Cada uno ve lo que quiere ver

[iluminado]

Con toda la información recibida respecto al tema inmobiliario en los últimos años me he ido formando una opinión más o menos fundada.
Mi opinión se basa en la experiencia:
personal : me compré un piso en el 98, lo vendí a principios de este año y me he comprado otro que estoy reformando. (a ver si acaban de una vez).
profesional: soy el director financiero de un grupo importante de empresas entre las que hay dos promotoras de viviendas.

Yo creo que no se va a producir un estallido como muchos auguran (desean). Estamos en un mercado en el que actuan millones de individuos que toman sus decisiones basandose en su interpretación de innumerables variables.
Dentro de estas variables, van ganando importancia las macroeconómicas por todo lo que aparece en la prensa, pero para la gran mayoria de actores del mercado que son los compradores, las variables fundamentales vienen marcadas por su entorno próximo, familia, amigos, novia, etc.

Los banco, ante la entrada en el mercado de la gente del baby boom de los 65-75 que coincide además con un nivel de tipos bajo y estable, se lanza a la guerra por captar a un cliente al que sabe que retendrá durante años y que a poco que consiga superar los primeros años de hipoteca, tendrá capacidad de endeudamiento para otras cosillas como vehiculos, 2ª plaza de garaje e incluso 2º vivienda.

Otro actor importante en el mercado es el 'fabricante de vivienda', ante la subida de su materia prima que es el suelo, y ante el hecho de que se vendia todo lo que fabricaba, fue subiendo los precios. Al mismo tiempo, como hay demanda insatisfecha busca como adaptar su producto a esa demanda y comienza a fabricar casas más pequeñas y/o en zonas donde el suelo es más barato, aunque como sigue vendiendo todo, pues sigue subiendo los precios.

Estamos en la parte alta del ciclo, pero aqui no se ha roto nada todavia, la subida de tipos, que será moderada en terminos reales dado el nivel de inflación en españa, afectará a algunos y me refiero tanto a compradores como promotores, pero será beneficioso para el mercado.
Si el ciclo tiene un recorrido de ocho años en subida, en que se basa nadie para decir que su bajada se va a producir de forma abrupta.

Saludos a todos

[ExplotaBurbujaExplota!]

Pues llevamos argumentando casi 1 año, en que la subida de tipos, no va a ser el causante de la bajada de precios, sino los desajustes de fondo de la economía española.

Tienes casi 300 posts para documentarte. A lo mejor cambias de opinión tras haberlos leido.

Un saludo.

[Miss Marple]

Hay una cosa en la que tiene vd. razón: cada uno ve lo que quiere ver. Mucha suerte con el piso, y espero que lo esté reformando para vivir en él; si es para venderlo, le aconsejo que se dé prisa.

[Deadzoner]

Yo creo que no se va a producir un estallido como muchos auguran (desean). Estamos en un mercado en el que actuan millones de individuos que toman sus decisiones basandose en su interpretación de innumerables variables.
Dentro de estas variables, van ganando importancia las macroeconómicas por todo lo que aparece en la prensa, pero para la gran mayoria de actores del mercado que son los compradores, las variables fundamentales vienen marcadas por su entorno próximo, familia, amigos, novia, etc.

La variable fundamental del deseo de compra si, pero de la realización es el crédito, y la renta disponible, que no ha subido.

Los banco, ante la entrada en el mercado de la gente del baby boom de los 65-75 que coincide además con un nivel de tipos bajo y estable, se lanza a la guerra por captar a un cliente al que sabe que retendrá durante años y que a poco que consiga superar los primeros años de hipoteca, tendrá capacidad de endeudamiento para otras cosillas como vehiculos, 2ª plaza de garaje e incluso 2º vivienda.

Por otra parte, creo que eso la mayoría de actores que nos expones es falsa. Tenemos 2/3 de lo construido dedicado a invertir, y la menor ratio de europa en cuanto a ocupación de vivienda principal. Pensar que el inmobiliario no es un mercado especulativo es un error.

