MontalvoLand: Inventario de viviendas nuevas por vender

Inventario de viviendas nuevas por vender

Los seguidores de los temas inmobiliarios sabéis que hay varias estimaciones del inventario de viviendas nuevas sin vender: la horquilla de valores se extiende desde las 600.000 viviendas nuevas hasta 1,5 millones. Sin embargo no hay tantas formas de hacer el cálculo. La mala calidad y escasez de las estadísticas relacionadas con el mercado inmobiliario español es bien conocida y no existe un indicador directo de inventarios. Una posibilidad para calcular el inventario de viviendas nuevas sin vender es obtener la diferencia entre las viviendas nuevas terminadas y las compraventas de viviendas nuevas acumulada hasta el cuarto trimestre de 2008. La información sobre transacciones inmobiliarias se remonta tan solo a 2004 por lo que es preciso hacer algunos supuestos para realizar el cálculo a partir de estos datos. En primer lugar se puede suponer que 2003 se cerró con un inventario de viviendas nuevas sin vender igual a 0. En segundo lugar hay que suponer que los certificados de finalización de obra reflejan apropiadamente las viviendas terminadas. En principio hay una cierta proporción de viviendas que se terminan pero que no aparecen como solicitantes de un certificado de finalización de obra. Una indicación de este efecto es que los certificados de finalización de obra también son menores que los visados de dirección de obra dos años antes.

En mayo del año pasado publiqué la primera estimación de inventarios basada en este procedimiento. Entonces solo había datos hasta marzo de 2008 por lo que la estimación a finales de 2008 precisaba de muchos supuestos sobre la evolución de las transacciones de viviendas nuevas y la terminación de viviendas (aunque en este segundo caso es más sencillo pues se pueden utilizar las viviendas iniciadas para realizar una estimación). Ahora existen datos hasta el tercer trimestre de 2008 por lo que se puede actualizar el cálculo y con supuestos sencillos hacer una estimación para el final de 2008. Supongamos que las transacciones de viviendas nuevas (y la terminación de viviendas nuevas) tendrán en el cuarto trimestre de 2008 la misma tasa de crecimiento interanual que la calculada con datos hasta el tercer trimestre (se puede hacer cosas mucho más sofisticadas pero los resultados varían muy poco). Con este supuesto se obtienen los datos que figuran en la tabla. La primera columna tiene el inventario de viviendas nuevas sin vender y la segunda el número de años necesarios para vender ese inventario al ritmo de transacciones de viviendas nuevas del año 2008 (con el supuesto ya comentado). Es verdad que este conciente es muy sensible a que denominador pongamos (el último año; el último trimestre anualizado; el último trimestre anualizado pero corrigiendo de estacionalidad; etc.) pero los múltiplos que salen son realmente espectaculares. En el cálculo del año pasado utilicé los valores del primer trimestre de 2008 y salían unos múltiplos algo menores (Madrid en torno a 2,5 y Catalunya cerca de 5,7) pero con los nuevos datos (y dada la espectacular caída en las transacciones y la finalización de muchas viviendas iniciadas en el pico del boom) el número de años ha aumentado dramáticamente.

El caso de Cataluña es especialmente espectacular. El motivo es que las transacciones de viviendas nuevas representa un porcentaje menor (12% entre 2004-07) que el porcentaje sobre viviendas terminadas (14,4%). No solo esto: mientras en 2008 el porcentaje que representa Cataluña en transacciones de viviendas nuevas cae espectacularmente, el porcentaje sobre viviendas terminadas aumenta.

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HIPOTECAS BARATAS - OCASO INMOBILIARIO 2008 - EXPLOSIÓN DE LA MOROSIDAD 2009

http://4.bp.blogspot.com/_yOhq5RJ8K-...nventario1.jpg

pongo el enlace por si no se ve el gráfico (Total viviendas nuevas sin vender: 1.356.740)

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HIPOTECAS BARATAS - OCASO INMOBILIARIO 2008 - EXPLOSIÓN DE LA MOROSIDAD 2009

El inventario es la clave de que bajen los precios. Es muy difícil estimarlos y Montalvo no contabiliza, porque no se puede, las viviendas que pasan a régimen de alquiler (que reduce los inventarios), ni las ventas especulativas (que incrementan los inventarios). Otro defecto de´este procedimiento es que muchas de las ventas registradas últimamente las ha comprado...el banco de turno para volver a ponerlas a la venta.

Según algunas estimaciones, el 40-50% de las viviendas entregadas en 2005 y 2006 fueron adquiridas por inversores y pasapiseros, por lo que muchas de las viviendas contabilizadas como vendidas están en el mercado de segunda mano y compiten con las viviendas nuevas. Por supuesto,algunas de estas pueden estar también ocupadas en régimen de alquiler. Dado el desplome de ventas de segunda mano, cabe suponer que muchas de las viviendas entregadas en estos dos años están todavía en el mercado. Estamos hablando de una cifra de 300.000-400.000 viviendas que podrían sumarse a los inventarios que ha calculado Montalvo.

Además, las inmobiliarias han visto un desplome bestial de sus carteras de preventas durante 2008 debido, no sólo a la caída de ventas comerciales, también a las cancelaciones que, en el caso de REALIA rondan el 40% respecto a las viviendas entregadas en la segunda mitad de 2008. Son tasas de cancelación similares a las que vieron los promotores en EEUU un año antes. La caída de los "stocks" de preventas es del orden del -70% interanual, superior a la caída de visados y licencias, lo que sugiere que los inventarios seguirán aumentando en 2009 en términos absolutos y, sobre todo, en términos de años de ventas. Todo esto indica que si la caída de precios observada en 2008 es histórica (-10.1% según Tinsa), la de 2009 va a ser épica. Probablemente tienen razón los que estiman caídas próximas al -20% en 2009. En EEUU (-18% según Case-Shiller) y el RU (-16% según Nationwide) ya están muy cerca de esas tasas de depreciación.

