Creo que como explosión de la burbuja se toma el momento en que la demanda empieza a bajar, producto de lo excesivo de los precios y la restricción del crédito. Es el momento en que la suerte ya está echada, aunque en el 'mundo exterior' no quieran verlo.

A partir de ese momento nadie puede predecir con exactitud hasta dónde llegará ni cuánto tardará, lo que sí es seguro es que no hay marcha atrás. Es el momento en que los expertos recogen beneficios, y también está claro que ya ha pasado. Las grandes constructoras han desinvertido, Astroc y otras inmobiliarias han sucumbido en la bolsa, y grandísimas empresas como Telefónica, Santander o BBVA se han quitado sus inmuebles a marchas forzadas para sacarle el máximo beneficio. Si ellos que controlan los hilos de la economía saben positivamente que ya no pueden rentabilizar más sus inversiones en inmuebles, es que hemos tocado techo.

Si te das cuenta ya se están produciendo los primeros síntomas de sus consecuencias:

- Los últimos meses el paro está subiendo bastante. Mejor dicho, baja, porque son meses en los que bajan siempre (semana santa, verano), pero MUCHÍSIMO MENOS que los años anteriores. Si miras datos del año pasado y este son para acojonarse seriamente.
- Baja el consumo, uno de los primeros sectores en que se suele notar siempre es en la automoción y ya están dando cifras preocupantes.
- El tiempo medio de venta de un piso se multiplica, lo que hace un par de años 'te lo quitaban de las manos', no tiene ni media visita.
- Empiezan los agobios por parte de algunos vendedores, sobre todo los que han firmado ese suicidio financiero llamado hipoteca puente, y muchos promotores que tienen hipotecas bestiales a las cuales en muy poco tiempo no podrán hacer frente.
- Ya no es difícil ver pequeñas bajadas en los precios, cuando hace un año era imposible
- Los medios de comunicación empiezan a hablar del tema continuamente. Aunque sea para defender que no existe burbuja (¿?), el simple hecho de que hablen de ella y de su estallido hace que mucha gente se plantee que pueda ser real el posible pinchazo.
- Reportajes de investigación en TV sobre la burbuja, hablando claramente de sus consecuencias y advirtiendo a los posibles empepitados de lo que ha pasado históricamente en otras burbujas. De momento son pequeños reportajes en horas no muy comerciales, pero ya verás que poco tardan en salir en 'prime time'.

Además es el momento en que la gente más subida a la parra está, y eso ayuda a la explosión. Hace 5 años, en pleno crecimiento de la burbuja, la gente aún no manejaba semejantes precios y se podían encontrar 'chollos' de verdad, el problema es que hoy cualquier propietario piensa que 200.000, 300.000 e incluso 400.000€ son cifras normales. Y cuando hacen una rebaja de 20.000€ (y tarde, como siempre), están convencidos de que han hecho el descuento del siglo, cuando ellos compraron por 40.000€ hace 10 años.

Esto hace que los propietarios de segunda mano sean los primeros en restringir la demanda, pues siguen con la teoría de que este año un piso vale un 15% que el anterior, por lo que vendió el vecino.

Sin tener en cuenta que un 15% de 10 millones son 1,5 millones, pero de 50, que es lo que vale cualquier mierda hoy, son 7,5 millones. Y piden inicialmente sus espectativas, y aunque vayan bajando, tardan mucho, muchísimo en hacer una rebaja real, que en el momento en que nos encontramos sería poner el precio del año pasado menos un descuento importante.

Y como poco a poco se notan bajadas, el día que lleguen al precio del año pasado, seguirá siendo caro, muy caro. Pues la subida del euríbor ha hecho que un posible comprador pueda pagar tranquilamente un 15% ó 20% más mensual por la misma cantidad.

Demasiada gente no se da cuenta que hace TRES AÑOS un piso 'valía' LA MITAD. Sí, porque aplicamos la subida de estos tres últimos años, más las subidas del euríbor, y hacen que lo que podía ser una hipoteca de 800€/mes, se convierta en 1600€/mes por el mismo piso. Y claro, 800€ es una barbaridad (aunque muchos picasen), pero 1600€ es absolutamente imposible para la mayoría de los españoles.

Y encima muchos de los listos que compraron hace 3 años por 800€, y ya pagan 1200€ y aún así siguen tremendamente orgullosos por lo que valen sus pisos, no se dan cuenta de que es invendible absolutamente según sus expectativas. Porque si ellos, que compraron a precio de hace 3 años, ya pagan 1200€, cómo van a sacarle un 40% de ganancia en 3 años?¿Vendiendo un zulo de mierda por un cantidad que al nuevo propietario le obligue a pagar 1700 ó 1800€ durante 30 años?????

