Buenas tardes:
No se entiende bien.Tendrías que explicar exactamente la situación y exponer los términos del contrato, precontrato, contrato de arras, o lo que sea que tenéis firmado.

Por intentar aportar algo, lo que me parece entender y lo más común es que si es que le vendiste tu piso a alguien, y ese alguien te dió una señal, pero ahora no puede acabar de pagarte/cumplir su parte del contrato, (por que no consigue vender su piso o por lo que sea, incluído que no le diese la gana) él perdería la señal entregada a cuenta si no se formaliza la venta por su causa antes del plazo límite fijado. Algún abogado te explicará seguramente que deberás demostrar que tí quieres vender (requerimiento de formalizar la compraventa con acuse, o algo así) y es él el que no quiere/puede comprar, aunque si tienes la señal tú, es más sencillo.

Obviamente, si la penalización está en el contrato y no hay ninguna cláusula que diga que si no le es posible vender la señal se devuelve.

Ya te digo: da más datos.

Saludos!