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El propósito de este post no es hacer leña del arbol caído, sino intentar arrojar luz a quienes tengan que tomar decisiones sobre en qué punto nos encontramos con respecto al mercado inmobiliario.

El mercado inmobiliario es un mercado poco transparente y altamente atomizado, lo que dificulta mucho la obtención de métricas e información que permita conocer qué está pasando.

Vemos en la página web del ministerio de vivienda (ver nota de prensa) anuncia que durante 2008 se han reducido el número de transacciones en un 32,6%, cifra que, cómo no, tiene trampa. Esta cifra se parte en dos, una caída de las viviendas nuevas del 19,2% y del 45,6% para las usadas.

Como ya hemos comentado alguna vez, la vivienda de obra nueva muchas veces se compra bajo plano (sobre todo en el entorno económico de hace 2 años) y la transacción que aparece en las estadísticas de 2008 es la firma notarial de la compraventa realizada durante 2006. En cambio la vivienda de segunda mano es más líquida, tanto en cuanto no pasa tanto tiempo entre compraventa y escrituración, lo que nos ofrece un indicador más fiel de la realidad de las transacciones. Buceando más en los números vemos que durante 2006 se vendían 130.000 viviendas de segunda mano al trimestre, es decir 43.000 al mes, mientras que en el último trimestre apenas unas 16.500 al mes; es decir, se realizan un 60% de transacciones menos.

Por la parte del precio, aunque los promotores lo nieguen y los particulares se nieguen a admitirlo, nuestras viviendas son más baratas de adquirir hoy que hace unos meses y Tinsa prevé bajadas de precios cercanas al 20% para 2009 (ver noticia). La verdad, creo que Tinsa ha dicho un número que le parecía razonable, pero dudo que sepa cómo calcular el descenso del precio, más que nada por que depende de muchas cosas que desde luego no son fáciles de predecir como la coyuntura económica, la evolución de la ventas de las empresas (recordemos que al final son los particulares los que se comprometen), la evolución de los bancos y sus políticas de aprobación de créditos hipotecarios, etc.

No obstante, aunque me parece un número arbitrario, creo que tiene bastante sentido. El mercado se va a ver inundado por una gran oferta de pisos a precio de saldo por:

* Durante 2006 y 2007 (y probablemente 2008) se visaron cerca de 750.000 viviendas de obra nueva. Ahora se están entregando las de 2006 y para hacer números redondos se están escriturando la mitad, por lo que el resto va a stock. También decir que la proporción de escrituraciones sobre ventas irá descendiendo conforme vaya pasando el tiempo (hasta llegar a hoy que sería cercano a 0).
* El stock de viviendas se está acumulando en el balance de las promotoras. Al no haber ventas, las promotoras no pueden hacer líquido su circulante provocándoles suspensiones de pagos pero además no pueden acudir al sistema financiero a por deuda porque la caída de los precios ha provocado una depreciación de sus activos que, en algunos casos, estaban bastante apalancados lo que nos lleva a quiebras.
* Como resultado de lo anterior, existe un gran stock de pisos en el limbo, quiero decir entre el balance de los promotores que están conectados a una máquina de respiración artificial y que todavía no han pasado a los balances de los bancos. Y es que si ya lo hubieran hecho los resultados de nuestra banca no serían los que anunciaron sino que se parecerían más a los de los bancos ingleses, es decir, pérdidas. Tarde o temprano estos activos pasarán a los bancos (no se preocupen lo notarán, pediran al gobierno ayudas) y éstos deberán liquidarlos para poder atender a los reintegros de sus clientes.

Por otro lado la alternativa a la adquisición de pisos es el alquiler. Como cuando estudiaba microeconomía, me enseñaron que los bienes sustitutivos eran aquellos en que alteraciones en el precio de unos afecta a la demanda y oferta de los otros. Pues bien, al no haber posibilidad de venta de pisos, muchos inversores han decido ponerlos en alquiler, por tanto incrementando la oferta. Según leí en idealista (ver noticia) la oferta de pisos en alquiler se incrementó un 150% y los precios bajaron más de un 10% durante 2008.Pues bien, con este panorama decidan qué es lo que quieren hacer según sea su situación. Simplificando:

* Si fuera comprador: me esperaría y me iría de alquiler
* Si fuera vendedor: saldría corriendo, intentaría dar las máximas facilidades de financiación a los posibles compradores.
* Si fuera inversor / arrendador: intentaría ligar contratos a largo plazo con altas indemnizaciones por cancelación de contrato
* Si fuera arrendador arrendatario: intentaría negociar arrendamientos a corto (o sin penalizaciones por salir) para poder negociar conforme los precios se deslicen a la baja.

Lo que nadie puede prever es el tiempo que tardará el mercado en consumir todo el stock y por tanto cuánto tiempo tardará en recorrer todo el ciclo, no obstante probablemente las métricas de evolución de precios y de transacciones nos arrojarán algo de luz.

cuando todo va bien:
me separo
me independizo
los fines de semana me voy a la playa
.....

cuando va mal:
dejo el apartamento y me paso a un piso compartido
me vuelvo con mis padres,
los fines de semana no gasto el coche
....

el stock va para largo