El inventario es la clave de que bajen los precios. Es muy difícil estimarlos y Montalvo no contabiliza, porque no se puede, las viviendas que pasan a régimen de alquiler (que reduce los inventarios), ni las ventas especulativas (que incrementan los inventarios). Otro defecto de´este procedimiento es que muchas de las ventas registradas últimamente las ha comprado...el banco de turno para volver a ponerlas a la venta.

Según algunas estimaciones, el 40-50% de las viviendas entregadas en 2005 y 2006 fueron adquiridas por inversores y pasapiseros, por lo que muchas de las viviendas contabilizadas como vendidas están en el mercado de segunda mano y compiten con las viviendas nuevas. Por supuesto,algunas de estas pueden estar también ocupadas en régimen de alquiler. Dado el desplome de ventas de segunda mano, cabe suponer que muchas de las viviendas entregadas en estos dos años están todavía en el mercado. Estamos hablando de una cifra de 300.000-400.000 viviendas que podrían sumarse a los inventarios que ha calculado Montalvo.

Además, las inmobiliarias han visto un desplome bestial de sus carteras de preventas durante 2008 debido, no sólo a la caída de ventas comerciales, también a las cancelaciones que, en el caso de REALIA rondan el 40% respecto a las viviendas entregadas en la segunda mitad de 2008. Son tasas de cancelación similares a las que vieron los promotores en EEUU un año antes. La caída de los "stocks" de preventas es del orden del -70% interanual, superior a la caída de visados y licencias, lo que sugiere que los inventarios seguirán aumentando en 2009 en términos absolutos y, sobre todo, en términos de años de ventas. Todo esto indica que si la caída de precios observada en 2008 es histórica (-10.1% según Tinsa), la de 2009 va a ser épica. Probablemente tienen razón los que estiman caídas próximas al -20% en 2009. En EEUU (-18% según Case-Shiller) y el RU (-16% según Nationwide) ya están muy cerca de esas tasas de depreciación.

Too much para una cosa que nunca baja.

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