En la siguiente gráfica se aprecia claramente como hay dos burbujas a partir de 1985. En ella aparecen representados los incrementos reales del precio de la vivienda considerando la inflación. Como puede verse hay tres períodos muy distintos 1985-1990 a grosso modo, época de burbuja. El período 1990-1997 que coincide con una crisis más concreta entre 1991-1994, no es de burbuja sino de desinflado de burbuja pues los precios crecen menos que inflación y salarios y es lo suficientemente largo (¡siete años u ocho!) y moderado como para no ser considerado parte de una única burbuja (fear trap). Durante esos años la vivienda se vuelve más asequible y cuesta menos pagarlo, aunque el desinflado sea parcial. La otra burbuja ya sabemos cuál es (1998-2007)



Edito para continuar (es que el ordenata me gasta putadillas).


Crecimiento del precio de la vivienda por crecimiento económico y por especulación: La fiscalidad

Hay gente que considera que cualquier crecimiento de la vivienda supone la presencia de grandes grupos especuladores y no es necesariamente así siempre. Para un pasapisero o simplemente un particular la compra de vivienda supone un gasto del 7% en IVA si es nueva o en transmisiones si es de segunda mano. Ese 7% (3.5 en casos contados según precio y edad del comprador) determina que aquellos períodos en los que los incrementos del precio de la vivienda son inferiores a ese porcentaje en uno o en dos años no deban considerarse con propiedad épocas de burbuja pues en general las operaciones de compra y venta no traían beneficios económicos sino todo lo contrario. Los años 1998 y 1999 como puede verse en la gráfica son años de incipiente sobrevaloración, pero ni mucho menos se les puede considerar como auténtica burbuja. Así pues este primer período lleva ya el virus de lo que será el gran mal de la economía española de principios de siglo, pero como tal su efecto es más producto de la bonanza económica finisecular y la ley del suelo de 1998, que de una auténtica práctica especulativa.

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