En qué consiste el préstamo promotor, de forma escueta.?

Carlos Alonso Sánchez



Consiste en un préstamo con garantía hipotecaria suscrito por una entidad promotora con objeto de financiar la construcción o rehabilitación de viviendas.

La entidad financiera entrega dinero al promotor/prestatario, que viene obligado a devolver el principal a su vencimiento así como a pagar los intereses y comisiones pactados.

La entidad financiera garantiza, el cumplimiento de la obligación de devolución del principal y pago de los intereses mediante la constitución de una hipoteca sobre las viviendas integrantes de la promoción.

En la práctica y normalmente, los compradores de las viviendas (clientes de la promotora) se subrogan en el préstamo hipotecario del promotor, asumiendo las obligaciones que del mismo se derivan.

La cantidad prestada suele ascender hasta un 80% de la tasación del terreno más el proyecto de la promoción, y habitualmente se establece un periodo de carencia (durante el que el prestatario/promotor sólo abona los intereses del préstamo) que suele oscilar entre uno y tres años. Este periodo de carencia es el tiempo en el que el promotor aprovecha y va vendiendo sus pisos, tanto sobre plano como una vez terminada la obra. De esta forma, los compradores, tal como hemos apuntado, se van subrogando al préstamo promotor, y asumen así la deuda que pesa sobre la vivienda. Es decir, el préstamo sigue con las mismas condiciones, pero el titular del mismo cambia, siendo el nuevo prestatario el comprador último de la vivienda (podemos imaginarnos algo similar a una entrega del testigo en una carrera de relevos).Esto supone un alivio para el promotor, que cancela sus obligaciones con el banco prestamista, y logra un beneficio, vendiendo normalmente por un precio muy superior a lo que debe (a lo que le ha costado la promoción, creo que quiere decir mas bien)


Y AQUI VIENE LA PARTE DEL PELIGRO DEL ALQUILER CON OPCIÓN A COMPRA.

Claro, todo esto si se venden los pisos dentro del periodo de carencia, lógicamente.

Preguntémonos ahora que sucede en el caso del alquiler con opción de compra sobre un inmueble que ofrece el promotor:

¿El inmueble objeto de la operación se encuentra libre de cargas? La respuesta es NO, con todo lo que ello implica, sigue respondiendo como garantía del préstamo promotor, con el agravante de que esta deuda recae no sólo sobre este inmueble, si no también sobre el resto de viviendas de dicha promoción.

¿Qué implicaciones tiene esto? El problema es el siguiente, supongamos que el préstamo promotor entrara en mora, por un retraso en el pago de cuotas del mismo ya que el promotor no pudiera afrontarlo una vez superado el periodo de carencia (hay que tener en cuenta que la cuota hipotecaria aumenta de forma drástica una vez vence la carencia), por declaración de la empresa en concurso voluntario de acreedores (como hemos visto recientemente en múltiples empresas del sector), por deudas a la Seguridad Social, o por otros motivos. En este caso, está claro que el banco acreedor puede ejecutar el embargo de los bienes de la promotora, por supuesto, incluido el piso objeto de la operación de alquiler con opción de compra. Y entonces ¿qué derechos tienen estos inquilinos? pues, en principio, el banco acreedor sigue por supuesto detentando la potestad de embargar dicho piso y ofrecerlo en subasta publica. Es decir, los inquilinos perderían las cantidades anticipadas, no podrían ejercer esta opción de compra, ya que no son aún titulares de la propiedad, y el acreedor (banco prestamista), puede reclamar esta propiedad. (juas, juas, con esto no han contado los que pillan estas opciones)


Me pregunto si todo esto se está teniendo en cuenta a la hora de formalizar un contrato de alquiler con opción de compra, sospecho que no.

Además, no es necesario que se trate de una vivienda nueva (de primera mano), perfectamente podemos hablar de una vivienda de segunda mano, aún con una amplia carga hipotecaria (lo más habitual), y que su actual propietario, ante la dificultad de venderla, opte por esta solución. De nuevo el problema es, ¿cómo controla el inquilino que el préstamo hipotecario es atendido puntualmente? Pues no, no puede. En cualquier momento el inquilino puede recibir una carta certificada del banco acreedor "X", con aviso de embargo, y él se preguntará donde ha ido a parar su dinero, y su contrato de alquiler con opción a compra, se convertirá como por arte de magia, en papel mojado, ya que la hipoteca es anterior, lógicamente. Cierto que el contrato de alquiler con opción de compra puede inscribirse en el Registro de la Propiedad, pero repito, teniendo en cuenta que existe una carga anterior (hipoteca), esto tampoco le garantiza nada en absoluto, siempre estará antes el banco (orden de prelación), ya que la esta carga es relativamente fácil de ejecutar, una vez el prestatario/propietario entra en mora.

Teniendo en cuenta la gran cantidad de alquileres con opción a compra que se están firmando (los promotores lo han visto como un filón para dar salida a los stocks acumulados de viviendas sin vender), me pregunto si esto no será un auténtico tsunami catastrófico, un efecto de segunda ronda, y que cuando muchos ingenuos inquilinos quieran ejercer su opción de compra, descubran esta más que desagradable sorpresa. Es como si sólo se echara la piedra en el camino hacia delante y en poco tiempo ésta apareciera denuevo, pero agrandada. Estoy convencido de que mayoritariamente, a los inquilinos no se les está informando de este riesgo, muy real. Seguiré desarrollando este tema, creo que es muy interesante.

Iniciado por Construccion_basta_ya

¿Pero el JJ barcenas de Cotizalia se cree que semos subnormales o qué?

Pretende que confundamos el Crédito al Promotor, 80% de la tasación máxima de la vivienda que se va a vender a un particular) con el coste de construcción de la vivienda, dando a entender que el coste es ese 80% inamovible y que en consecuencia el beneficio sería de solo el 20% restante, que se realiza cuando se materializa la venta, cuando el promotor recibe el 100% del comprador y el comprador se subroga a la tipica hipoteca del promotor por el 80% del valor de la vivienda (el promotor le transfiere la hipoteca, de la que por cierto no ha pagado mas que intereses hasta entonces).

Pero el coste de la vivienda (suelo y todo incluido) puede ser perfectamente el 50% del precio de venta, y por tanto el Crédito Promotor esta adelantando al promotor no solo los costes de construcción si no PARTE DE SUS BENEFICIOS, pongamos el 30-20%, y el resto los aportará el hipotecado en el momento de cierre la compra.