S¡, el problema es que se decide urbanizar un suelo hasta que se entregan las llaves de las viviendas a los pepitos pasa un periodo largo (mínimo 5 años). Durante este tiempo, el mercado parece vivir un sueño burbujista sin fin.

Pero al final la oferta acaba llegando. Y justo cuando la demanda empieza a enfriarse.

Ejemplo:

Datos Ayto Madrid PAUS a 30/9

Tomando los datos y agregándolos se obtienen las siguientes conclusiones:

Viviendas ya entregadas 24.884
Viviendas en construcción 30.621
Viviendas futura const. en PAUS
ya urbanizados 17.805
Vivienda futura const en PAUS con
urb. Iniciada 29.254
Vivienda futura en PAUS con
tramitación iniciada 100.635

La primera conclusión es alucinante: se hallan en construcción en los PAUS bastante más viviendas de las que ya se han entregado. Es decir, 30.621 se entregarán en un periodo máximo de año y medio. Es cierto que muchas de estas viviendas se han vendido sobre plano, pero otras no, y muchas de las vendidas lo han sido a especulatas.

Luego vienen las viviendas no iniciadas en los PAUs ya urbanizados, + las que se hallan en PAUs en curso de urbanización. Ambas suman 47.059 que podrían llegar al mercado en no más de 3 o cuatro años. Las últimas 100.365 viviendas se hallan a un plazo de 5-7 años.

Por supuesto este aluvión de oferta no incluye lo que se construye fuera de los PAUs, (parcelas urbanas, estudios de detalle, PERIs, etc). Ni las que se construyen fuera del municipio de Madrid, pero en puebos/ciudades cercanas.

Una vez iniciado el proceso urbanizador, es cierto que algunos promotores (sobre todo los grandes) tienen capacidad para no construir el suelo si no quieren. Pero en un mercado problemático esta opción ya no es una forma segura de forrarse. Puede que el mercado se recupere, o puede que no. Los promotores pequeños no pueden optar a esto, y de todas formas es una opción peligrosa.

Una vez se han embarcado en la urbanización, la construcción de las viviendas seguirá inexorablemente. (Los propietarios de suelo inicial pueden ganar dinero aun vendiendo bastante por debajo del mercado, ya que su coste de suelo es muy bajo).

Si los pepitos fueran listos, tratarían de limitar la oferta, como aquí
Inglaterra, 148000 viviendas al año


"Apuraré el cáliz hasta las heces" -Luis XVIII