Los promotores se lamentan de que la preventa de vivienda ha desaparcido prácticamente por completo. Por tanto, en cuanto se vayan entregando las que sí están firmadas, ese fenómeno será una rareza que no afecte al volumen de ventas de vivienda nueva.

Ramón Arnau: «Ha desaparecido la venta sobre plano, la gente no tiene prisa para comprar» - Pitiüses i Balears - Diario de Ibiza

Delegado del Colegio de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria de Eivissa y Formentera
Ramón Arnau: «Ha desaparecido la venta sobre plano, la gente no tiene prisa para comprar»

El delegado de los API de Eivissa en su despacho, de cuyas paredes cuelgan decenas de diplomas de su trabajo y sus aficiones / Vicent Marí
MULTIMEDIA
Fotos de la noticia
NOTICIAS RELACIONADAS
«Merece la pena comprar». Pitiüses i Balears
Comenzó a vender casas en 1978 y ha vivido varias crisis inmobiliarias. Ramón Arnau cree que la que estamos atravesando ahora durará un año y medio más,y advierte de que tendrá graves consecuencias en el empleo y la economía. Al margen de su experiencia en el sector inmobiliario, Arnau es un hombre inquieto. En su despacho cuelgan diplomas de sus estudios de criminología, grafología, ganadería y el distintivo de la Orden del buen yantar, de la que es fundador
Eivissa | Laura Ferrer Arambarri
Hombre jovial e interesado en miles de temas diferentes (desde la cocina a la criminología) Ramón Arnau conoce muy bien el sector inmobiliario en Eivissa. Lleva 33 trabajando y ha vivido varias crisis, la peor a principios de los años noventa. Admite que la ralentización del sector ha provocado en las Pitiüses una bajada en la demanda de inmuebles, de un 50 por ciento, según calcula. El delegado en Eivissa y Formentera del Colegio Oficial de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria (API) asegura que la crisis ha provocado ya el cierre de algunas inmobiliarias pero matiza que son aquellas que nacieron al calor del boom inmobiliario. La falta de liquidez de los ciudadanos, la dificultad para acceder a un crédito y el encarecimiento de los productos básicos y la energía está afectando al sector y Arnau prevé que en 2009 estas circunstancias evolucionarán de una manera «más acrecentada».

