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Yo creo que no se va a producir un estallido como muchos auguran (desean). Estamos en un mercado en el que actuan millones de individuos que toman sus decisiones basandose en su interpretación de innumerables variables.
Dentro de estas variables, van ganando importancia las macroeconómicas por todo lo que aparece en la prensa, pero para la gran mayoria de actores del mercado que son los compradores, las variables fundamentales vienen marcadas por su entorno próximo, familia, amigos, novia, etc.
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La variable fundamental del deseo de compra si, pero de la realización es el crédito, y la renta disponible, que no ha subido.
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Los banco, ante la entrada en el mercado de la gente del baby boom de los 65-75 que coincide además con un nivel de tipos bajo y estable, se lanza a la guerra por captar a un cliente al que sabe que retendrá durante años y que a poco que consiga superar los primeros años de hipoteca, tendrá capacidad de endeudamiento para otras cosillas como vehiculos, 2ª plaza de garaje e incluso 2º vivienda.
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Por otra parte, creo que eso la mayoría de actores que nos expones es falsa. Tenemos 2/3 de lo construido dedicado a invertir, y la menor ratio de europa en cuanto a ocupación de vivienda principal. Pensar que el inmobiliario no es un mercado especulativo es un error.
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Otro actor importante en el mercado es el 'fabricante de vivienda', ante la subida de su materia prima que es el suelo, y ante el hecho de que se vendia todo lo que fabricaba, fue subiendo los precios. Al mismo tiempo, como hay demanda insatisfecha busca como adaptar su producto a esa demanda y comienza a fabricar casas más pequeñas y/o en zonas donde el suelo es más barato, aunque como sigue vendiendo todo, pues sigue subiendo los precios.
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Aumenta por tanto sus márgenes, reinvierte, y España se convierte en una máquina productiva brutal. Si hay problemas, podrán bajar mucho los precios de obra nueva.
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Estamos en la parte alta del ciclo, pero aqui no se ha roto nada todavia, la subida de tipos, que será moderada en terminos reales dado el nivel de inflación en españa, afectará a algunos y me refiero tanto a compradores como promotores, pero será beneficioso para el mercado.
Si el ciclo tiene un recorrido de ocho años en subida, en que se basa nadie para decir que su bajada se va a producir de forma abrupta.
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Es fundamental la renta, no la inflación. Me asombras al asociar salarios a IPC, cuando solamente es el salario base lo que sube. Ya tenemos contracción en el consumo, y producimos, y produciremos, en exceso.
Si sumamos esto al invierno demográfico y al corte crediticio a inmigrantes, tenemos parón en ventas y desplome posterior.