Invertia.com - mercados,finanzas,economía, fondos y cotizaciones

DE ESPALDAS A LA CRISIS: LOS PROPIETARIOS PIDEN UN 30% MÁS DEL PRECIO DE MERCADO POR SU VIVIENDA
usuario_conectado J.ESTÉBANEZ/A.CAÑABATE
Invertia.com

“El ojo del amo engorda al caballo”. En el caso de los propietarios de vivienda, el popular refrán cobra más vigencia que nunca. Los particulares se resisten al fin de la burbuja inmobiliaria: ofertan sus pisos, según los portales de Internet, casi un 30% por encima del valor de mercado y un 15% superior al de los precios de tasación. Aunque para venderlos tendrán que bajarlos aún más. Algunos estudios estiman que estos propietarios deberían reducir casi un 50% su actual precio de oferta.

El ajuste será doloroso. Esta frase, en boca de tantos y tantos analistas para describir el proceso de desapalancamiento que vive la economía global, tiene en el mercado inmobiliario español uno de sus principales ejemplos. Tras varios años de continuas subidas en el precio de nuestro bien más preciado, la vivienda, ahora es turno de sacrificar las pretensiones más avariciosas para que la oferta se ajuste a la demanda.

Entre 1996, fecha de inicio del boom inmobiliario, y finales de 2007, pleno pico de valoraciones, el precio medio de la vivienda de las capitales de provincia ha subido un 171%, desde los 1.000 hasta los 2.905 euros, según la Sociedad de Tasación. El año pasado ya cayó el 6,6% hasta poco más de 2.700 euros, un descenso a todas luces insuficiente si se parte de que la compraventa de viviendas se redujo un 29% en 2008 y un 40% en el caso de las de segunda mano, según el Colegio de Registradores. En enero, la compraventa se desplomó otro 38,6% hasta 37.931 operaciones, la cuarta cifra más baja de toda la serie histórica, iniciada en 2007, según el INE.

Una de las principales razones de la paralización de las transacciones inmobiliarias responde fundamentalmente a unos precios hinchados por el lado de la oferta. Aunque la restricción del crédito es un hecho empírico, se antoja indispensable que los precios se ajusten mucho más para que el mercado vuelva a funcionar y pueda absorberse el inventario de entre 1 y 1,5 millones de viviendas que tienen colgadas el cartel de Se Vende.

El problema es acuciante, ya que los propietarios se muestran extremadamente recelosos a bajar el precio de los pisos. Las ofertas de los portales inmobiliarios de Internet muestran valores muy superiores al precio de mercado. Así, por término medio en España, los anuncios de Fotocasa.es piden un precio un 30% mayor que el registrado por las cifras oficiales del Ministerio de Vivienda a cierre de 2008.

Pero es que las tasaciones también parecen infladas, aunque menos que las ofertas de los propietarios. El precio medio en España tasado por la Sociedad de Tasaciones fue un 12,8% superior al consignado por el Ministerio de Vivienda. La cadena continúa, ya que el precio oficial del Gobierno muestra una sobrevaloración del 30%, según S&P, respecto al de equilibrio. Otro informe de principios de año del Instituto Juan de Mariana cifraba este sobreprecio en un 32,5%.

Los propietarios ya han reducido precios en su intento de vender sus pisos. Según los datos de Fotocasa.es, los precios de oferta han caído un 14,5% en febrero desde los máximos alcanzados en abril de 2007. Sin embargo, deberían reducirse hasta un 44% para completar el ajuste anunciado por S&P y el Juan de Mariana. Éste variará según la ciudad o zona, bien por la diferente rigidez de cada mercado o bien por que en algunos sitios los precios se han corregido más que en otros.

JUAN HALUDO QUIERE (PERO NO PUEDE) VENDER SU PISO EN MADRID

Caso práctico. Juan Haldudo, un personaje imaginario pero que bien podría ser real, lleva varios meses con un anuncio por Internet para vender una propiedad en Madrid. En la capital del Reino, el ajuste por término medio debería ser algo menos pronunciado, alrededor de un 38%. A partir de esta premisa se realizan todos los cálculos.

Una vivienda media, cuyo precio actual de mercado fuera de 275.800 euros (según un estudio de facilisimo.com, éste era el precio de la vivienda más demandada en Madrid a finales de 2008) estaría tasada a en 282.700. La tasación, como ya se explicó, mostraba un precio que es casi un 13% superior. Sin embargo, el precio al que el Juan Haldudo ofertaría el inmueble en Internet estaría entre unos 303.700 y 313.900 euros. Una cantidad a la que le resultaría difícil enajenar su propiedad. Más todavía si los compradores optan por esperar a que la burbuja inmobiliaria se deshinche aún más.

Si no le quedara más remedio que vender la casa al final del ciclo inmobiliario, cuando los precios se hayan ajustado por completo, el precio de venta sería de apenas unos 193.000 euros. La rebaja habría superado los 82.700 euros desde el actual precio de mercado y podría alcanzar más de 120.000 desde la petición inicial del optimista Juan Haldudo.

LOS PROPIETARIOS DE BILBAO, LOS QUE MÁS DEBERÁN REBAJAR SUS PISOS

Las cifras son, sin embargo, muy dispares en las diferentes ciudades de España. Entre las quince grandes urbes nacionales, hay seis con una disparidad superior al 20% entre los precios ofertados –siempre según Fotocasa.es- y el precio real de mercado. La ciudad con mayor desfase en la oferta es Bilbao (un 26,4% más), seguida por Valladolid (23%), Zaragoza (22,5%), Gijón (22,5%), Murcia (22,3%) y Barcelona (21,7%).

