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lukas grijander 
Se realiza ante un notario, sólo si está pactada en la hipoteca. Normalmente las hipotecas suelen incluir una cláusula permitiéndola y se ha establecido un valor para el bien, que normalmente es así, y que suele ser un valor muy alto, ya que es el valor del bien más los intereses, costas, etc (a veces hasta dos veces el valor del préstamo, ahora supongo que más por las hipotecas tan largas)
El procedimiento es muy similar al extrajudicial, y se regula en el Reglamento Hipotecario, para que quien quiera ampliar datos que lo haga. El proceso es muy simple:
1.- El acreedor requiere al notario del lugar donde esté la finca adjuntando la documentación requerida.
2.- El notario requiere del Registro de la Propiedad una serie de datos, tendentes sobre todo a comprobar que la hipoteca sigue viva y no está cancelada, terceros de buena fe, etc.
3.- Si todo está correcto se requiere notarialmente al deudor, para que pague en 10 días. Si no se ha podido notificar, fin del proceso y a la vía judicial.
4.- Si se paga, fin del proceso. Pero si no, se notifica a los demás interesados.
5.- Transcurridos 30 días desde el requerimiento y notificaciones se inicia la subasta que se realizará, al menos 20 días después de la publicación de los anuncios pertinentes.
6.- Se celebran hasta 3 subastas con las siguientes características:- En la primera el tipo de salida es el pactado en la hipoteca
- Si se declara desierta la primera, se celebrará una segunda, con un tipo de salida del 75% del tipo inicial
- Si no se adjudica en la segunda, hay una tercera, ya sin tipo.
Para adjudicarse en la primera o segunda subasta la oferta tiene que ser, al menos igual al tipo de salida. En la tercera, la más alta.
Si las tres subastas quedan desiertas, el banco podrá quedarse el piso.
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El terreno donde tengo mi casa lo he comprado en una de esas subastas.
Efectivamente, la primera subasta partía con la cifra de la deuda... y nadie pujó.
La segunda subasta partía con el valor del 75% de la deuda... y, de nuevo, nadie pujó.
En la tercera subasta, que partía de cero, abrió el fuego el representante del banco justo con el valor del 75% de la deuda. Ignoro exactamente por qué no partió de una cifra inferior. No hubo más pujas y el banco se quedó con el terreno.
En ese momento, me dirigí al banco y pactamos que me cediesen el bien subastado por el 75% de la deuda. Existe unos días para poder hacer eso.
Según me contaron, a los bancos no les gusta hacer especulación inmobiliaria. Prefieren tener el dinero en mano. De modo que —una vez asumido que el deudor es insolvente— prefieren tener un 75% de efectivo, antes que el 100% de un bien no vendido.
De ese modo conseguí un terreno de 3.000 metros cuadrados por 1.700.000 pesetas, hace unos 15 años. No sé cuanto valdría a precio de mercado. Lo que sí sé es que lo he comprado por el 75% de la deuda de un señor a un banco.
Lo que no se ha contado aquí es que el dueño del bien subastado también puede pujar; de modo que, teóricamente, podría adquirir el bien por 1 euro, con lo que la situación sería tremendamente confusa, ya que seguiría teniendo una deuda con el banco, y seguiría siendo propietario.
Un saludo
Gabriel