Este hecho hace que aunque la gente siga sin tener ni puta idea de lo que es el euríbor (vaya pena...) ni cómo funciona, se produzca un freno natural. Cuando hace 3 años les decían '800€ al mes' se tiraban de cabeza. A esos mismos seguramente les dices '1200€ al mes' y se lo piensan bastante más, y resulta que ahora es lo que pagan...

Mientras todo esto pasa, el stock sigue creciendo y creciendo; las promociones por terminar son record histórico, mientras la demanda va menguando. Cuando las promociones en marcha terminen, poco a poco se irá construyendo menos (paro...), pero la cantidad de stock acumulado en estos momentos, que ya es grande, más la bestialidad que quedará cuando estas promociones terminen harán que los precios bajen bastante, más aún cuando el euríbor no tiene ninguna pinta de bajar sino todo lo contrario.

A eso súmale que en España hay una barbaridad de empresas constructoras, promotoras, inmobiliarias, seguramente el doble o el triple de las necesarias en una economía sana. Estas empresas harán lo posible por no desaparecer, reducirán gastos y beneficios, construirán más barato, pero pocas renunciarán a la gallina de los huevos de oro si no pinchan escandalosamente en una promoción o no pueden hacer frente al crédito hipotecario. Esto también es bueno para que explote, pues serán los mismos agentes implicados los que empiecen a reducir sus ahora enoooooormes beneficios, provocando competencia entre ellos, y de refilón bajadas en la segunda mano.

Por supuesto esto no pasa de la noche a la mañana, pero por lo que he leído de las burbujas anteriores existe una paradoja bestial: conforme poco a poco estas empresas van haciendo menos promociones, la demanda sigue bajando a un ritmo mayor, aumentando el stock cada vez más.

Y es una paradoja, porque aunque dentro de un año se proyecten un 30% menos de viviendas que este (y me parece mucho...), con el paro que ello conlleva, seguirán siendo muchas más viviendas de las que la demanda necesita en las condiciones actuales (precio, euribor), y más aún cuando la gente se empiece a dar cuenta de que los precios poco a poco están bajando, lo que hará que sólo los suicidas o los listillos se metan de cabeza. ¿Quién va a comprar un piso si todo dice que dentro de un año valdrá un 10% o un 20% menos???

Además las consecuencias de este tsunami son el paro y el receso del consumo, con lo cual se llega a un escenario en que la gente opta por no tener ninguna prisa, pues empezaremos a oír malas noticias sobre nuestro futuro inmediato, la ficticia abundancia que se respira ahora pasará a ser 'malos tiempos', ya verás como los restaurantes también se tienen que bajar del burro. Y los cines pondrán dos días del espectador, y el corte inglés hará 5 rebajas al año. Los precios, que a nada que lo pensemos ahora, son absolutamente escandalosos para nuestra economía, también se tendrán que ajustar.

Con lo cual hasta que la oferta no se adecúe a la demanda, vía rebajones increíbles en precios DURANTE AÑOS, aunque se construya la mitad o menos se irá incrementando el stock, hasta producirse un desfase bestial que es el verdadero catacrock (evidente) de la burbuja: millones de pisos por vender y muy poca demanda. Y hay que tener en cuenta que en España en los últimos 7 años se ha construído entre 3 y 4 veces más pisos anualmente que en los 10 años anteriores, con lo cual no nos podemos hacer ni idea de la barbaridad de recorte que necesita el sector hasta que se junten oferta y demanda acumulada.

En fin, que cuando se dice que ha explotado, la gente se refiere a que llevamos una cronología de libro, está pasando lo que cualquier manual sobre las burbujas anteriores dice que pasará, y a día de hoy yo por lo menos veo completamente seguro que ha explotado.

Pero es un proceso lento, en el que falta todavía la puntilla que la haga trizas: la mentalidad del pueblo. Cuando dentro de 6 meses estemos muuuucho más avanzados, poco a poco la mentalidad de la gente irá cambiando del 'nunca bajan' a 'aún no han bajado todo lo que debían, es normal, con los precios que tenían...'

Además muchos de los inversores con la vivienda cerrada a cal y canto, sin ninguna gana de vender o alquilar, reaccionarán. Si compraron hace 5 años por 150.000, en estos momentos es el negocio del siglo, aguantan hasta que lo necesiten. Pero si las rebajas en los precios hacen que el precio actual se empiece a acercar al suyo, lo pondrán a la venta o alquiler inmediatamente. Por qué? Muy sencillo, hasta ahora eran unos listos que ganaban un 100% a su inversión. Pero cuando todo esto sea vox populi, igual tiemblan ante la posibilidad de perder dinero...


Saludos