17. Los activos calificados como dudosos por razón de la morosidad del cliente, salvo los regulados en los siguientes apartados, se cubrirán aplicando los porcentajes que se indican a continuación en función del tiempo transcurrido desde el vencimiento de la primera cuota o plazo que permanezca impagado de una misma operación:

a) Operaciones sin garantía real

Los porcentajes de cobertura aplicables a las operaciones distintas de las enumeradas entre las clases de riesgo como “sin riesgo apreciable”, siempre que no cuenten con alguna de las garantías mencionadas en la letra b) ni en el siguiente apartado, serán las que se señalan a continuación, distinguiendo según que el cliente sea una empresa o empresario individual u otro tipo de cliente:

Empresas y empresarios Resto de clientela

Hasta 6 meses 5,3% 4,5%
Más de 6 meses, sin exceder de 12 27,8% 27,4%
Más de 12 meses, sin exceder de 18 65,1% 60,5%
Más de 18, sin exceder de 24 95,8% 93,3%
Más de 24 meses 100 % 100 %

La escala anterior se aplicará a las operaciones clasificadas como dudosas por morosidad del cliente por acumulación de importes morosos en otras operaciones. A estos efectos, se considerará como fecha para el cálculo del porcentaje de cobertura de estas operaciones la del importe vencido más antiguo que permanezca impagado, o la de la calificación de los activos como dudosos si es anterior.

Cuando no sea posible identificar las operaciones que realizan las personas físicas en su calidad de empresarios, se les aplicarán a todas sus operaciones los porcentajes establecidos para el resto de la clientela.

b) Operaciones con garantía real

Los porcentajes de cobertura de estas operaciones serán, en función del tipo de garantía, los que se indican a continuación:

(i) Operaciones con garantía real sobre viviendas terminadas

El porcentaje de cobertura a aplicar a los instrumentos de deuda que cuenten con garantía de primera hipoteca sobre viviendas terminadas, así como a los arrendamientos financieros sobre tales bienes, siempre que su riesgo vivo sea igual o inferior al 80% del valor de tasación de las viviendas, será el 2%.

Transcurridos tres años sin que se extinga la deuda o la entidad adquiera la propiedad de las viviendas, se considerará que la entidad no puede o tiene la intención de adjudicárselas, y se aplicarán a los riesgos vivos los siguientes porcentajes de cobertura:

Más de 3 años, sin exceder de 4 años 25%
Más de 4 años, sin exceder de 5 años 50%
Más de 5 años, sin exceder de 6 años 75%
Más de 6 años 100%

No obstante lo anterior, el porcentaje de cobertura a aplicar a las operaciones clasificadas como dudosas por morosidad del cliente por acumulación de importes morosos en otras operaciones, mientras se hallen al corriente de pago, será del 1%.

A estos efectos, se consideran viviendas los inmuebles utilizados como despachos, oficinas, etc., siempre que hubiesen sido construidos con fines residenciales, sigan siendo legalmente susceptibles de dicho uso y no requieran una transformación importante para su reutilización
como vivienda.

Si finalmente la entidad adquiere las viviendas, se liberarán las coberturas por riesgo de crédito previamente constituidas siempre que su valor de adquisición menos los costes estimados de venta (que serán al menos del 30% de dicho valor) sea superior al importe de la deuda sin considerar las coberturas, salvo que el valor de adquisición sea superior al valor hipotecario, en cuyo caso se tomará como referencia este último valor.

(ii) Otras operaciones con garantía real

Los porcentajes de cobertura aplicables a las operaciones que cuenten con garantías reales sobre bienes inmuebles, incluidas aquellas operaciones con garantías sobre viviendas
terminadas excluidas de la letra b.(i) anterior, siempre que la entidad haya iniciado los trámites para ejecutar dichos bienes y éstos tengan un valor sustancial en relación con el importe de la deuda, serán los que se indican a continuación, distinguiendo según que el cliente sea una empresa o empresario u otro tipo de cliente:

Empresas y empresarios Resto de clientela

Hasta 6 meses 4,5% 3,8%
Más de 6 meses, sin exceder de 12 23,6% 23,3%
Más de 12 meses, sin exceder de 18 55,3% 47,2% Más de 18 meses, sin exceder de 24
81,4% 79,3% Más de 24 meses 100% 100%

La escala anterior se aplicará a las operaciones clasificadas como dudosas por morosidad del cliente por acumulación de importes morosos en otras operaciones. A estos efectos, se considerará como fecha para el cálculo del porcentaje de cobertura de éstas operaciones la del importe vencido más antiguo que permanezca impagado, o la de la calificación de los activos como dudosos si es anterior.

Cuando no sea posible identificar las operaciones que realizan las personas físicas en su calidad de empresarios, se les aplicarán a todas sus operaciones los porcentajes fijados para el resto de la clientela.

Si finalmente la entidad adquiere las viviendas, se liberarán las coberturas por riesgo de crédito previamente constituidas siempre que su valor de adquisición menos los costes estimados de venta (que serán al menos del 30% de dicho valor) sea superior al importe de la deuda sin considerar las coberturas, salvo que el valor de adquisición sea superior al valor hipotecario, en cuyo caso se tomará como referencia este último valor.