Otro actor importante en el mercado es el 'fabricante de vivienda', ante la subida de su materia prima que es el suelo, y ante el hecho de que se vendia todo lo que fabricaba, fue subiendo los precios. Al mismo tiempo, como hay demanda insatisfecha busca como adaptar su producto a esa demanda y comienza a fabricar casas más pequeñas y/o en zonas donde el suelo es más barato, aunque como sigue vendiendo todo, pues sigue subiendo los precios.

Aumenta por tanto sus márgenes, reinvierte, y España se convierte en una máquina productiva brutal. Si hay problemas, podrán bajar mucho los precios de obra nueva.

Estamos en la parte alta del ciclo, pero aqui no se ha roto nada todavia, la subida de tipos, que será moderada en terminos reales dado el nivel de inflación en españa, afectará a algunos y me refiero tanto a compradores como promotores, pero será beneficioso para el mercado.
Si el ciclo tiene un recorrido de ocho años en subida, en que se basa nadie para decir que su bajada se va a producir de forma abrupta.

Es fundamental la renta, no la inflación. Me asombras al asociar salarios a IPC, cuando solamente es el salario base lo que sube. Ya tenemos contracción en el consumo, y producimos, y produciremos, en exceso.
Si sumamos esto al invierno demográfico y al corte crediticio a inmigrantes, tenemos parón en ventas y desplome posterior.

[Saint Germain]

Originalmente Escrito por iluminado

personal : me compré un piso en el 98, lo vendí a principios de este año y me he comprado otro que estoy reformando. (a ver si acaban de una vez).

Cuéntenos los detalles, si no le parece indiscreta mi petición.

[euriborde]

Nos olvidamos, como siempre, de la recesión lógica en el consumo si se dedica tanta renta a la hipoteca.

Para mí esto se desencadenará por la parte del consumo

[indito]

Pues en la propia ley de la oferta y la demanda. Me explico.

Los compradores del "Baby-boom" tienen entre 30 y 35 años, casi todos ya con su pisito, por lo que no son potenciales compradores. La situacion laboral de la media la desconozco, sinceramente.

Ahora viene mi generacion, entre 75-80, (aunque yo naci un poco despues).
Situacion laboral: mileuristas la mayoria.
Tu crees que con alrededor de 1000€ al mes puedes pagar una hipoteca de 150K en unos 25 años?

Yo te digo mi experiencia y seguro que es la de muchos de mi edad.
Trabajo medio estable (larga duracion) con un sueldo de alrededor de 1000 con pagas prorrateadas.
Mi novia en las mismas condiciones.

Vamos a ver pisos en una ciudad pequeña en andalucia, que es donde vivimos y trabajamos.
El piso decente mas barato 150k. Vamos a muchos bancos y los unicos que nos conceden el prestamo es con un diferencial enorme y siempre poniendo varios avales.

Que pasa con mi situacion y la de miles de personas que estamos igual?

Pues estamos fuera del mercado, y como no bajen rapido, pues muy probablemente no estaremos nunca, yo por lo menos, porque lo unico que me ata a españa en estos momentos es el proyecto en el que estoy trabajando, asi que cuando termine, emigro. O tambien puede darse el caso que haya mas gente que entre en conciencia y vea que en la mayoria de los casos, es mas barato y mas comodo el alquiler.

Tambien hay otra posible situacion.
Que el euribor suba algo mas.

Habra mucha gente que no pueda pagar las hipotecas, ya que con el interes bajo se han metido hasta el cuello esperando tiempos mejores y ven que no pueden pagar la "letra" al banco. Que haran?

Intentaran vender a precio de mercado? Pues no lo podran hacer, ya que estamos muchos fuera del mercado, sin posibilidades de comrar a estos precios. Solucion? Hay dos posibles.

1ª Que bajen el precio, asi perderan menos dinero ya que el que se lleven, pueden utilizarlo para hacer una amortizacion del capital y que el crujido mensual sea mas leve, o ir tirando con esos "ahorros"

2ª Que no bajen el precio, que el banco ejecute la hipoteca, y si no da para cubrir el dinero prestado + intereses, vayan a por sueldo y avales, no se en que orden. Y como al banco no le interesa tener casas, sino dinero, pues lo sacaran todo a subasta y mas barato.

Si ves otro tipo de situaciones, pues dimelas, pero es lo unico que veo.