-¿Han bajado o están bajando realmente los precios de las casas y pisos en Eivissa, tal y como sí sucede en la Península?
-No están bajando, salvo en casos puntuales. Las ventas se están resintiendo más en la franja de precios medios de 280.000 y 300.000 euros, donde sí hay clientes, pero ahora mismo, con el paro y la crisis, hay menos ventas. La gente está esperando, no quiere comprar ahora.
-¿Se esperan descensos en los precios en un futuro próximo?
-Si bajan algo será a partir de febrero del año próximo.
-El paro ha subido por la poca actividad en la construcción y aumentará más después del verano. ¿Se van a dar casos de familias que no puedan pagar la hipoteca y sean embargadas?
-Afectará a todos. El paro actual ya afecta y hay que tener en cuenta que las familias están destinando el salario de uno de los dos cónyuges a la vivienda, por lo que si falla el empleo de uno... De todos modos, la gente seguirá comprando porque los alquileres están muy caros y por un poco más se puede adquirir un piso. También sigue siendo una buena inversión tal y como está la Bolsa. Otro problema es que los bancos no están concediendo préstamos tan fácilmente como lo hacían, exigen más garantías y avales.
-¿Las inmobiliarias han notado una caída evidente de las ventas
-No se vende lo mismo que hace dos años. Antes una promotora vendía sobre papel, sobre plano, y ahora eso ha desaparecido. Va todo al ralentí. La gente tiene menos prisas para comprar y eso se debe a la inseguridad que tiene sobre la economía en general y la de su familia. ¿Me despedirán?, ¿tendré los mismos ingresos?,¿subirán los tipos de interés?..
-¿Es éste un buen momento para comprar?
-No, yo dejaría pasar el verano. No obstante, siempre se vende menos en verano, un hecho que contradice un poco lo que la gente piensa. Tanto los particulares como los empresarios de la isla suelen invertir al final de la temporada en función de la caja que hayan hecho.
-Pero en Eivissa hay un mercado de vivienda de segunda residencia que adquieren los turistas.
-En verano es cuando menos se vende, insisto. El turista puede comprar algo pero también hay el listillo de turno al que le enseñas toda la isla y no te compraba nada... [risas] Ahora esto ya pasa menos.
-En el principio de la década de los 90 hubo una crisis importante y cerraron varias inmobiliarias. ¿Estamos en un momento similar?
-Creo que es un momento diferente. Entonces nos pilló desprevenidos y la situación de hoy, si es que podemos llamarla crisis, es resultado de un proceso que comenzó hace año o año y medio. Si los ciclos económicos son de tres años ya hemos pasado la mitad. En los noventa el ciclo fue muy largo.
-¿Habrá cierres de inmobiliarias y despidos de personal?
-Ya ha habido algún cierre, algún ajuste. Tal y como sucede en cualquier sector, cuando las cosas van bien nacen nuevas empresas al calor de la bonanza, pero los apis (agentes de la propiedad inmobiliaria) antiguos, las empresas mejor asentadas estamos manteniendo la actividad. Tenemos clientes fieles... Cuando la temporada va bien todo el mundo monta un bar o un restaurante y cuando no va bien muchos tienden a desaparecer.
-Los pisos que no se venden son los de precio `medio´, pero algunas promotoras venden mejor que nunca las casas de lujo.
-No trabajo en ese campo pero creo que también han parado bastante las ventas. Nadie del sector habla de muchas ventas, estamos todos en la misma línea. En todo caso, una inmobiliaria podía vender dos mansiones al mes como mucho, pero si vendes pisos de gama media, vendes una docena en el mismo período.
-El concurso de acreedores de Martinsa-Fadesa ha dejado a 129 compradores de una promoción de viviendas en Platja d´en Bossa sin saber si tendrán piso. ¿Va a haber más casos como ese?
-Es difícil de saber pero sería posible que saliese alguno más por las mismas causas.
-Este tipo de casos generan una gran desconfianza a futuros compradores...
-En el caso concreto de los compradores de esta promoción habrá que ver hasta qué punto les cubre el seguro. Lo que tienen que hacer los afectados es unirse y acudir a la oficina del consumidor o asociaciones de consumidores para asesorarse. Los afectados se encuentran ahora con que no saben si va a finalizar la promoción. No saben si van a poder encontrar otra promoción con esas condiciones y a ese precio. Es un accidente.
-Lleva en el sector desde 1978. ¿Cómo ha cambiado el sector inmobiliario desde entonces?
-Ha cambiado completamente.
-¿Había un mercado inmobiliario en 1978?
-Algo había [risas). Luego la empresa [Fincas Arnau] ha ido creciendo, te vas haciendo un nombre y generas una confianza que no es fácil. A veces esto parece una consultoría porque vienen personas a preguntar por promociones que no llevamos nosotros, sólo para pedir consejo sobre si comprar o no comprar.
-¿Cuánto costaba un piso en Eivissa en 1978?
-Uy, ya casi no lo recuerdo, pero creo que rondaban las 600.000 o 700.000 pesetas. Yo todavía pienso en pesetas [risas].
-Quien compró un piso en los años 90 puede sacar ahora un margen de beneficio por él que, no se cómo lo ve usted, pero desde fuera parece completamente irreal y desorbitado.
-Así es, pero es la ley de la oferta y de la demanda. Si baja, compra todo el mundo y entonces vuelve a subir porque hay mucha demanda. El problema es lo que se ha encarecido el precio del suelo, que repercute completamente en el precio de la vivienda. Si no hay suelo no se puede edificar.
-¿Cómo ve el futuro en su sector? El suelo en Eivissa tiene un límite. ¿Hay que pensar en un mercado inmobilario de pisos rehabilitados?
-Hace años, cuando valoraba una casa valoraba la construcción. Ahora lo que valoro es a veces el derrumbe de la casa porque lo que realmente vale es el suelo.
-El mercado de los alquileres, ¿ha notado en algo la crisis?
-Por el momento se mantiene bien porque no sale al mercado todo lo que se podría alquilar. En Eivissa hay muchos pisos cerrados porque muchos propietarios temen alquilar por los problemas que puede acarrear. Si el inquilino no se quiere ir hay que gestionar un deshaucio puede pasar año y medio hasta que se resuelva el caso. Si la ley se aplicase más rápido, en dos meses, por ejemplo, la gente no estaría tan temerosa de alquilar. No quiere arriesgarse a dejar de cobrar el alquiler y seguir pagando la luz y el agua porque está prohibido cortarlo. (El delegado del colegio de API aconseja que el propietario solicite el contrato de trabajo y una nómina del inquilino, así como un aval bancario para asegurar el cobro y reducir el temor a arrendar su propiedad. «Se supone que así hay más garantías a la hora de evitar problemas», remarca Arnau, quien agrega que el funcionario es un cliente que le permite al dueño de un piso alquilárselo a él para nueve meses, y el resto del año a trabajadores de temporada vacacional, con lo que la rentabilidad aumenta).
-Hace unos días, un informe aseguraba que los pisos de alquiler en verano son los más caros de toda España. Más de 4.000 euros por un mes.
-Son casos puntuales, que se encuentran en todas partes.
-¿Ha habido mucha especulación en la vivienda?
-Sí, ahora lo que sucede es que el mercado está parado y debe ir estabilizándose la situación.
-¿Ha estallado la burbuja inmobiliaria?
-Queda bonito esto de hablar de una `burbuja´, sobre todo en los medios de comunicación, pero no creo que haya estallado sino que hace año y medio que el mercado comenzó a pararse. Parecía que no iba a llegar nunca pero ha llegado. Quizás en los años noventa fue más brusco.
-¿El próximo año será peor para el mercado inmobiliario?
-Creo que sí, las cosas van a estar peor de lo que están ahora porque se va a notar el incremento del paro en Eivissa. A partir de noviembre se notará el desempleo del final de la temporada que se juntará con el de la construcción y probablemente asistamos a un incremento de impuestos por parte de las administraciones locales. Por su parte, las subidas salariales que se firmen en los nuevos convenios no estarán en consonancia con lo que ha subido el coste de la vida. Todo eso se va a notar, indudablemente, y más que este año.
-Pero, en su opinión, esta situación se mantendrá en un ciclo de tres años y después mejorará...
-Si te fijas estos ciclos se dan en todo tipo de negocios. Es que si siempre fuese todo bien sería muy aburrido [risas].
-Optimismo ante todo.
-Sí, por supuesto.

