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  #31  
Antiguo 15-feb-2009, 17:53
El duke El duke está desconectado
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Iniciado por Bobojista Ver Mensaje
la alemanización de España en referente al aquiler está cada vez más cerca...amhijos

Ojalá sea así, precios asequibles, ley que protege al inquilino y al propietario, así dará gusto alquilar un piso,Dios te oiga.

P.D Te lo dice alguien que tiene 5 pisos arrendados en Alemania.


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  #32  
Antiguo 15-feb-2009, 17:54
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Iniciado por El duke Ver Mensaje
Ojalá sea así, precios asequibles, ley que protege al inquilino y al propietario, así dará gusto alquilar un piso,Dios te oiga.

P.D Te lo dice alguien que tiene 5 pisos arrendados en Alemania.

http://www.oficinascomerciales.es/ic...in?doc=4084803


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  #33  
Antiguo 15-feb-2009, 18:13
El duke El duke está desconectado
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Aqui tienes el documento:

Legislación arrendaticia en Alemania
Febrero 2008
El alquiler en Alemania se caracteriza por el principio general de libertad contractual,
que en el caso de la vivienda está atemperado por medidas, que impiden una elevación
excesiva de las mensualidades.


1. Arrendamiento de Vivienda
Casi el 60% de la población alemana vive en régimen de alquiler, lo que pone
de manifiesto la importancia de la regulación jurídica de esta figura. La última
reforma de relieve del derecho de arrendamientos de vivienda en Alemania
tuvo lugar en 2001, con la promulgación de la Ley para la Simplificación y
Reforma del Derecho Arrendaticio (Gesetz zur Neugliederung, Vereinfachung
und Reform des Mietrechts).
Esta ley acabó con la pluralidad de leyes que regulaban el alquiler e integró
toda la regulación en el Código Civil alemán (Bürgergesetzbuch, BGB). Por un
lado aumentó las facilidades para celebrar contratos de alquiler a plazo fijo
(Zeitmietvertrag) y por el otro aumentó la protección del inquilino reduciendo las
posibilidades de elevar el alquiler por el arrendador.
Las principales características del alquiler de vivienda en Alemania son:
· Principio general de libertad contractual; las partes pueden pactar
libremente el alquiler, los plazos, el reparto de los gastos, la finalización
y en general todas las condiciones del alquiler. Las condiciones que no
hayan acordado se regirán por defecto por el código civil. Como
excepción a este principio hay determinadas disposiciones del Código
civil, que no pueden ser alteradas en perjuicio del inquilino. Así, el
alquiler no podrá ser superior en un 20% a los alquileres usuales en la
localidad para viviendas comparables.
· El plazo de duración puede ser fijo (Zeitmietvertrag) o indefinido
(unbefristet). No existen derechos de prórroga obligatoria.
OFICINA ECONÓMICA Y
COMERCIAL DE ESPAÑA
BERLÍN
LICHTENSTEINALLEE 1
D-10787 BERLÍN
TEL.: (00/49-30) 2292134
FAX: (00/49-30) 2293095
[email protected]
Oficinas Comerciales
· El arrendador sólo puede denunciar el alquiler de forma anticipada
cuando tenga un “interés justificado”. El Código menciona tres
ejemplos de interés justificado, que son el incumplimiento de
obligaciones por parte del inquilino, la reclamación de la vivienda para
uso propio o el perjuicio que supondría la continuación del alquiler para
la explotación económica del inmueble.
· La posibilidad de elevar el alquiler por parte del arrendador no
puede ser excluida por contrato. No obstante para que pueda
elevarse el alquiler este debe haber permanecido inalterado durante al
menos 15 meses. El arrendador debe motivar la subida por escrito.
Además para prevenir elevaciones demasiados bruscas y rápidas, se
establecen límites a las subidas de alquiler (lo que se conoce como
Kappungsgrenze). Así la subida no podrá ser superior al 20% en un
período de 3 años – 30% hasta la reforma de 2001-. Por último la nueva
mensualidad no podrá nunca ser superior a la mensualidad usual en la
localidad para viviendas comparables.
· Diferentes plazos de preaviso para arrendador y arrendatario: para
el arrendatario el plazo es de 3 meses. Para el arrendador en cambio el
plazo variará positivamente con el tiempo que haya durado el alquiler: 3
meses para alquileres de hasta cinco años, 6 meses para alquileres
entre cinco y ocho años y 9 meses para los restantes. Esta asimetría en
los plazos fue implantada en la reforma de 2001.