[munozo]

Originalmente Escrito por iluminado

Los banco, ante la entrada en el mercado de la gente del baby boom de los 65-75 que coincide además con un nivel de tipos bajo y estable, se lanza a la guerra por captar a un cliente al que sabe que retendrá durante años y que a poco que consiga superar los primeros años de hipoteca, tendrá capacidad de endeudamiento para otras cosillas como vehiculos, 2ª plaza de garaje e incluso 2º vivienda.

El 99% de la generación del baby boom ya ha comprado

Originalmente Escrito por iluminado

Otro actor importante en el mercado es el 'fabricante de vivienda', ante la subida de su materia prima que es el suelo,

El suelo ya está bajando en el conjunto de España, y de manera mas acentuada en las ciudades de mas de 50.000 habitantes (datos del ministerio de la vivienda)

Originalmente Escrito por iluminado

y ante el hecho de que se vendia todo lo que fabricaba, fue subiendo los precios. Al mismo tiempo, como hay demanda insatisfecha busca como adaptar su producto a esa demanda y comienza a fabricar casas más pequeñas y/o en zonas donde el suelo es más barato, aunque como sigue vendiendo todo, pues sigue subiendo los precios.

Actualmente se fabrican mas viviendas de las que se venden, solo tienes que comprobar los datos de venta de vivienda nueva en el 1er trimestre de 2006, con el numero de viviendas fabricadas este año. A final de año es stock se habrá incrementado en mas de 400.000 viviendas.

Originalmente Escrito por iluminado

Estamos en la parte alta del ciclo, pero aqui no se ha roto nada todavia, la subida de tipos, que será moderada en terminos reales dado el nivel de inflación en españa, afectará a algunos y me refiero tanto a compradores como promotores, pero será beneficioso para el mercado.

¿subida moderada? espera a finales de mes cuando la noticia en los medios de comunicación sea que la hipoteca media sube 20.000 ptas/mes .SI 120 euros es para ti una subida moderada...

Originalmente Escrito por iluminado

Si el ciclo tiene un recorrido de ocho años en subida, en que se basa nadie para decir que su bajada se va a producir de forma abrupta.

¿es que la subida no lo ha sido tambien? es decir, ¿subidas de 15% y 20% anuales no son bruscas?

Un saludo.

[CarlosN]

Aporto mi opinión personal y profesional (banca):

Para mí, la corrección va a ser brusca por varios motivos:

-- Los promotores SIGUEN construyendo a pesar de que YA no cuentan con ventas previas (hace unos años vendian sobre plano y ahora terminan la promoción y no llegan al 50% ni mucho menos). Adicionalmente, con la primera disposición del préstamo promotor recuperan el dinero invertido en el suelo y rápidamente compran suelo NUEVO mucho más caro que les obliga a vender viviendas todavía más caras. Sin darse cuenta, se forma un círculo vicioso ante la necesidad de mantener su actividad como empresa (esto lo tienes que conocer muy bien supongo porque es práctica habitual).

-- GRAN EXCESO DE OFERTA (sólo hay que ver los carteles de "se vende" en cualquier ciudad y no me refiero a promociones en curso, sino a terminadas y de segunda mano).

-- La gente YA NO PUEDE PAGAR los precios desorbitados de unos activos que NO VALEN ESOS PRECIOS. Se ha confundido VALOR Y PRECIO (craso error).

-- Existencia de fuertes desequilibrios económicos en la economía (inflacción, productividad, déficit exterior, formación académica insuficiente respecto de nuestros competidores, etc..), que parece que no los queremos ver, pero que a medio plazo se van a traducir en mayor paro y como consecuencia en reducción del poder adquisitivo, consumo y renta (capacidad de compra de viviendas). Las deslocalizaciones son un claro ejemplo.

-- Si, efectivamente, se produjera un importante retroceso del precio de la vivienda, CREO que iría acompañado de una "psicosis" generalizada que sería la causante de que la fase alcista finalizara de una forma brusca y no racional. LA SOBREVALORACIÓN ES TAL QUE PUEDE DARSE EL CASO.