Los especuladores inmobiliarios se esfuman | Urbanismo.com

Los especuladores inmobiliarios se esfuman


Noticias, Lunes, 28 de Julio de 2008 Categoría: Noticias, Tags: ,


Estamos viviendo un cambio de 360 grados en el sector inmobiliario pues ya no son los especuladores los que dominan el mercado.

Según diversos expertos, los antiguos inversores inmobiliarios han desaparecido, subsistiendo hoy solo algunos solitarios sondeadores.

El testigo del comprador medio de viviendas lo han recogido los matrimonies con hijos y sorprendentemente, los jóvenes de 25 a 30 años.

Estos últimos que antes apenas tenían opciones de adquirir su primera vivienda, buscan por fin independizarse, algo que hasta hace apenas un año era impensable.

En lo que todos coinciden es en afirmar que hoy, el poder ya no es del vendedor o propietario de la vivienda, sino del comprador.

A pesar de no haber apenas liquidez, las operaciones de compra de inmuebles no han quedado a cero y eso es gracias a los movimientos de los dos sectores arriba mentados: matrimonios con descendencia y jóvenes.

El perfil familiar de estos matrimonies, suele ser de dos trabajadores en activo con sueldos estables a los que el inmueble en el que residen se les ha quedado pequeño debido a los niños.

A algunos también les ha llevado a tomar dicha decision, el estar pagando una hipoteca con un Euribor que, como ya conocemos, se encuentra en sus niveles históricos más elevados y el hecho de que los bancos cada vez restrinjan más la concesión de hipotecas.

El tipo de casa que este colectivo busca después es de mayor tamaño que el del anterior inmueble, situado en zonas cercanas y casi nunca de obra nueva, pues es en realidad la vivienda de segunda mano la que está viviendo rebajas sustanciales.

Y precisamente esto es así porque la gente necesita vender y la media de venta a día de hoy se está acercando a los dos años.

Además, en un momento en que domina claramente la voluntad del comprador, las negociacios respecto al precio son agresivas, así que los entendidos calculan que, dependiendo de la zona, el importe inicial puede llegar a rebajarse entre un 10 y un 30%.

En general, las inmobiliarias afirman que el comprador actual es más “real”, aunque en la actualidad, el inversor sobre plano ha perdido confianza, sobre todo debido a casos como el de Martinsa-Fadesa.

Es algo obvio: Por las caidas de precios, no es momento de especular con la vivienda nueva.

Y por cierto, parece que tampoco es momento de fiar el crecimiento de las ventas en la segunda vivienda de los extranjeros, que ha caido casi un 90% interanual.

Vamos a ver qué dicen los datos de ventas de viviendas de febrero y marzo. Puedes seguier haciendo disquisiciones acerca de si es mucho o poco, si suben o bajan, pero la realidad es que en 2008 se vendió un 30 o 40% menos que en 2007. Y 2009 va camino de vender bastante menos. Y a menor precio, que es lo que importa.

__________________