Los precios podrían caer 40%
Estiman que el fin de la burbuja inmobiliaria mundial está cerca

El tema preocupa porque la historia indica que un descenso pone en peligro el crecimiento económico. El índice S&P500 especializado en constructoras cayó 15% en julio


David Rosenberg, el economista jefe para Norteamérica en Merrill Lynch & Co., en Nueva York, está "convencido de que el mercado de la vivienda está a punto de tener un bajón de precios''. Si tiene razón, 30 años de historia indican que el descenso que haya pondrá en peligro el crecimiento económico mundial.

Thomas Helbling, subdirector de la división mundial de estudios económicos del Fondo Monetario Internacional en Washington, hizo un análisis de los mercados de vivienda de 14 naciones industrializadas en el período de 1970 al 2002, y halló 75 ciclos de precios de vivienda. En general, el auge de los mercados duró menos de tres años, y los precios subieron en conjunto un 11 por ciento tomando en cuenta la inflación.

Los mercados en baja duraron cerca de un año y los precios retrocedieron alrededor de 6 por ciento, según el estudio. En las épocas de auge, que Helbling define como los períodos en que los precios están dentro del 25 por ciento superior de la escala alcista, estos treparon durante cerca de cuatro años y el valor promedio de las casas aumentó 32 por ciento. Las caídas de los mercados de vivienda también duraron cerca de cuatro años, durante los cuales los precios bajaron un promedio de 27 por ciento.

Cerca de dos tercios de todos los auges del mercado de vivienda terminaron en bajones, si se miden los auges usando las alzas acumulativas de precios en los ocho trimestres previos al apogeo, según Helbling. Ese porcentaje bajó a cerca de 40 por ciento al medirse los apogeos de un auge al otro.

En los cuatro últimos años, el precio promedio de reventa de una vivienda en Estados Unidos ha subido casi 38 por ciento, según datos reunidos por la National Association of Realtors (asociación nacional de agentes inmobiliarios). El precio promedio de una vivienda unifamiliar en Estados Unidos se disparó a un récord de US$266.100 el mes pasado, dijo la asociación a principios de esta semana.

Tras el auge
Un bajón de valores inmobiliarios puede arruinar una economía. "Los bajones de los precios de la vivienda en los países industrializados se vincularon con caídas importantes de la producción, al decrecer notablemente la tasa de aumento del producto interno bruto'', escribió Helbling en su estudio. "

En promedio, el nivel de producción a los tres años del comienzo de una caída de precios de la vivienda fue casi 8 por ciento menos que el nivel que habría con la tasa promedio de expansión durante los tres años previos al descenso''. El economista del FMI concluyó que, calculando según su fórmula, Estados Unidos no tuvo auges ni bajones de 1970 al 2002, si bien dijo que el análisis fue solo de los ciclos concluidos y que habría pasado por alto cualquier mercado alcista que siguiera en marcha desde los años noventa. La definición de Helbling significa que una cuarta parte de todos los ciclos de los mercados de vivienda son auges o bajones, clasificación necesariamente "arbitraria'', escribió el analista.

Auges en otros sitios
Los precios la vivienda en el Reino Unido han subido 75 por ciento desde el 2001, según la Nationwide Building Society, en tamaño la tercera entidad de préstamos hipotecarios del país. En los cuatro años hasta el final del 2003, los precios de la vivienda en Australia subieron 70 por ciento; han subido menos de 3 por ciento de entonces acá, según la Australian Bureau of Statistics (oficina australiana de estadísticas).

"Me parece que los auges en Australia y el Reino Unido han llegado a su fin, pero es solo una suposición en estos momentos'', dijo Helbling en una respuesta por correo electrónico a varias preguntas. Dijo que no ha actualizado su estudio -- el cual presentó en una conferencia del FMI en octubre del 2003 sobre "Indicadores inmobiliarios y estabilidad financiera'' -- con datos de los pasados cuatro años.

Ciertas partes del mercado de valores de Estados Unidos indican que a los inversionistas les ha empezado a preocupar el rumbo del mercado inmobiliario. El índice Standard & Poor's 500 de acciones de constructoras de vivienda ha bajado casi 15 por ciento en el pasado mes, con lo que su alza de este año se ha reducido a 23 por ciento y su ascenso en el conjunto del ejercicio a un poco más de 50 por ciento. Cifras emitidas ayer por el Gobierno mostraron que el precio medio de un hogar nuevo bajó a US$203.800 el mes pasado, lo mínimo desde diciembre del 2003.

