el gasto recomendado en vivienda es del 30 % de los ingresos netos y la mayoría de la población que tiene trabajo es mileurista ¿qué te hace pensar que vas a poder mantener el precio de tu piso en alquiler a 600 euros mensuales? ¿durante cuanto tiempo?

Estoy en ello ....ufff.. voy con prisas que me quitan la última! jajaja

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Compra caro sin duda pero, si tiene el dinero o la posibilidad de afrontar la hipoteca y TIENE GANAS... para qué vas a oponerte ?

Es un mal negocio pero, cada quien hace los negocios que quiera. Desde ya no es ENLOQUECIDO (como si estuviera pagando el piso en 280.000 euros) pero, si lo deja tranquilo sentirse "propietario" de dos apartamentos, que lo haga.

Me imagino que se lo plantea como una inversión a largo plazo, porque si tiene que pedir una hipoteca para la compra, y después un crédito para la reforma, a la cuota mensual hay que sumarle los gastos de comunidad (a no ser que se lo cargue al inquilino en la renta mensual del piso, entonces ya no serán 600€...) además de futuras derramas (si el piso necesita una reforma, doy por sentado que la finca tiene ya unos añitos) a eso añádele el IBI, el tener que perder tiempo y dinero entre inquilino e inquilino, el pintar entre uno y otro (y no me sirve lo de usar la fianza de uno para pintar el piso, porque eso es deleznable como poco) a todo esto hay que sumarle los agobios y noches insomnes que puede pasar si uno de sus inquilinos no le paga.

Si le compensa todo esto, adelante. Aunque como comentan por aquí, si los pisos siguen bajando, quizá no le haga tanta gracia en el futuro. (Yo pensaba que se invertía con dinero de uno, no con el dinero prestado del banco)

Ah y no olvidemos que no se puede desgravar la hipoteca, y que tendrá que declarar el dinero del alquiler y pagar religiosamente a Hacienda...