· Las partes pueden pactar en el contrato las elevaciones del alquiler y su
periodificación (llamado Staffelmiete o alquiler escalonado) o bien
referirlo al IPC (llamado Indexmiete o Alquiler de Índice).
2. Arrendamientos de local de negocio
El arrendamiento de local de negocio, al igual que el de vivienda, está regulado
en el Código Civil alemán (Bürgergesetzbuch, BGB), arts. 535 y ss.
Las principales características de la regulación son éstas:
· Principio general de libertad contractual; las partes pueden pactar
libremente el alquiler, los plazos, el reparto de los gastos, la finalización
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y en general todas las condiciones del alquiler. Las condiciones que no
hayan acordado se regirán por defecto por el código civil.
· El plazo de duración puede ser fijo (befristet) o indefinido
(unbefristet). El primero expira por el transcurso del plazo pactado. El
segundo dura hasta que una de las dos partes lo denuncia (Kündigung).
La denuncia no precisa de ninguna razón pero si de un preaviso de 6
meses1.
· Tanto el contrato fijo como el indefinido pueden ser denunciados
por una de las partes sin plazo de preaviso, cuando concurra una
“razón importante”. La ley determina de forma no exhaustiva algunos
casos de “razón importante”, como impago de las mensualidades, un
uso del inmueble contrario a las disposiciones del contrato y en general
el incumplimiento de las obligaciones esenciales del alquiler. En todo
caso es aconsejable fijar por escrito en el contrato los casos que puedan
dar lugar a una resolución del alquiler sin preaviso.
· El arrendatario en un contrato de plazo fijo, que no desee prolongar la
relación, puede proponer al arrendador un nuevo arrendatario
(Nachmieter), que se subrogue en el contrato, pero el arrendador no
está obligado a aceptarlo. Otra posibilidad es la de proponer un
subarrendatario (Untermieter), en cuyo caso el arrendador sólo puede
oponerse alegando un motivo pertinente
· También son posibles cláusulas de prórroga (Verlängerungsklausel),
que consisten en que un contrato de plazo fijo puede ser prorrogado por
consentimiento tácito de las partes, cuando ninguna de las dos se opone
expresamente a la prórroga. También existe la posibilidad de otorgar al
arrendatario la opción de prorrogar unilateralmente el contrato
· No existen reglas para la fijación del importe del alquiler. Tan sólo
existe una prohibición genérica de alquileres abusivos, entendiendo por
tales aquellos que exceden claramente de los habituales en la localidad,
donde esté sito el inmueble. Sólo puede exigirse el IVA en el alquiler si
así lo dispone expresamente el contrato.
1 En concreto, debe notificarse la resolución del alquiler lo más tardar en el tercer día hábil de un
trimestre para que éste finalice a finales del trimestre siguiente.
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· El alquiler incluye los gastos de comunidad, salvo, que el contrato
expresamente disponga lo contrario. Sin embargo lo normal es que
los gastos de comunidad se calculen por separado y también que se
reclame un pago mensual a cuenta de los mismos. A diferencia del
alquiler de vivienda, el alquiler de local de negocio puede cargar todos
los gastos de comunidad al arrendatario. Por todo ello es aconsejable
especificar claramente qué gastos corresponden a cada parte, así como
exponer el criterio de reparto de los gastos. Normalmente se suelen
repartir por metro cuadrado.
· Las partes pueden pactar en el contrato las elevaciones del alquiler y
su periodificación (llamado Staffelmiete o alquiler escalonado) o bien
referirlo al IPC (llamado Indexmiete o Alquiler de Índice).
· El inmueble objeto del alquiler debe ser definido claramente en el
contrato, a poder ser con uso de un plano. De otra forma pueden
generarse

Poco apoco el inquilino tiene "mas derechos", hasta el año pasado, cuando se finalizaba el contrato de alquiler el piso debia estar en las mismas condiciones que cuando se entregó, es decir "recién pintado" es obligación del propietario entregarlo así al inquilino. El año pasado se llevo a juicio y ya no es necesario devolver el piso pintado.
Una cosa curiosa, ( que me parece hasta cierto punto normal aunque aqui muchos se llevarían las manos a la cabeza), si están haciendo obras en el edificio molestas (ruido y demás) el inquilino durante ese periodo de tiempo puede estar exento de pagar el alquiler, incluso si las obras se realizaran en la calle ( por ejemplo estar asfaltando una calle, cambio de tuberias etc etc).