'Erosión'
Las casas para los que compran por vez primera están más caras que en ningún otro momento desde el tercer trimestre de 1989, última vez que el encarecimiento de la energía y el alza de las tasas de interés de la Reserva Federal coincidieron con el reventón de una burbuja, escribió Rosenberg en una nota de investigación la semana pasada.

"Las ventas de casas nuevas se despeñaron 20 por ciento en el año a partir de entonces, al contraerse la demanda por la erosión de la accesibilidad de los precios'', dijo el economista de Merrill Lynch. El economista Robert J. Shiller, profesor de la universidad de Yale, dice que los precios de las casas en Estados Unidos podrían bajar hasta 40 por ciento en la próxima generación, según el diario The New York Times del 21 de agosto. S

hiller ha actualizado este año su libro sobre la bolsa de valores, "Irrational Exuberance'' (entusiasmo irracional), publicado en el 2000, agregándole una sección sobre el mercado de la vivienda. Se ha remontado a las postrimerías del siglo XIX para demostrar que tras cada apogeo hubo un plazo de precios menguantes, dijo el periódico.

Burbujas
"Las burbujas suelen acabar, no necesariamente porque las tasas de interés suban, sino porque a la larga los precios llegan a un punto en que se agotan las ofertas'', escribió Rosenberg en Merrill.

"Cuando uno trata el precio ascendente de su vivienda como una prima que puede gastar cada año, y esa fuente de supuesto ingreso se seca, lo mismo sucede a la actividad económica de la persona''. Los propietarios de vivienda de Estados Unidos se valieron de la refinanciación hipotecaria para extraer más de US$212.000 millones de sus casas en el segundo trimestre, 25 por ciento más que en los tres primeros meses del año, dijo la Corporación Federal de Préstamos Hipotecarios para la Vivienda a principios de este mes. Casi 75 por ciento de las refinanciaciones en el segundo trimestre fueron para conseguir más dinero que gastar.

Sin esa fuente adicional de supuesto ingreso para sustentar la mayor economía del mundo, los que creen ver en los bajos rendimientos de los bonos un augurio de malos tiempos quizá terminen teniendo razón.

Fuente: Bloomberg

¿Qué me recordará a mí todo esto?

Perdón por traer a "portada" algo tan antiguo. Soy nuevo y estaba indagando entre los empolvados tomos de historia de este foro. Me ha parecido interesante por comparar previsiones y análisis de hace 3 añitos casi con la situación actual. No iban mal encaminados, ¿verdad?

Por cierto, ¡cuanta basura en las primeras (o últimas) 100 o más páginas de mensajes!

40%? 70%? 75%?

Los anglosajones no tienen NI PUTA IDEA de montar burbujas .

Aquí durante la burbuja los precios han crecido un 200%, aunque todos pensamos que ha sido bastante más.

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Podrían bajar 40% pseee, pero bajarán muuuucho más

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Estadisticamente, en la explosión de una burbuja los precios caen un 50% en los próximos 5 años.

No se puede saber con exactitud, como siempre, influira en la zona y el tipo de inmueble del que estemos hablando, pero en lineas generales, no anda muy desacertada esa estadistica.

Ya ha pasado antes, y volvera a pasar ahora, SIN DUDA.

El gran error que yo veo es intentar sacar conclusiones parejas de situaciones pasadas similares a la actual. Me da a mí, después de varios meses leyendo el foro y sufriendo el estallido en mis carnes (ya os contaré), es que no hay precedentes a la profundidad y alcance de esta crisis. Pienso que se está gestando una Tormenta Perfecta, y que las consecuencias y duración de la crisis actual serán muy superiores a la de las anteriores.

Cuenta, cuenta....

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Wow ! qué currada leerte el "archivo"...
Bienvenido al foro y sería estupendo que rescataras o al menos resumieras, lo que consideres lo mejor ahora que lo tienes fresco. Hay auténticas perlas entre tanta basura y sería un trabajo muy interesante recopilarlo.
Si necesitas ayuda, lo como pueda.

Colin, Edito: sin ánimo de resultar borde, sería importante que pusieras el enlace a la noticia, o al menos la fecha del artículo.

Cuando llegue el momento. Aún ni yo conozco el final de la historia. Hay dos posibles: Uno bueno y otro regular.

¿He conseguido aumentar tu curiosidad?