El objetivo de la reforma hipotecaria es el de evitar una reducción excesiva de los precios de la vivienda reduciendo al mínimo las ejecuciones de las hipotecas y brindando incentivos a los compradores. Eso es necesario para reducir las presiones deflacionistas, estabilizar los balances de los bancos y animarlos a que reanuden los préstamos. La mejor forma de contribuir a la consecución de ese objetivo es la de modificar las hipotecas para que el principal no exceda el valor de la casa (...)
Soy partidario de adoptar, con las modificaciones convenientes, el sistema danés, que ha demostrado su valía desde que se introdujo por primera vez después del saqueo de Copenhague en 1793. A diferencia de la dependencia en Estados Unidos de entidades patrocinadas por el Estado —Fannie Mae y Freddie Mac—, Dinamarca utiliza un sistema abierto en el que todos los promotores de hipotecas participan en condiciones de igualdad y funcionan sin garantías estatales. La característica diferencial de las obligaciones hipotecarias danesas es la de que son idénticas e intercambiables con las hipotecas subyacentes.
Los propietarios de viviendas pueden rescatar sus hipotecas en cualquier momento comprando en el mercado las obligaciones hipotecarias equivalentes e intercambiándolas por la hipoteca. Como los tipos de interés y los precios de la vivienda suelen moverse en la misma dirección, esa característica, denominada principio de equilibrio, reduce el riesgo de un valor patrimonial negativo. Los promotores de hipotecas están estrictamente regulados y conservan el riesgo crediticio, razón por la cual, pese a la falta de garantías oficiales, las obligaciones tienen tradicionalmente una calificación muy alta y con frecuencia rinden menos que los bonos estatales.
Un plan sistémico de modificación de las hipotecas substituiría las que se han ido a pique por otras nuevas basadas en el principio de equilibrio. Se reduciría el principal al valor actual de mercado determinado por el modelo de valoración automatizada, con una pérdida apropiada para los prestatarios (mayor en el caso de las hipotecas de gran riesgo). Las nuevas hipotecas regidas por el principio de equilibrio estarían garantizadas por un organismo estatal, con lo que aumentaría su valor, y ese organismo cobraría una comisión apropiada por el seguro. Como norma de equidad, las casas con hipotecas cuyo valor se haya reducido deberían estar sujetas a un tipo impositivo mayor, en caso de que se haya obtenido alguna ganancia de capital. Para prevenir las trampas, esa obligación figuraría como derecho de retención en la escritura de la casa, lo que debería apaciguar a los propietarios de viviendas prudentes que se beneficien del plan sólo indirectamente mediante la estabilización de los precios de las casas. Los propietarios de las hipotecas modificadas perderían dinero, pero probablemente bastante menos que sin el plan de modificación.
Mientras, el organismo estatal, resultante de la fusión de las entidades patrocinadas por el Estado, no compraría ni vendería hipotecas; encargaría la administración de su cartera a equipos especializados a los que se recompensaría por reducir al mínimo las pérdidas ajustando las cuotas a la capacidad de pago de los propietarios en lugar de ejecutar la hipoteca. Ese proceso resultaría facilitado en gran medida por una nueva ley de quiebras (...)
Combinadas las dos medidas —eliminación del valor patrimonial negativo de todas las hipotecas y adaptación de las cuotas a la capacidad de los propietarios de viviendas para pagar las moras— aliviaría, aunque no eliminaría, la presión a la baja de los precios de las casas por la ejecución de las hipotecas, porque el alivio se limitaría a las residencias principales. Al principio, se subvencionarían los tipos para los nuevos compradores vendiendo bonos del Estado a largo plazo y poniendo los fondos a disposición de los emisores de títulos con garantía hipotecaria, pero dichos emisores estarían vinculados con el organismo estatal en relación con el primer 10% del riesgo crediticio. Los emisores cobrarían una comisión, determinada por la competencia en el mercado, por aceptar el riesgo crediticio. Aun así, el tipo de interés para los nuevos compradores debería ser inferior al 5%. Los emisores podrían refinanciar sin pérdidas los títulos con garantía hipotecaria en la Fed. Con el tiempo se suprimirían gradualmente las subvenciones y la determinación de los tipos correría a cargo del mercado. El organismo estatal absorbería las pérdidas debidas al concurso de acreedores, que podrían ser muy inferiores a las resultantes de las ejecuciones de hipotecas. La cartera de las entidades patrocinadas por el Estado y descalabradas sería liquidada gradualmente y sus pérdidas acumuladas serían absorbidas por la deuda nacional.