Sinceramente, ojalá no pase nada de lo que digo porque sufriremos TODOS las consecuencias pero no hay que ser muy listo para ver que algo de lo expuesto puede darse con bastante probabilidad.

En fin, que tengamos una fase depresiva lo más "light" posible. Y si es así, me quito el sombrero por TODOS LOS ESPAÑOLITOS porque será un síntoma de que tenemos una economía DIGNA DE ENVIDIAR .

Ahí queda eso.....perdón por el tocho.

[Jean Baptiste Grenouille]

Originalmente Escrito por iluminado

Con toda la información recibida respecto al tema inmobiliario en los últimos años me he ido formando una opinión más o menos fundada.
Mi opinión se basa en la experiencia:
personal : me compré un piso en el 98, lo vendí a principios de este año y me he comprado otro que estoy reformando. (a ver si acaban de una vez).
profesional: soy el director financiero de un grupo importante de empresas entre las que hay dos promotoras de viviendas.

Pues, vale. Parece que quieres introducir un "argumentum ad verecundiam "
1. A afirma B;
2. A goza de un prestigio o credibilidad por encima del que lo contradice,
3. Por tanto, B es cierto.

Originalmente Escrito por iluminado

Yo creo que no se va a producir un estallido como muchos auguran (desean).

Se confirma mi teoria, pero te advierto que es un tipo de falacia.

Originalmente Escrito por iluminado

Estamos en un mercado en el que actuan millones de individuos que toman sus decisiones basandose en su interpretación de innumerables variables.

De acuerdo. Aunque si lo piensas , aquí realmente no dices nada.

Originalmente Escrito por iluminado

Dentro de estas variables, van ganando importancia las macroeconómicas por todo lo que aparece en la prensa, pero para la gran mayoria de actores del mercado que son los compradores, las variables fundamentales vienen marcadas por su entorno próximo, familia, amigos, novia, etc.

Ahora estás cayendo un tipo de falacia lógica de "apelación a práctica común". En cualquier caso, para ser director nosequé, hablas de fundamentales?. Económicos o los que te cuenta la suegra.

Originalmente Escrito por iluminado

Los banco, ante la entrada en el mercado de la gente del baby boom de los 65-75 que coincide además con un nivel de tipos bajo y estable, se lanza a la guerra por captar a un cliente al que sabe que retendrá durante años y que a poco que consiga superar los primeros años de hipoteca, tendrá capacidad de endeudamiento para otras cosillas como vehiculos, 2ª plaza de garaje e incluso 2º vivienda.

A ver, tu entras en un mercado en tipos mínimos, adquieres una deuda máxima, y al cabo de unos pocos años tienes capacidad de endeudamiento para garaje, 2ª vivienda, vehículos, etc... Bueno, aquí realmente no demuestras nada, sólo das la premisa como buena basandote en tus falacias anteriores. Permiteme que no te crea.

Originalmente Escrito por iluminado

Otro actor importante en el mercado es el 'fabricante de vivienda', ante la subida de su materia prima que es el suelo, y ante el hecho de que se vendia todo lo que fabricaba, fue subiendo los precios. Al mismo tiempo, como hay demanda insatisfecha busca como adaptar su producto a esa demanda y comienza a fabricar casas más pequeñas y/o en zonas donde el suelo es más barato, aunque como sigue vendiendo todo, pues sigue subiendo los precios.

Estamos en la parte alta del ciclo, pero aqui no se ha roto nada todavia, la subida de tipos, que será moderada en terminos reales dado el nivel de inflación en españa, afectará a algunos y me refiero tanto a compradores como promotores, pero será beneficioso para el mercado.

Hablas de los problemas macro y ahora se reducen a inflación y tipos!?

Originalmente Escrito por iluminado

Si el ciclo tiene un recorrido de ocho años en subida, en que se basa nadie para decir que su bajada se va a producir de forma abrupta.

Saludos a todos

Vale, puedes leer un poco el foro que hay gente que hace analisis un poco mejores que el tuyo, en cualquier caso te puedes hacer la pregunta inversa. ¿En qué te basas para decir que no habrá bajada abrupta?