En el lado opuesto se sitúan Málaga y Palma de Mallorca. La capital andaluza apenas registra una mínima diferencia del 1,2% entre la oferta de sus propietarios y el precio de venta registrado a fin de año por el Ministerio de Vivienda. El desfase de Palma de Mallorca es del 5,1%. Por su parte, Madrid todavía tiene una sobrevaloración del 11,6%.

A mayor desfase, mayor ajuste. Los propietarios bilbaínos son los que mayor rebaja deberán hacer en sus pisos para poder venderlos al final del ciclo inmobiliario, siempre que se cumplan las previsiones de los expertos y la vivienda ajuste sus valoraciones. El recorte podría llegar en el caso de la capital de Vizcaya al 45%. La caída del precio en Murcia también será dolorosa: los propietarios deberán bajar el precio entre el 41% y el 47%, según se usen como referencia las ofertas de Idealista.com o Facilisimo.es.

También tendrán que acometer rebajas superiores al 40% los propietarios de Gijón, Valladolid, Barcelona o Las Palmas; en torno al 40%, los de Valencia. En Sevilla -donde los precios han subido un 9%, a contracorriente de la tendencia general-, Alicante, Madrid, Zaragoza, Vigo y Córdoba los dueños de los pisos se enfrentarán a recortes superiores al 35%. En Palma de Mallorca, la rebaja será algo superior a un tercio del precio ofrecido actualmente y en Málaga, será algo más del 30%.

LOS BANCOS, CONVERTIDOS EN INMOBILIARIAS, AÑADEN MÁS PRESIÓN

Con 1,09 billones de euros comprometidos al ladrillo, el 60% del total del crédito concedido en España, el sector financiero será juez y víctima de los excesos de la época del crédito fácil. De esa cifra, la principal partida son las hipotecas para la compra de vivienda (621.000 millones), que de momento sólo tiene un 2,4% de impagos. El principal peligro son los préstamos inmobiliarios, con una mora del 6,1% sobre 318.000 millones concedidos, según datos del Banco de España.

Además de las viviendas que entran en mora, los bancos y las cajas están engordando sus divisiones inmobiliarias con activos que se adjudican de sus clientes antes de que se produzca el impago. Una forma de actuar que permite mostrar un balance más saludable y no gastar tantas provisiones, aunque por el contrario consume unos recursos que podrían destinarse a la concesión de créditos a particulares y pymes.

Sea por una u otra vía, las entidades financieras se están quedando con un ingente parqué de inmuebles que tienen que sacar al mercado lo antes posible para sanear sus balances. Así, la banca será uno de los principales agentes que contribuirá al doloroso ajuste de los precios.

Valga un ejemplo: Santander Banif Inmobiliario traspasó en febrero un edificio de oficinas en el Paseo de la Castellana un 14% por debajo del precio de la tasación extraordinaria de un mes antes. El porcentaje se duplica respecto a la valoración de diciembre de 2008. No hay que olvidar que este edificio está en el corazón de Madrid, allí donde los edificios son más líquidos y nunca (se solía decir) bajan.

__________________

Con estos datos, y teniendo en cuenta que el IPC acumulado en el periodo 1996-2007 segun el INE es de un 56%, podemos calcular facilmente el precio medio de la vivienda "real", seria de 1560€/m2. Luego la caida de precios ha de ser, desde 2905€/m2, de un 47% (vaya numero mas curioso no? )

Datos oficiales de Tinsa y el INE.

__________________

Sigue siendo un timo.La caída debe ser de un 60-70%.Y seguirán sin ser baratos.Si no al tiempo.

Estoy seguro de que habra un overshooting, y podremos ver caidas mayores. Yo me quedo con lo que dice IR-, precios divididos por 2, y en algunas zonas, por 3.

__________________

Al loro con los propietarios:

Pepitos resisten numantinamente

Me parece bien que haya propietarios vendiendo por encima del precio de mercado. De este modo, los propietarios verdaderamente espavilados, venderán su pisito, ocupando la ínfima demanda disponible.
Para cuando estos estafadores del pisito quieran darse cuenta de la verdadera magnitud de la situación, y rebajen, ya no encontrarán quien se lo compre. Esto es, los más usureros, acabarán siendo los más fuertemente golpeados por el bajón inmobiliario (Justicia Universal, lo llaman algunos).

Por otro lado, estos tipos que hablan de rebajas de más del 30%, ¿no son los mismos que hacen predicciones sobre los valores e índices de Renta Variable, fallando en más de la mitad de ocasiones?
La vivienda bajará, y mucho. Pero el último sitio donde habría que leer la evolución, es en la columna de ehpehtoh en coñomía.

Poco a poco la realidad va haciendo mella sobre las creencias establecidas en los largos años del boom inmobiliario.

__________________

y lo que les queda, mucha crisis y mucho paro.......

PERO AQUI NO BAJA NI DIOS

__________________

Y no Dios se ha comprado esos pisos al 50% de descuento, o se les ha adelantado otro xDD

__________________

Kontxo.
pues si los pepitos dan la espalda, lo de bajarse los pantalones es un asunto puramente automático. Lo más natural, digo yo ¿no?