Está realizado sin entrar en consideraciones de tamaño o calidad: simplemente es la oferta a la venta, y por tanto lo que compran los ciudadanos de las respectivas ciudades (diferencias culturales aparte, como el hecho de que en Alemania suelen ser viviendas más pequeñas). A los precios de alquiler en las ciudades germanas habría que añadir no obstante no menos de 100 o 200 euros mensuales (incluida Berlín) de comunidad y mantenimiento.
En el percentil 25 casi todas las ciudades españolas son más caras tanto en venta como en alquiler (no ocurre así en los segmentos más caros, donde en Alemania existe abundante producto inmobiliario para los ciudadanos de rentas más elevadas: en Hamburgo hay que tener en cuenta que los sueldos nominales son unas 2,5 veces los de Valladolid). Esto da idea de cómo se ha exprimido en España a los que menos tienen.
Este primer mes lo he calculado para un mayor número de ciudades, entre otras razones para decidir las más representativas, porque muchas ciudades llevaría demasiado tiempo y no pienso perder más de unos pocos minutos. La idea es ir tomando una foto mensual de la explosión de la burbuja en España a cámara lenta, y tener una referencia con otro país sin burbuja para contrarrestar los slogans "ya-han-bajado-mucho" o "no-pueden-bajar-ya-más" con que los responsables del timo piramidal generacional español del ladrillo intentan quitarse de encima con las mejores plusvalías posibles sus últimos ladrillos podridos.
Las ciudades que he elegido para hacer el seguimiento/comparación en futuros meses son Madrid (venta+alquiler), Barcelona(venta), Valladolid (venta), Munich (venta+alquiler), Hamburgo (venta) y Berlín (venta). Munich es el espejo de Madrid: ciudades ricas, con población y tamaño similar, ambas con las viviendas entre las más caras del país (Munich comparte este honor con Frankfurt y Hamburgo, igual que aquí Madrid lo comparte con Barcelona o Bilbao). Colonia sería el equivalente a Valladolid. Y no, Berlín no está por ser comparable a Badajoz, pero es un lugar interesante para invertir, por precio y perspectivas de desarrollo.
Metodología
La metodología es como sigue: se entra en la web de idealista el dia 15 de cada mes y se elige el casco central de una capital de provincia (toda la ciudad si es pequeña), ordenando los precios de menor a mayor. De las páginas resultantes (todos los pisos) se calculan las que están en el percentil 25, 50 y 75 truncando (ej. el percentil 50 de las 649 páginas de Madrid es la número 324). A continuación, se calcula la media del piso más barato y caro de dicha página (normalmente hay muy poca diferencia). El procedimiento se repite para precios de alquiler.
En el caso de las ciudades alemanas he usado el buscador immonet.de: Kaufen(venta) o Mieten(alquiler) -> elegir estado -> elegir ciudad -> weiter (por defecto tiene buscar en todas las zonas) -> weiter (por defecto tiene buscar en todos los barrios) -> Ergebnisse anzeigen (por defecto tiene Wohnung o piso) -> Sortieren (por defecto ordena por precios ascendentes) -> 2 (pasar a URL completo) -> editar URL y cambiar el número del final del todo por el número de piso.
Datos de Mayo 2009:
Estos son los resultados numéricos a fecha de 15 de Mayo de 2009 (naturalmente en euros).
Venta Madrid (19467 pisos):
25%: 219700
50%: 309000
75%: 492500
Venta Barcelona (5276 pisos):
25%: 240000
50%: 330000
75%: 477500
Venta Valladolid (2108 pisos):
25%: 144500
50%: 193826
75%: 255217
Venta Badajoz (523 pisos):
25%: 125125
50%: 175000
75%: 215000
Alquiler Madrid (9763 pisos):
25%: 759
50%: 900
75%: 1200
Alquiler Barcelona (3463 pisos):
25%: 800
50%: 982
75%: 1275
Alquiler Valladolid (546 pisos):
25%: 452
50%: 545
75%: 625
Alquiler Badajoz:
Omitido por muestra insuficiente.
Venta Munich (1917 pisos):
25%: 150750
50%: 234000
75%: 347000
Venta Hamburgo (2685 pisos):
25%: 115000
50%: 189000
75%: 321450
Venta Colonia (948 pisos):
25%: 93750
50%: 145000
75%: 220750
Venta Berlin (6589 pisos):
25%: 73065
50%: 130000
75%: 259067
Alquiler Munich (976 pisos):
25%: 627
50%: 790
75%: 1125
Alquiler Hamburgo (2490 pisos):
25%: 425
50%: 587
75%: 951
Alquiler Colonia (939 pisos):
25%: 412
50%: 547
75%: 697
Alquiler Berlin (10910 pisos):
25%: 319
50%: 403
75%: 596