Un saludo

[el arquitecto]

Originalmente Escrito por iluminado

Con toda la información recibida respecto al tema inmobiliario en los últimos años me he ido formando una opinión más o menos fundada.
Mi opinión se basa en la experiencia:
personal : me compré un piso en el 98, lo vendí a principios de este año y me he comprado otro que estoy reformando. (a ver si acaban de una vez).
profesional: soy el director financiero de un grupo importante de empresas entre las que hay dos promotoras de viviendas.

Yo creo que no se va a producir un estallido como muchos auguran (desean). Estamos en un mercado en el que actuan millones de individuos que toman sus decisiones basandose en su interpretación de innumerables variables.
Dentro de estas variables, van ganando importancia las macroeconómicas por todo lo que aparece en la prensa, pero para la gran mayoria de actores del mercado que son los compradores, las variables fundamentales vienen marcadas por su entorno próximo, familia, amigos, novia, etc.

Otro actor importante en el mercado es el 'fabricante de vivienda', ante la subida de su materia prima que es el suelo, y ante el hecho de que se vendia todo lo que fabricaba, fue subiendo los precios. Al mismo tiempo, como hay demanda insatisfecha busca como adaptar su producto a esa demanda y comienza a fabricar casas más pequeñas y/o en zonas donde el suelo es más barato, aunque como sigue vendiendo todo, pues sigue subiendo los precios.

Estamos en la parte alta del ciclo, pero aqui no se ha roto nada todavia, la subida de tipos, que será moderada en terminos reales dado el nivel de inflación en españa, afectará a algunos y me refiero tanto a compradores como promotores, pero será beneficioso para el mercado.
Si el ciclo tiene un recorrido de ocho años en subida, en que se basa nadie para decir que su bajada se va a producir de forma abrupta.

Saludos a todos

veamos, no CREES que esto estalle porque... los consumidores somos tontos? a no, son ellas! las tontas!! que se creen eso de que españa va bien... o dicho de modo mas "tecnico" los indicadores macroeconomicos asi lo indica...

el "fabricante de vivienda" ADAPTA su producto al consumidor, por eso lo hace mas pequeñito, porque es para jovenes y como hay tantos!! NO SE PUEDE SER MAS CINICO!! se busca burdamente el máximo beneficio!! no hay mas, el consumidor que se joda! porque hay muchos y se vende todo! esto ha sido la dictadura del promotor!

por ultimo, se admite el FIN DE CICLO, en que quedamos, estalla o no estalla? igual si estalla pero poquito... porque como soy EL director financiero de un grupo de empresas, este tipo de cosas las saben mis becarios, luego se lo pregunto... y asi podre exponer CÓMO esto explota pero poquito...

ps. siento destilar un poco de mala baba en este comentario, pero el dia de hoy, con tanto mensaje machista, incrustado en los post...

edito para des-autocensurarme:
o eres un farsante (un troll) o un ignorante machista

[Persona Humana]

Yo de variables economicas no tengo ni idea. Pero lo que si tengo claro es que la gente que tenga letras de mas de 600€ y ahora se lo revisen o tienen un sueldo de cagarse o habrán venido a este mundo unica y exclusivamente para trabajar y darle su sangre a un banco.

Saludos

[Pasapisero]

A parte de que recuerdo la noticia de un informe que afirmaba rotundamente que era más caro construir pisos menores de 35M que mayores.

[aterriza como puedas]

Yo no soy economista ni un experto financiero. Solo se hacer preguntas, así que pregunto: ¿cuantos años podemos estar construyendo LA MITAD de viviendas que en EEUU teniendo en cuenta que ellos tienen 7 veces más población?.

Y cuando la construcción se frene, ¿donde irán a parar todos los curritos que llevan años viviendo de eso?

Nunca he creido que el cambio de ciclo lo traiga la subida del Euribor, principalmente porque el volumen de dinero negro que se mueve en España es descomunal. Pero si más de 1 millón de personas se quedan en el paro en menos de 18 meses veremos que pasa con la chapucera economía española.....

[galleta]

Originalmente Escrito por Pasapisero

A parte de que recuerdo la noticia de un informe que afirmaba rotundamente que era más caro construir pisos menores de 35M que mayores.

Las próximas generaciones de españoles serán extraplanos para caber en los zulos.