Too much para una cosa que nunca baja.

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La banca está enladrillada ¿quién la desenladrillará? El desenladrillador que la desenladrille buen desenladrillador será.

2 años de prolongacion de cuentas viviendas..... nadie compra nada en 2 años.... 2 años de bajadas

1kilo300 nuevas... cuando HACIAN falta 300.000 cada año

4 años para absorber la demanda... 4 años de caidas.... ahora sumale otro por la gran VPO que se va a realizar... 5 años de caidas.... 2009+5=2014

y otro tanto de pisos de segunda mano---- 2015- en adelante


y la gente se queda mirando el dedo

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ojito con las inmobiliarios

ultimas tablas de cajas actualizadas

2006: First, they ignore you (phase 1)
2007: Then, they laugh at you (phase 2)
200 Then, they fight you (phase 3)
2009: Then, you win (phase 4)
2010: Now, capitulación

Es curioso la poca bola que se le da a un asunto de la mayor importancia en lo que se refiere al precio de la vivienda.

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La banca está enladrillada ¿quién la desenladrillará? El desenladrillador que la desenladrille buen desenladrillador será.

¿Te refieres a éste foro, o a los medios en general?
Porque por mi parte, desde que estoy aquí vengo haciendo estimaciones de este tipo, y muchos foreros lo han hecho en muchísimas ocasiones.

Últimamente, ya se habla abiertamente del -30 y -40%, y veo que empieza a generalizarse en el foro, de que caídas del 70% de los precios comienzan a verse como muy posibles, lo que indica que los acontecimientos se precipitan.

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"La hipoteca a largo plazo supone, además, un mayor patrimonio"
Óscar Martínez Solozábal

"No estamos en situación de crisis, sino en un problema de dificultades."
Pepiño Blanco

Cada vez que alguien escribe "inflaCCión" o "deflaCCión", una especie se extingue en la Tierra. No contribuya a la catástrofe ecológica.

El economista Pampillón fue aún más lejos y afirmó que "España lleva comprando activos tóxicos desde noviembre a través del Fondo de Adquisición de Activos Financieros (FAAF)" dotado de 40.000 millones de euros (más de 50.000 millones de dólares) con los que el gobierno ha adquirido en su mayoría créditos promotores a inmobiliarias y créditos hipotecarios sobre todo a las cajas de ahorros.

Ambos expertos comparten sin embargo con Solbes y Almunia que el mayor problema para la creación de esta entidad es la valoración de los activos. ¿Cómo calcular el valor de los activos tóxicos?

"En el caso de España la creación de un 'banco malo' sería como crear una inmobiliaria" para la compra de casas sin vender, afirma Pampillón, que se atreve a decir que la medida de Almunia "ha sido diseñada pensando en países como España. Es aquí, donde los activos tóxicos tienen rostro, donde es más fácil crear una entidad basura".

Aunque el Banco de España no se aventura a valorar el inventario de más de un millón de viviendas sin vender hoy en día, a las que podrían sumarse 500.000 este año, su coste aproximado podría ser de 300.000 millones de euros, según ambos expertos. A ello habría que sumar además las hipotecas concedidas durante el "boom" inmobiliario que tienen un alto índice de morosidad.

Aunque no es el mejor momento para manchar la reputación de los bancos, el propio Solbes, que en Bruselas rechazó este tipo de soluciones "exprés" contra la falta de liquidez, ha empezado a pedir a los bancos que "despejen dudas" sobre su verdadera solvencia y les invitó este lunes a reconocer sus pérdidas a cambio de apoyo público "si es necesario".

de este nuevo hilo:
http://www.burbuja.info/inmobiliaria...espanoles.html

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2006: First, they ignore you (phase 1)
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2009: Then, you win (phase 4)
2010: Now, capitulación

300.000 por año satisfarían la demanda, si la fuese a haber, que va a ser que no, sobre todo con la inmigración que va a comenzar a huir en cuanto vea como están las cosas aquí de verdad y como están las cosas en sus paises. Ni de coña se van a necesitar 300.000 viviendas y ni de coña se van a comprar 300.000 viviendas por año.
Ese stock está ahí para mucho más tiempo...

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"Mercados de mi vida, eres niño como yo, por eso te quiero tanto y te doy mi corazón, tomaló, tomaló, tuyo es mío no." - HastaLosEggs, 8-7-2011

Supongo que estará hablando de débiles e intoxicados bancos extranjeros, porque los de Spain sólo cuentan con activos de máxima calidad y no tienen pérdidas de ningún tipo

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"La hipoteca a largo plazo supone, además, un mayor patrimonio"
Óscar Martínez Solozábal

"No estamos en situación de crisis, sino en un problema de dificultades."
Pepiño Blanco

Cada vez que alguien escribe "inflaCCión" o "deflaCCión", una especie se extingue en la Tierra. No contribuya a la catástrofe ecológica.

por eso he puesto HACIAN falta.... y por eso voy al minimo de años de caida... esto no se recupera en 2012 como deciamos... el precio va a caer un cojon, el 30%-40 no es que lo vea, es que ya lo descarto casi por minimo... 2012 no es el suelo ni de palo

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