P.D estas navidades en uno de los edificios de mi mujer un inquilino llamo para pedir el cambio de la placa del número, ya que se estaba empezando a oxidar, es la diferencia de concepto del alquiler en España y Alemania. alquilar es un negocio y como tal requiere una inversión (tiempo y dinero) y para evitar problemas siempre hay que mantener un 30% de las rentas para imprevistos y reparaciones.


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  #34  
Antiguo 15-feb-2009, 18:17
ronald29780 ronald29780 está desconectado
Mercutio
 
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Iniciado por El duke Ver Mensaje
Aqui tienes el documento:



Poco apoco el inquilino tiene "mas derechos", hasta el año pasado, cuando se finalizaba el contrato de alquiler el piso debia estar en las mismas condiciones que cuando se entregó, es decir "recién pintado" es obligación del propietario entregarlo así al inquilino. El año pasado se llevo a juicio y ya no es necesario devolver el piso pintado.
Una cosa curiosa, ( que me parece hasta cierto punto normal aunque aqui muchos se llevarían las manos a la cabeza), si están haciendo obras en el edificio molestas (ruido y demás) el inquilino durante ese periodo de tiempo puede estar exento de pagar el alquiler, incluso si las obras se realizaran en la calle ( por ejemplo estar asfaltando una calle, cambio de tuberias etc etc).

P.D estas navidades en uno de los edificios de mi mujer un inquilino llamo para pedir el cambio de la placa del número, ya que se estaba empezando a oxidar, es la diferencia de concepto del alquiler en España y Alemania. alquilar es un negocio y como tal requiere una inversión (tiempo y dinero) y para evitar problemas siempre hay que mantener un 30% de las rentas para imprevistos y reparaciones.

La sentencia correpondiente del BGH se refiere únicamente a formulacion de la clausula (sobre la pintura). En palabras simples, no vale "tiene que repintar según necesidad", sino el contrato tiene que contener una fecha fija.


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  #35  
Antiguo 15-feb-2009, 18:19
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Después os ponéis llorones con que os ownean, que si la peña trollea que da gusto... pero a ver, alma cándida: ¿Tu has visto la soberana gilipollez que acabas de escribir?

Mira, cámbiate el avatar del cabezón ese que me llevas que da asco de verlo, no me hagas como starkiller que iba de intelectual y está nominado a los owned del año.

Que los pisos van a bajar un 60% no te lo crees ni tú, fíjate. Ni tú.

P.D.: Eres un troll.

Alega un par de modelos economicos en favor del nuncabajismo/suaveaterricismo.

¿No puedes?

¿Tienes que basarte en meras especulaciones?

¿No serás tu el troll?


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  #36  
Antiguo 15-feb-2009, 18:52
nam nam está desconectado
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Iniciado por asebuche Ver Mensaje
Las leyes del mercado no actuaron porque el mercado estaba intervenido.
Cierto que a la vez que aumentaba el precio de los pisos aumentaba su demanda. Pero también es cierto que, simultaneamente, aumentaba la demanda de dinero para comprar esos pisos sin que el dinero subiera de precio. Precisamente la fijación, artificial, del precio del dinero por parte de los Bancos Centrales es una de las principales causas de la burbuja.

Lo cual me lleva a "reconocer" que cabe la posibilidad de que los pisos no sigan bajando de precio, pues si los bancos centrales se dedican a imprimir billetes a mansalva se producirá una hiperinflación que hará que los precios no bajen nominalmente, aunque en terminos reales el valor de los pisos está condenado a su hundimiento.


Por ahora no esta ocurriendo y llevan imprimiendo billetes desde hace un anyo...Esto se ha hablado muchisimas veces.
El agujero en los balances de los bancos esta tan grande, es negativo que por ahora no lo han llenado y el efecto multiplicador (indispensable para una hiperinflacion por imprimir billetes) no se ha dado.


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